קניית דירה על הנייר מקבלן הינה קניית דירה בשלב מוקדם ביותר, בטרם הוחל בבניית הדירה בפועל על ידי הקבלן, כך שהיא נמצאת רק בשלב התכנוני שלה, ואף עוד לפני קבלת ההיתר לבנייתה, וזאת להבדיל מקניית דירה בנויה או דירה שנמצאת בשלבים הסופיים של בנייתה.
לקבלן יש אינטרס למכור דירות על הנייר בעיקר כדי לקבל מהקונים את סכומי המקדמה על חשבון התמורה לצורך מימון עלות בניית הפרויקט. בנוסף, מכירת הדירות על הנייר גם תורמת לשיווק הפרוייקט הואיל והיא עשויה כביכול להעיד שמדובר בפרוייקט חזק ומבוקש, שאנשים לכאורה נותנים בו את אמונם.
מבחינת הקונה, לקניית דירה על הנייר מקבלן יש יתרונות וחסרונות משלה ביחס לקניית דירה בנויה או דירה שנמצאת בשלבים הסופיים של בנייתה.
חשוב מאד להכיר את כל היתרונות והחסרונות של עסקת קניית דירה על הנייר מקבלן, כדי לקבל החלטה מושכלת לגבי השאלה האם אכן כדאי להיכנס לעסקה כזו או לאו, וזאת כפי שיוסבר להלן.
מהם היתרונות בקניית דירה על הנייר?
היתרונות העיקריים של קניית דירה על הנייר נובעים מהשלב המוקדם שבו היא נמכרת ומהסיכונים שכרוכים בשלב זה (כפי שיפורטו בהמשך הדברים להלן).
מחיר נמוך
היתרון הכי בולט של קניית דירה על הנייר הינו מחירה הנמוך יחסית, בשיעור של 10% – 30% ביחס לדירה שבנייתה הסתיימה או דירה נמצאת בשלבי הבניה הסופיים שלה. המחיר הזול יכול בהחלט להוות פיתוי משמעותי במציאות העגומה והיקרה להחריד בשוק הנדל"ן בימינו בישראל, בפרט שערך הדירה עולה משמעותית עם השלמת בנייתה, דבר שעשוי למשוך גם רוכשי דירות להשקעה בלבד.
אפשרות בחירה רחבה
ככל שהפרויקט נמכר בשלב מוקדם יותר, כך גם ניתנת לקונים אפשרות רחבה יותר לבחור את הדירה שהכי מתאימה להם מבין כלל הדירות של הפרוייקט, לרבות מבחינת השטח, הקומה, כיווני האוויר, והעיצוב הכללי של הדירה. בנוסף, באפשרותם לבחור גם אלמנטים כגון סוג השיש במטבח, סוג הארונות, התאורה, וכדומה.
קבלת הטבות
כדי לקדם את מכירות הדירות על הנייר, לעתים ישנם קבלנים שמוכרים אותן בצירוף הטבות נוספות כגון בחירת החניה, רכישת דירה בקומה גבוהה יותר ללא תוספת תשלום, וכיו"ב.
מעוניינים בייעוץ לקניית דירה מקבלן על הנייר? לייעוץ: 050-5273012 או השאירו פנייה:
מהם החסרונות בקניית דירה על הנייר?
החסרונות העיקריים של קניית דירה על הנייר מתבטאים באי הוודאות והסיכונים השונים שכרוכים בשלב המוקדם שבו היא נמצאת. שכן, למעשה, מדובר בשלב שבו הקונה מקבל בעיקרו של דבר רק "התחייבות לבניית דירה", שלא ברור עד כמה היא אכן תקויים בפועל, וזאת להבדיל מדירה בנויה, דירה של ממש, שממנה הוא גם יכול להתרשם באופן פיזי במו עיניו, ולבדוק עד כמה היא אכן מתאימה לו או לאו.
לא בכדי אנשים רבים יעדיפו לשלם יותר ולקבל דירה מן המוכן, כך שהם כבר יודעים בדיוק איך היא נראית בפועל, מאשר לרכוש דירה שממנה ניתן להתרשם רק באמצעות תוכניות הבניה שלה, למרות שהיא זולה יותר.
מכל מקום, מי שאין לו מניעה לרכוש דירה על הנייר מבחינה זו, חשוב שיקח בחשבון גם את הסיכונים ההעיקריים הבאים:
סיכון לגבי היתר הבניה
סיכון זה עלול להתבטא באי קבלתו בכלל של היתר הבניה מאחר שהועדה המקומית לתכנון ובניה סירבה לאשר את מתן ההיתר לפרוייקט בכלל, או בעיכוב ממושך עד לקבלת ההיתר, מאחר שהועדה סירבה לאשר את מתן ההיתר לפרוייקט באופן שבו הוא הוצע לקונים על ידי הקבלן.
סיכון לגבי בניית הפרוייקט בפועל
סיכון זה עלול להתבטא בעיכוב ממושך בתהליך הבניה של הפרוייקט או אף בעצירתו המוחלטת, לרבות עקב קריסת הקבלן, כמו שקרה במקרה הידוע לשמצה של חברת חפציבה ז"ל.
כתוצאה מכך, הקונים עלולים למצוא את עצמם ממתינים שנים רבות לדירות שרכשו, לעתים עד בוש, כאשר חלקם נאלצים לממן במשך כל תקופת העיכוב גם את עלות דמי השכירות של הדירות שבהן הם מתגוררים במהלך תקופה זו, שכידוע רק הולכים ומאמירים ללא הרף.
וכידוע, לא רק דמי שכירות הדירות מתייקרים ללא הרף, אלא גם מחירי רכישת הדירות. לפיכך, גם אם נניח שקונה הדירה על הנייר יבחר לבטל את הסכם הקנייה שלה, ולקנות דירה אחרת תחתיה, הוא ייאלץ לממן מכיסו את פער המחירים שבין הדירה על הנייר הנ"ל לבין הדירה החדשה.
עלויות לא צפויות
סיכון נוסף שקיים בשלב התכנוני מתבטא בעלויות לא צפויות שעלולות "לצוץ" במהלך הבניה, אותן הקבלן יגלגל על כתפי הקונים.
סיכון לגבי אופן בניית הדירה
סיכון זה עלול להתבטא בפער ניכר בין תוכניות הבנייה על הנייר של הדירה לבין המראה והאיכות של בניית הדירה בפועל, ואף לגבי פרטים מהותיים, כגון שטח הדירה, קומתה, כיווני רוח, וכדומה.
על מה חשוב להקפיד בקניית דירה על הנייר?
ישנם מספר היבטים שחשובים להקפיד עליהם בעת רכישת דירה על הנייר מקבלן, כדי לצמצם ככל הניתן את הסיכונים שכרוכים בעסקה כזו, ולהלן העיקריים שבהם.
- בדיקות לגבי איכות הקבלן
ראשית, מומלץ לערוך שורה של בדיקות מקדמיות לגבי חברת הבניה של הקבלן, ולבדוק את ההיסטוריה המקצועית והכלכלית שלו, כדי לוודא שאכן המדובר בחברה מקצועית, יציבה, ואמינה, בעלת ניסיון מוכח, ואיתנות פיננסית. זאת, להבדיל מחברה מתחילה ללא כל ניסיון ורקע מוקדם, או חברה ותיקה יחסית אבל גם בעלת שם בעייתי, שמהן כמובן עדיף להתרחק, כדי להימנע מהחשש שבו הפרוייקט יעוכב או ייעצר לחלוטין בשל קשיים פיננסיים של החברה או קריסתה.
לשם כך, יש לבדוק גם האם המדובר בחברה שרשומה ברשם הקבלנים והאם הסיווג שלו מתאים לבניית הפרוייקט, להוציא נסח מרשם החברות כדי לבדוק האם רשומים על שם החברה שיעבודים שונים וכיו"ב, האם מתנהלים כלפיה הליכים משפטיים כלשהם, האם התקבלו נגדה תלונות רבות אודות ליקויי בנייה, וכיו"ב. - בדיקה קניינית לגבי זכויות הקבלן במקרקעין
יש לוודא שלקבלן אכן יש זכויות במקרקעין שעליו הוא מתעתד לבנות את הפרוייקט, וזאת באמצעות הוצאת נסח מלשכת רישום המקרקעין. בנוסף, יש לבדוק האם רשומות לגבי המקרקעיו זכויות של צדדים שלישיים שעלולות לטרפד את ביצוע הפרוייקט, כגון הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות, וכיו"ב. - בדיקה תכנונית לגבי המקרקעין
יש לבדוק שהפרויקט של הקבלן תואם את התב"ע של המקרקעין ואינו מנוגד לה, ואת מצב הליכי הוצאת ההיתר לבנית הפרויייקט במשרדי הועדה המקומית שהמקרקעין נמצא בתחום שיפוטה. - בדיקה סביבתית לגבי המקרקעין
במקרים רבים דירות על הנייר נמכרות באיזורים "בתוליים", לפני שלב הפיתוח, ועל כן יש לבדוק האם מתוכננים להיבנות באיזור זה תשתיות ומוסדות ציבור, כגון בתי ספר, גני ילדים, מרפאות, קניונים, וכדומה, שרלוונטיים לקונה ועונים על צרכיו. - אפשרות לביטול ההסכם
מומלץ לבקש שהסכם המכר יכלול מתן אפשרות לביטולו על ידי הקונים במקרים מסויימים, כגון אי קבלת היתר בניה מלא לפרוייקט תוך חצי שנה ממועד חתימת ההסכם וכיו"ב. יש לקבוע במקרה כזה, הקונים יהיו זכאים להחזר מלוא הכספים שלהם, ומבלי לשלם כל קנס או פיצוי לקבלן בשל ביטול ההסכם. - בטוחות
וכמובן, יש לבדוק מהן הבטוחות שהקבלן מוסר לקונים של הדירות על הנייר לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, על מנת להבטיח לקונים את החזר הכספים שלהם במקרה שהחברה שלו חלילה, תקרוס ולא תוכל לבצע את בניית הפרוייקט ולמסור את דירותיו לקונים.
סעיף 2 לחוק זה קובע שלקבלן אסור לקבל מהקונים תשלום מקדמה בשווי העולה על 7% ממחיר הדירה, מבלי שהוא נתן לקונים אחת מבין חמש הבטוחות הבאות: ערבות בנקאית לטובת הקונים, פוליסת ביטוח לטובת הקונים, רישום משכנתא בדרגה ראשונה על הדירה על שם הקונים, רישום בעלות בדירה על שם הקונים, או רישום הערת אזהרה לגבי הדירה לטובת הקונים.
בעניין זה יש להבדיל בין מצב שבו לחברה הקבלנית יש ליווי פיננסי או לאו:
אם יש לחברה הקבלנית ליווי פיננסי, כספי הקונים ישולמו באמצעות פנקס שוברים שיונפק לקונים על ידי הבנק, ויופקדו אך ורק בחשבון ליווי מיוחד שייפתח בבנק עבור הפרוייקט. על הבנק למסור לקונים ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח תוך 14 יום ממועד ביצועו של כל תשלום, או לוודא שהקונים קיבלו בטוחה אחרת לפי סעיף 2 לחוק.
אם אין לחברה הקבלנית ליווי פיננסי, יש להקפיד שהקונים יקבלו מהקבלן את הבטוחה לפי סעיף 2 לחוק שעליה הם סיכמו עמו, שכספי הקונים יופקדו אך ורק בחשבון נאמנות של הפרוייקט, אשר ייפתח באופן ספציפי לפרויקט בלבד, ושהקונים יקבלו קבלות בגין כל הפקדת כספים שהם ביצעו לחשבון זה. בנוסף, יש לברר מהם התנאים להעברת כספיהם לקבלן עצמו, ושהם יועברו בכל מקרה רק לאחר מתן הבטוחה עבורם לקונים.
התייעצו עמנו בנושא קניית בית על הנייר
מחפשים עורך דין מומחה למקרקעין לייעוץ עבור קניית דירה מקבלן על הנייר?
במשרד עו"ד ישראל אליאב נשמח להעניק ייעוץ משפטי מקיף. בכל שאלה וייעוץ לרכישת דירת קבלן, צרו עמנו קשר טלפוני, השאירו פניה באתר או כתבו לנו בוואטסאפ.