ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

רכישת דירה מקבלן – מדריך לבדיקות מקדמיות מטעם עורך דין

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

עסקת רכישת דירה נחשבת לעסקה החשובה והיקרה ביותר בחייו של האדם, ולכן חשוב להתייחס אליה במלוא הרצינות, ובין היתר להקפיד היטב על עריכת בדיקות מקדמיות שיבטיחו ככל הניתן את הצלחתה.

כלל זה חשוב כמובן לגבי רכישת כל דירה, בין אם מדובר ברכישת דירה יד שניה, ובין אם מדובר ברכישת דירה יד ראשונה, מקבלן. עם זאת, בדיקות אלו חשובות שבעתיים כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן אשר בנייתה טרם הושלמה ובמיוחד כאשר בנייתה טרם החלה כלל (לרבות מאחר שטרם הושג היתר בניה), כך שמדובר בדירה "על הנייר" בלבד. 

בנסיבות אלו יש לקחת בחשבון סיכונים לגבי איחורים במסירת הדירה, ואף לאי קבלת הדירה בכלל, בשל קריסת חברת הבניה של הקבלן, ולהיערך לקראתם ככל הניתן.

בנוסף, קונים שרוכשים דירה מקבלן, מוצאים את עצמם נאלצים להתמודד עם חוזה עב כרס ומסובך שהוגש להם על ידו ונוסח על ידי עוה"ד מטעמו. מדובר בחוזה שהינו מורכב בהרבה מחוזה רכישת דירה יד שניה, ואשר כולל סעיפים רבים ומסובכים, מושגים מקצועיים, נספחים ומפרטים שונים, שמצריכים ידע מקצועי ובקיאות רבה. לפיכך, חשוב מאד שגם הקונים יצטיידו בעו"ד משלהם שיגן על האינטרסים שלהם, יערוך בדיקות מקדמיות, וינהל את המו"מ בשמם מול עוה"ד של הקבלן.

בהקשר זה חשוב לזכור שעורך הדין למקרקעין של הקבלן מייצג אותו בלבד, ואמון אך ורק על הגנת האינטרסים שלו, להבדיל מהאינטרסים של הקונים, וזאת למרות שגם הקונים משלמים לו שכר טרחה. שכן, שכר הטרחה שמשולם על ידי הקונים לעוה"ד של הקבלן מיועד רק ורק עבור הטיפול של אותם עו"ד ברישום הפרוייקט כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ורישום דירות הבית המשותף על שמותיהם של הקונים, ולא מעבר לכך. חשוב לזכור פרט זה מאחר שקונים רבים נוטים לטעות שמאחר שהם משלמים לעוה"ד של הקבלן שכר טרחה, אזי אותם עוה"ד מייצגים גם אותם – ולא היא. 

להלן פירוט הבדיקות המקדמיות העיקריות שחשוב לערוך לפני רכישת דירה מקבלן:

בדיקות מקדמיות לגבי הקבלן

לפני החתימה על הסכם המכר, מומלץ לערוך בדיקות מקדמיות לגבי הקבלן עצמו, וליתר דיוק, לגבי חברת הבניה שלו, וזאת על מנת לעמוד על טיבה, מקצועיותה, ואופן התנהלותה.

יש לבדוק האם המדובר בחברה ותיקה ומנוסה, בעלת מוניטין ושם טוב, או שמא מדובר בחברה בעלת שם בעייתי, או חברה מתחילה ללא ניסיון ורקע מוקדם לגביה.  

חשוב לבדוק את האיתנות הפיננסית והחוסן הכלכלי של החברה, ועד כמה היא מקפידה לעמוד בהתחייבויות שלה במלואן ובמועדן. 

מומלץ לבקר פיזית בפרויקטים קודמים שנבנו על ידי החברה (ככל שישנם כאלה), ולתשאל את הדיירים שם האם הם קיבלו את הדירות במועד המסירה החוזי, והאם הם מרוצים מהדירות שקנו ומאופן התנהלות החברה כלפיהם הן במהלך הבניה והן לאחריה, לרבות בכל הקשור לטיפול בליקויי בנייה בתקופת הבדק ותקופת האחריות (ככל שהיו כאלו).   

