ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

מדריך קניית דירה יד שנייה

עורך דין ישראל אליאב

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

רכישת דירה למגורים נחשבת לאחת העסקאות החשובות ביותר בחייו של האדם הפרטי, אם לא החשובה שבהן. לפיכך, חשוב מאד להקפיד על ביצוע בדיקות מקדמיות לפני החתימה על ההסכם לרכישת הדירה. 

הדברים שלעיל חשובים הן לגבי רכישת דירה יד ראשונה מקבלן, והן לגבי דירה יד שניה. עם זאת, לגבי רכישת דירה מיד שניה יש בכל זאת הבדל בולט אחד לטובה: בעוד שדירה מקבלן הינה לא פעם "דירה על הנייר", שטרם החלה להיבנות בפועל או שהחלה להיבנות אך בנייתה טרם הושלמה בפועל, אזי כאשר מדובר בדירה יד שניה, מדובר כבר בדירה שבנייתה הסתיימה, כך שהינה בגדר עובדה קיימת ומוצקה, תרתי משמע. 

יחד עם זאת, גם לגבי דירה יד 2 יש בדיקות מקדמיות שונות שחובה לערוך לפני החתימה על הסכם הרכישה. מדובר בעיקר בבדיקות משפטיות, תכנוניות, פיזיות, ופיננסיות. 

את כל הבדיקות הללו חשוב לעשות באמצעות אנשי מקצוע מתאימים, ובראש ובראשונה באמצעות עו"ד שמנוסה ובקי בדיני מקרקעין ועסקאות מקרקעין. עסקה ללא ליווי מקצועי צמוד של עו"ד הינה עסקה מסוכנת ביותר, שעלולה לגרום לכם לנזקים כבדים, ואף להותיר אתכם לא רק עם חסרון כיס אלא גם ללא דירה בסופו של דבר. לא מומלץ בשום פנים ואופן לערוך עסקת מקרקעין ללא עו"ד על מנת לחסוך כביכול את עלות שכר טרחתו, מאחר שהנזק שעלול להיגרם לכם כתוצאה מכך עולה עשרות מונים על עלות שכה"ט עוה"ד. 

בדיקה משפטית

הבדיקה הבסיסית הראשונית שיש לערוך לפני רכישת דירה יד שניה הינה בדיקה משפטית בדבר אופן רישום הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין, קרי, בטאבו, וזאת באמצעות הוצאת נסח טאבו עדכני (אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש לקבל אישור זכויות לגבי הדירה מטעם הגורם הרלוונטי, כגון רמ"י, חברה משכנת, החטיבה להתיישבות, וכיו"ב).  

בדרך כלל מקובל שהמוכר ממציא לקונה את נסח הטאבו, ועל כן חשוב להקפיד שהוא ממציא נסח טאבו עדכני, ולא נסח ישן, שאינו משקף את מצבה הרישומי של הדירה נכון למועד העסקה. לחלופין, ניתן להוציא נסח טאבו בקלות ובאופן עצמאי באמצעות אתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין, לפי פרטי הגוש והחלקה של הדירה, ואף בעלות זולה (נכון לשנת 2021, עלות הוצאת נסח טאבו הינה 15 ₪). 

לאחר קבלת/הוצאת הנסח, יש לבחון אותו היטב כדי לבדוק את מצבה הרישומי של הדירה. בראש ובראשונה יש לבדוק האם הזכויות בדירה אכן רשומות על שם המוכר, ומה טיבן. כלומר, האם מדובר בדירה שנמצאת בבעלות פרטית (ומלאה) של המוכר, או שמדובר שנמצאת בבעלות המדינה/רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כך שהמוכר הינו בעל זכויות החכירה בלבד.   

אם מדובר בדירה של רמ"י, יש לוודא בנוסף האם זכות החכירה של המוכר מהוונת או לאו, והאם קיימת הערה בנסח לפיה "אין הגבלה בהעברה ובירושה". אם קיימת הערה כזו, פירוש הדבר שניתן לרשום את העברת הזכויות מהמוכר לקונה באופן ישיר בטאבו, ללא צורך בקבלת הסכמת וחתימת רמ"י לשם כך. אם אין הערה כזו, לא ניתן לרשום את ההעברה ישירות בטאבו, אלא יש צורך לקבל קודם לכן את הסכמת וחתימת רמ"י לכך.

בנוסף, יש לבחון כמובן האם רשומים על הדירה רישומים שונים לטובת צדדים שלישיים, אשר מגבילים את ביצוע העסקה, ולרבות הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות, הערות לגבי חובות מסים שרובצים על הדירה, צווים שיפוטים, ועוד. 

במידה שמדובר בדירה שרשומה בטאבו בפנקס הבתים המשותפים, כגון דירה בבנין מגורים משותף, או דירה שמהווה חלק מבית דו-משפחתי, יש לבדוק גם את מסמכי תיק הבית המשותף, וזאת בנוסף לנסח (נכון לשנת 2021, עלות הוצאת מסמכי הבית המשותף הינה 33 ₪).  מסמכים אלו כוללים את צו רישום הבית המשותף, התקנון, ותשריט הבית המשותף. חשוב לבחון מסמכים אלו היטב כדי לראות האם יש התאמה בין המצב הפיזי של הדירה והחלקים ברכוש המשותף שצמודים לה (כגון חניה, מחסן, גג), האם קיימות חריגות בניה,  ועוד. 

