רוטשילד 78, בית גוליברודה, ראשון לציון
החוזה צריך לקבוע מנגנון שבו כספי הרכישה אינם מועברים באופן חופשי למוכר כל עוד הזכויות אינן ניתנות להעברה כשהן נקיות מהשעבודים הרלוונטיים. במקרה של משכנתא מקובל לקבל מכתב כוונות מהבנק ולשלם את סכום הסילוק ישירות לבנק; בעיקול או שעבוד אחר יש לקבל מסמכים מתאימים למחיקתו ולעיתים להעביר כספים ישירות לנושה או לנאמנות. חוק המכר מחייב את המוכר למסור את הנכס כשהוא נקי משעבוד, עיקול וזכות של צד שלישי, אלא אם הוסכם אחרת.
לפני שמדברים על הפחתת מחיר צריך לבדוק האם החריגה ניתנת בכלל להסדרה ומה השלכותיה על משכנתא, רישום ומכירה עתידית. אם ניתן להסדירה, ניתן לדרוש שהמוכר יעשה זאת לפני השלמת העסקה או לקבוע מנגנון חוזי מתאים; הפחתת מחיר לבדה אינה הופכת בנייה לא חוקית לחוקית ואינה מבטלת את הסיכון התכנוני.
מנגנון מקובל הוא שההמחאה או הכסף הראשוני יוחזקו בנאמנות אצל עורך הדין ולא יועברו למוכר עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, ככל שניתן לרשום אותה. הערת האזהרה נועדה לתת ביטוי פומבי להתחייבות המוכר לבצע את העסקה ומקטינה את הסיכון לעסקה סותרת; כאשר קיימות זכויות קודמות בנכס יש לבדוק גם את מעמדן ביחס להערה.
לפני התשלום יש לקבל מהבנק של המוכר מכתב כוונות שמפרט את סכום הסילוק ומתחייב להסיר את השעבוד לאחר קבלת הסכום. את החלק המתאים מהתמורה מעבירים בדרך כלל ישירות לבנק ולא למוכר, ורק לאחר הסילוק ומילוי יתר התנאים ממשיכים בתשלומי העסקה. בנק ישראל אף קבע נוסח למכתב כוונות שנועד בדיוק למצבים אלה.
המשמעות היא שאין להניח שמדובר בזכות קניינית בלעדית הצמודה לדירה. יש לבדוק את צו הבית המשותף, התשריט והתקנון ולברר האם החניה או המחסן רשומים בדרך אחרת, מהווים רכוש משותף או שקיימת רק זכות שימוש מכוח הסכמה בין הדיירים. אם אין הצמדה רשומה או בסיס משפטי אחר, לא נכון להתייחס אליהם כאילו הם חלק רשום מהדירה.
האחריות האישית של המוכר לביצוע עבירת בנייה אינה פשוט "עוברת" לקונה, אבל הבעיה התכנונית נשארת בנכס. רוכש עלול לקבל דירה שאינה תואמת להיתר ולהידרש בעתיד להסדרה, להסרה של בנייה או להתמודד עם מגבלות ברישום, במימון ובמכירה. לכן יש לברר את המצב לפני החתימה ולהסדיר בחוזה את האחריות לפערים שהתגלו.
ראשית יש לעיין בחוזה השכירות ולוודא שמועד סיומו מאפשר מסירת דירה פנויה במועד שנקבע בעסקת המכר. חוזה הרכישה צריך לחייב את המוכר למסור את הדירה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ ולהתאים את התשלום האחרון למסירת החזקה בפועל. הדבר חשוב במיוחד משום שמכירת הדירה אינה מבטלת אוטומטית שכירות קיימת, והרוכש עשוי להיכנס בנעלי המשכיר ביחס לזכויות ולחיובים מכוח חוזה השכירות.
אם כבר ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה תקף שמוכיח את זכויות המוכר, לעיתים ניתן לחתום על העסקה עוד לפני שרישום ההורשה הושלם, אך יש לבנות את החוזה כך שהשלמת הרישום והיכולת להעביר את הזכויות לקונה מובטחות. אם טרם ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה, זהות היורשים והיקף זכויותיהם עדיין אינם מבוססים במסמך הירושה הדרוש לרישום, ולכן הסיכון גבוה משמעותית.
ייתכן שכן. לפי חוק המכר, אם מדובר באי-התאמה שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליה ולא גילה אותה, הקונה רשאי להסתמך עליה גם אם החוזה כלל סעיפים שמנסים להגביל את אחריות המוכר, ובלבד שהקונה מודיע למוכר על הליקוי מיד לאחר גילויו. גם בליקוי נסתר שהמוכר לא ידע עליו עשויות לעמוד לקונה זכויות בתנאים הקבועים בחוק; סוג הסעד תלוי בחומרת הליקוי, בחוזה וביכולת להוכיח שהליקוי היה קיים במועד הרכישה.