בנוסף יש לבדוק לגבי חברת הבניה גם את הפרטים הבאים:

  1. רישום ברשם הקבלנים: יש לבדוק האם החברה רשומה ברשם הקבלנים, ובאיזה סיווג.
  2. רישום ברשם החברות: יש לבדוק האם החברה רשומה ברשם החברות, ובאיזה סטטוס (כגון פעילה, בפירוק, בכינוס נכסים, בתהליכי מחיקה/מחוקה וכיו"ב).
  3. הליכים משפטיים נגד החברה: יש לבדוק האם קיימות תביעות משפטיות כנגד החברה, בעבר או בהווה, וכיצד הסתיימו התביעות בעבר.
  4. טיפול בתלונות דיירים וליקויי בניה: יש לבדוק האם קיים מידע לגבי תלונות דיירים כלפי החברה במהלך הליך הבנייה או לאחריה, לרבות בשל ליקויי בניה, וכיצד החברה מטפלת בתלונות אלו.  
  5. בטוחות: יש לבדוק האם יש ליווי בנקאי לפרוייקט הבניה של החברה או לאו, ומהן הבטוחות שנמסרות לקונים לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, לצורך הבטחת החזר הכספים שלהם למקרה שהחברה תקרוס ולא תוכל להשלים את בניית הדירות ולמסור אותן לקונים.
    אם לחברה יש ליווי בנקאי, הכספים שתידרשו לשלם לחברה לפי הסכם המכר יופקדו אך ורק לחשבון ליווי מיוחד, ובהתאם לפנקס שוברים שמונפק להם על ידי הבנק המלווה. במקביל, הבנק המלווה מחוייב למסור לקונים ערבות בנקאית תוך 14 יום לצורך הבטחת החזר כספיהם.
    אם לחברה אין ליווי בנקאי, הכספים ישולמו ישירות לחשבון נאמנות של הפרוייקט שמנוהל ע"י עוה"ד של הקבלן. במקרה כזה יש לבדוק מהי הבטוחה שהחברה נותנת לקונים לפי החוק. סעיף 2 לחוק הנ"ל קובע כי לחברה אסור לקבל מהקונים תשלום מקדמה בשווי העולה על 7% ממחיר הדירה, מבלי שהיא נתנה לקונים אחת מחמש הבטוחות הבאות: ערבות בנקאית לטובת הקונים, פוליסת ביטוח לטובת הקונים, רישום משכנתא בדרגה ראשונה על הדירה על שם הקונים, רישום בעלות בדירה על שם הקונים, או רישום הערת אזהרה לגבי הדירה לטובת הקונים. 

בדיקה קניינית

אחת הבדיקות הבסיסיות הראשונות שיש לערוך לפני רכישת דירה מקבלן הינה בדיקת רישום הזכויות הקנייניות בקרקע שעליה נבנה הפרוייקט, וזאת באמצעות בדיקת נסח רישום לשכת המקרקעין (טאבו) של הקרקע. 

את נסח המקרקעין ניתן להוציא באופן מקוון מאתר האינטרנט לפי פרטי הקרקע (גוש וחלקה) שיש לבקשם מהקבלן. חשוב להקפיד על הוצאת נסח עדכני ולא להסתפק בבדיקת נסח ישן. 

במסגרת בדיקת הנסח, יש לבדוק מי רשום כבעלים של הקרקע: האם הקרקע הינה קרקע פרטית של הקבלן (או של יזם שעמו הוא התקשר בהסכם) או קרקע של רשות מקרקעי ישראל, שאז יש לבדוק מהן הזכויות שהקבלן קיבל ממנה לגבי הקרקע, והאם הוא הורשה לבנות עליה את הפרוייקט ולמכור את יחידותיו, ועוד. 

בנוסף, יש לבדוק האם בוצעו לגבי אותה קרקע עסקאות נוגדות, האם רשומים לגביה עיקולים, שיעבודים, הערות אזהרה, הערות לגבי חובות מסים שרובצים על הקרקע, וכיוצא באלו רישומים שעלולים להכשיל את הבניה ו/או עסקת המכר. 

לגבי עסקת קומבינציה: אם מדובר בדירה שנמכרת לכם בעקבות עסקת קומבינציה, שבמסגרתה הבעלים של הקרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע בתמורה לקבלת חלק מדירות הפרוייקט שהקבלן יבנה עליה, יש לבדוק גם האם לפי ההסכם שבין הקבלן לבעלים הוא רשאי למכור לכם דירה שנכללת בפרוייקט הנ"ל, והאם ניתן לרשום לטובתכם הערת אזהרה על הקרקע.  

לגבי עסקת תמ"א 38: אם מדובר בעסקה לפיה הקבלן מוכר לכם דירה שאמורה להיבנות במסגרת פרוייקט תמ"א 38, יש לבדוק גם את ההסכם שנחתם בין הקבלן לבעלי הדירות הקיימים בבניין הבית המשותף, ובין היתר לוודא שבעלי הדירות שמופיעים באותו הסכם גם מופיעים בנסח הטאבו, ולבדוק את לוח הזמנים לבניית הפרוייקט לפיו הקבלן התחייב כלפי הדיירים. בנוסף, יש לבדוק שהקבלן קיבל מכל הדיירים יפוי כח בלתי חוזר לביצוע העסקה, ומסמכי הסכמה מטעם הבנקים בעלי המשכנתאות כלפי הדיירים הקיימים. 

בדיקה תכנונית

מעבר לבדיקה הקניינית, יש לערוך גם בדיקה תכנונית ובמסגרתה לבדוק את הליכי התכנון והבניה של הקרקע שעליה נבנה הפרוייקט. 

לשם כך יש לבדוק האם הקבלן כבר קיבל היתר בניה מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית. במידה שההיתר טרם התקבל, יש לבדוק מדוע: האם הדבר נובע בשל קשיים בהוצאת ההיתר או רק בשל הבירוקרטיה שכרוכה בהוצאתו. 

בנוסף, מומלץ לעיין בתוכניות בנין העיר (תב"ע) של הקרקע (שנמצאות במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית), ולבחון האם כבר קיימים על הקרקע או עתידים להיבנות בנייני מגורים נוספים, מוסדות חינוך, מבנים ציבוריים, מבנים מסחריים, גינות ציבוריות, וכדומה. 

בדיקה פיננסית

מעבר לבדיקות שיש לערוך לגבי הקבלן והקרקע המיועדת לפרייקט, עליכם לערוך גם בדיקה פיננסית לגבי היכולת שלכם לממן את רכישת הדירה ולעמוד בתנאים המוטלים עליכם לפי חוזה המכר עם הקבלן.

לשם כך עליכם לבדוק האם יש לכם מספיק הון עצמי לצורך רכישת הדירה, או שאולי אתם זקוקים לנטילת הלוואה מהבנק שמובטחת במשכנתא, והאם הנכם עומדים בתנאי הבנק לקבלת הלוואה זו, וכיו"ב. 

בנושא זה יש לזכור שעלויות רכישת הדירה אינן מסתכמות במחיר הדירה בלבד, מאחר שהן כוללות הוצאות נוספות כגון מס רכישה, עלויות פתיחת תיק משכנתא ונטילת משכנתא, תשלום שכ"ט לשמאי של הבנק, תשלומי רישום הפרוייקט כבית משותף ורישום זכויותיכם בדירה + תשלום שכ"ט לעוה"ד של הקבלן, תשלום שכ"ט לעוה"ד שלכם, ועוד. 

התייעצו עמנו

בחיפושכם אחר עורך דין רכישת דירה מקבלן, משרד עורכי דין ישראל אליאב מעניק מעטפת משפטית מלאה, בגובה העיניים ובזמינות מלאה.

לפרטים נוספים וקבלת מידע, השאירו פניה באתר או צרו קשר טלפוני.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לקבלת שיחה חוזרת: