מדריך קניית דירה יד שנייה

הבדיקה הבסיסית הראשונית שיש לערוך לפני רכישת דירה יד שניה הינה בדיקה משפטית בדבר אופן רישום הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין, קרי, בטאבו, וזאת באמצעות הוצאת נסח טאבו עדכני (אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש לקבל אישור זכויות לגבי הדירה מטעם הגורם הרלוונטי, כגון רמ"י, חברה משכנת, החטיבה להתיישבות, וכיו"ב).  

בדרך כלל מקובל שהמוכר ממציא לקונה את נסח הטאבו, ועל כן חשוב להקפיד שהוא ממציא נסח טאבו עדכני, ולא נסח ישן, שאינו משקף את מצבה הרישומי של הדירה נכון למועד העסקה. לחלופין, ניתן להוציא נסח טאבו בקלות ובאופן עצמאי באמצעות אתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין, לפי פרטי הגוש והחלקה של הדירה, ואף בעלות זולה (נכון לשנת 2021, עלות הוצאת נסח טאבו הינה 15 ₪). 

לאחר קבלת/הוצאת הנסח, יש לבחון אותו היטב כדי לבדוק את מצבה הרישומי של הדירה. בראש ובראשונה יש לבדוק האם הזכויות בדירה אכן רשומות על שם המוכר, ומה טיבן. כלומר, האם מדובר בדירה שנמצאת בבעלות פרטית (ומלאה) של המוכר, או שמדובר שנמצאת בבעלות המדינה/רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כך שהמוכר הינו בעל זכויות החכירה בלבד.   

אם מדובר בדירה של רמ"י, יש לוודא בנוסף האם זכות החכירה של המוכר מהוונת או לאו, והאם קיימת הערה בנסח לפיה "אין הגבלה בהעברה ובירושה". אם קיימת הערה כזו, פירוש הדבר שניתן לרשום את העברת הזכויות מהמוכר לקונה באופן ישיר בטאבו, ללא צורך בקבלת הסכמת וחתימת רמ"י לשם כך. אם אין הערה כזו, לא ניתן לרשום את ההעברה ישירות בטאבו, אלא יש צורך לקבל קודם לכן את הסכמת וחתימת רמ"י לכך.

בנוסף, יש לבחון כמובן האם רשומים על הדירה רישומים שונים לטובת צדדים שלישיים, אשר מגבילים את ביצוע העסקה, ולרבות הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות, הערות לגבי חובות מסים שרובצים על הדירה, צווים שיפוטים, ועוד. 

במידה שמדובר בדירה שרשומה בטאבו בפנקס הבתים המשותפים, כגון דירה בבנין מגורים משותף, או דירה שמהווה חלק מבית דו-משפחתי, יש לבדוק גם את מסמכי תיק הבית המשותף, וזאת בנוסף לנסח (נכון לשנת 2021, עלות הוצאת מסמכי הבית המשותף הינה 33 ₪).  מסמכים אלו כוללים את צו רישום הבית המשותף, התקנון, ותשריט הבית המשותף. חשוב לבחון מסמכים אלו היטב כדי לראות האם יש התאמה בין המצב הפיזי של הדירה והחלקים ברכוש המשותף שצמודים לה (כגון חניה, מחסן, גג), האם קיימות חריגות בניה,  ועוד.