בדיקה תכנונית

מעבר לבדיקת הדירה במסמכי הטאבו, יש לערוך לגבי הדירה גם בדיקה תכנונית במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שהדירה נמצאת בתחום שיפוטה. 

במסגרת בדיקה זו יש לבדוק סוגיות שונות, כגון האם קיים היתר בניה כדין לגבי הדירה והאם הדירה נבנתה לפי היתר זה (או שמא יש בה חריגות בניה), האם התב"ע שחלה על הדירה מגדירה את ייעוד ושימוש הקרקע שעליה היא נבנתה כקרקע למגורים, האם יש לדירה זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, האם חל על הדירה היטל השבחה, האם יש צווי הריסה, מכתבי התראה מטעם העיריה, דו"חות פיקוח, צווי הפקעה,  ועוד. 

חשוב להבין שמדובר בשאלות חשובות ביותר, שעלולות לטרפד את ביצוע עסקת רכישת הדירה ו/או את רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונים בטאבו.

לדוגמא, אם הקונים  מעוניינים ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא, הבנק למשכנתאות צפוי לסרב לאשר לתת להם את ההלוואה במידה שיסתבר שלדירה יש חריגות בניה או בעיה חוקית אחרת (דבר זה עלול להתגלות בעת ביצוע בדיקת הדירה על ידי שמאי המקרקעין לפני אישור מתן המשכנתא והעמדת הכספים בפועל על ידי הבנק). 

בנוסף, ככל שחל היטל השבחה על הדירה, אותו יש לשלם בעת מכירת הדירה, אזי הרשות המקומית לא תתן  לקונים את האישור לרישום העברת הזכויות בטאבו כל עוד ההיטל לא ישולם, ועל כן חשוב לברר לגביו מבעדו מועד.

לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

בדיקה פיזית

במקרים מסויימים מומלץ לא להסתפק בבדיקה חיצונית למראה עין של הדירה, אלא לבצע גם בדיקות פיזיות של הדירה באמצעות אנשי מקצוע מתאימים, וזאת במיוחד כשמדובר בדירה ישנה יחסית.  

לשם כך ניתן להיעזר באנשי מקצוע מתאימים, לרבות מהנדסים, שיבצעו בדיקות "בדק הבית" לגבי המבנה ומערכות התשתית של הדירה והבנין שבו היא נמצאת, וימציאו לכם דו"ח עדכני אודות מצבם. 

דו"ח זה אמור לכלול פירוט לגבי מבנה הדירה, איתור ליקויי בניה (נזקי רטיבות, מטרדי בטיחות, וכדומה), תקינות מערכות המים/אינסטלציה והחשמל, מצב הרצפות, הקירות, קיום אנטנות סלולאריות, ועוד. 

בדיקה פיננסית

מעבר לבדיקות השונות שיש לערוך לגבי הדירה עצמה, על הקונים לערוך בדיקה מקדימה גם לגבי היכולות הפיננסיות שלהם לממן את רכישת הדירה והעלויות הנלוות לרכישה, ולעמוד בתנאי התשלום ומועדי התשלום שקבועים בהסכם רכישת הדירה שבינם לבין המוכר. 

במסגרת הבדיקה הפיננסית, על הקונים לבדוק האם ועד כמה יש להם הון עצמי משלהם לצורך רכישת הדירה והעלויות הנוספות שכרוכות ברכישתה, והאם הם זקוקים לנטילת הלוואה מובטחת במשכנתא מהבנק. במקרה האחרון, עליהם לבדוק האם הם עומדים בתנאי הבנק למתן המשכנתא, וכמובן האם ביכולתם גם לעמוד בתנאי החזר המשכנתא. בנוסף מומלץ לדאוג לקבלת אישור עקרוני למתן משכנתא מטעם הבנק. 

חשוב לזכור שעלויות רכישת הדירה אינן מתמצות רק במחיר התמורה עבור הדירה, אלא הן כוללות גם עלויות נוספות. מדובר, למשל, בעלויות מס הרכישה, תשלום שכ"ט לעוה"ד, תשלום עמלת תיווך למתווך, עלויות נטילת ההלוואה שמובטחת במשכנתא (פתיחת תיק משכנתא, תשלום שכר טרחה לשמאי של הבנק, עלויות רישום המשכנתא לטובת הבנק בטאבו, ועוד), עלויות רישום הערת האזהרה והעברת הזכויות על שם הקונים בטאבו, ועוד. 

התייעצות עם עורך דין

ברוכים הבאים למשרדי, שמי ישראל אליאב, מומחה לדיני נדל"ן ומקרקעין לרבות רכישת דירה.

לאורך למעלה מ-25 שנים, אני מלווה לקוחות בעסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות ואחת, תוך הקפדה על שירות נהיר, ברור ומסביר פנים.

אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה והתייעצות.

לצד מדריך קניית דירה יד שנייה זה, אשמח להפנותכם למגוון מאמרי מידע בנושא העולים באתרי.

ישראל אליאב, עורך דין קניית דירה יד שנייה

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

לוגו עורך דין ישראל אליאב

לקבלת שיחה חוזרת: