שיתוף במקרקעין מתקיים בנסיבות בהן ישנם מספר בעלים לאותו נכס מקרקעין (ולפחות שניים). מדובר למשל במקרים בהם שני בני זוג הינם הבעלים המשותפים של דירת המגורים שלהם, או כאשר מספר אחים ירשו במשותף נכס של הוריהם, וכיו"ב.
הצורך בפירוק השיתוף במקרקעין מתעורר כאשר לפחות אחד מהבעלים המשותפים אינו מעוניין להמשיך ולהחזיק עוד במשותף בנכס וזאת מסיבות שונות. לדוגמא, כאשר בני הזוג מתגרשים ואחד מהם מעוניין למכור את הדירה כדי לרכוש אחרת תחתיה, או לרכוש את החלק השני של הדירה מבן הזוג לשעבר כדי שהוא יוכל להחזיק בה לבדו.
במקרים כאלו, פירוק השיתוף במקרקעין יכול להיעשות לפי הסכמת הצדדים או לפי צו בית המשפט (בהעדר הסכמה כזו).
פירוק השיתוף בהסכמת הצדדים (שהינה כמובן האופציה העדיפה מבין השתיים) יכול להיעשות לפי הסכם שיתוף שהיה קיים בין הצדדים מלכתחילה, או לפי הסכם שהם הגיעו אליו עם קבלת החלטתם לפרק את השיתוף.
במידה שהצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמות ביניהם לגבי פירוק השיתוף, אזי הפירוק יכול להיעשות לפי צו בית משפט, שיינתן במסגרת תביעה לפירוק השיתוף שתוגש על ידי אחד הבעלים, וכפי שיוסבר בהמשך הדברים להלן.
חשוב להדגיש שכמו כל תביעה, גם תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין צריכה להיות מוגשת בתום לב. לפיכך, אם יתברר שהתביעה הוגשה בחוסר תום לב, ומתוך כוונה להפעיל לחץ לא מוצדק על השותפים או לשם עשיית רווח לא הוגן, אזי התביעה עלולה להידחות.
מי זכאי להגיש תביעה ומתי?
ככלל, כל שותף זכאי לדרוש את פירוק השיתוף וזאת בכל עת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין).
כלומר, לא קיימת התיישנות לגבי הזכות לדרוש את פירוק השיתוף.
אם נכרת בין הצדדים הסכם שיתוף שכולל תנאי ששולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף לתקופה מעל 3 שנים, רשאי בית המשפט לצוות כעבור 3 שנים על פירוק השיתוף, למרות תנאי זה, וזאת אם הפירוק נראה לו צודק בנסיבות העניין (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין).
אם נכרת בין הצדדים הסכם שיתוף שכולל תנאי שמגביל באופן כלשהו את פירוק השיתוף, ואחד השותפים הקים מחוברים במקרקעין מבלי שהיה זכאי לכך לפי הדין או הסכם השיתוף, אזי רשאי כל שותף אחר לדרוש את פירוק השיתוף לפי סעיפים 37 – 45 לחוק המקרקעין, וזאת למרות התנאי המגביל הנ"ל (סעיף 46 לחוק המקרקעין).
היכן תוגש התביעה?
הערכאה שבפניה יש להגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין תיקבע בהתאם לקריטריונים הבאים:
- (א) כאשר הזכויות בנכס המקרקעין רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) – התביעה תוגש בפני בית המשפט השלום וזאת ללא קשר לשוויו.
- (ב) כאשר הזכויות בנכס המקרקעין אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), כי אם במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת – התביעה תוגש בפני בית המשפט השלום או בית המשפט המחוזי לפי שוויו (עד לסכום של 2.5 מליון ₪ – בפני בימ"ש השלום, ומעל סכום של 2.5 מליון ₪ – בפני ביהמ"ש המחוזי).
- (ג) כאשר הצדדים לפירוק השיתוף הינם בני משפחה – התביעה תוגש בפני בית המשפט לענייני משפחה.
כיצד ניתן להורות על פירוק השיתוף במקרקעין לפי צו בית המשפט?
קיימות דרכים שונות לפיהן בית המשפט רשאי להורות על מתן צו לפירוק השיתוף במקרקעין, וזאת כפי שיפורט להלן:
(א) פירוק שיתוף על ידי חלוקה בעין של המקרקעין, לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין
דרך החלוקה בעין הינה הדרך העדיפה ביותר מבין הדרכים השונות שקיימות לצורך פירוק השיתוף במקרקעין. משמעות החלוקה בעין הינה חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים, וזאת ככל שהדבר אפשרי בהתאם לסוג הנכס וחוקי התכנון והבניה. במידת הצורך, בית המשפט גם רשאי לקבוע תשלומי איזון בין השותפים לשם השוואת חלקיהם בנכס.
לדוגמא, נניח שנדרש פירוק שיתוף לגבי מצב בו שני שותפים מחזיקים יחדיו בשני נכסי מקרקעין בחלקים שווים ביניהם, כאשר אחד הנכסים יקר מהנכס השני. במקרה כזה ניתן לקבוע שכל אחד מהשותפים יקבל נכס אחד, ושהשותף שקיבל את היקר יותר ישלם לשותף השני תשלום איזון, בשווי מחצית ההפרש בין שני הנכסים, כדי שחלוקת הנכסים ביניהם תהיה שווה והוגנת. בית המשפט רשאי גם לצוות על רישום זיקת הנאה בין שני הנכסים במידה שהוא ראה צורך בכך.
(ב) פירוק שיתוף במקרים מיוחדים שבהם קיימת מניעה לחלוקת בעין, לפי סעיף 41 לחוק המקרקעין
כפי שצויין לעיל, דרך החלוקה בעין הינה הדרך העדיפה בעיני המחוקק לפירוק השיתוף במקרקעין. לפיכך, המחוקק מציע פתרונות שונים כאשר קיימות סיבות ספציפיות שמונעות את החלוקה בעין:
אם המניעה לחלוקת המקרקעין בעין קיימת רק לגבי אחד השותפים, ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין באופן זה.
אם המניעה לחלוקת המקרקעין בעין קיימת בין כל השותפים, אך אין מניעה לחלוקה זו אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין באופן זה.
אם המניעה לחלוקת המקרקעין בעין קיימת רק לגבי חלק מהשותפים, רשאים השותפים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים את מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40 לחוק המקרקעין.
(ג) פירוק שיתוף על ידי מכירת המקרקעין, לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין
אם לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין או כאשר חלוקת המקרקעין בעין תגרום להפסד ניכר לחלק מהשותפים או לכולם, פירוק השיתוף ייעשה באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון (התמורה) בין השותפים.
מכירת המקרקעין תיעשה כשם שמוכרים נכסי מקרקעין מעוקלים במסגרת הליכי הוצל"פ. מבחינה מעשית, לרוב המקרקעין יועמדו למכירה פומבית על ידי כונס נכסים, והתמורה עבורם תחולק בין השותפים בהתאם להיקף חלקיהם במקרקעין.
לחילופין, בית המשפט יכול להורות על דרך אחרת למכור את המקרקעין, אם היא נראית לו יותר צודקת ויעילה בנסיבות העניין. לדוגמא, כאשר אחד השותפים מוכן לרכוש את חלקיהם של יתר השותפים לפי שווי השוק או אף יותר, או כאשר השותפים מעוניינים לערוך ביניהם התמחרות לצורך רכישת הנכס.
מכירת דירת מגורים של בני זוג: סעיף 40א(א) לחוק המקרקעין קובע שכאשר מדובר בפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג בדרך של מכירה, המכירה תבוצע רק לאחר שבית המשפט ייווכח לראות שנמצא הסדר מגורים לילדים הקטינים של בני הזוג ולבן הזוג שמחזיק בהם, יחדיו, אשר מתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים שמתאים לצרכיהם, לתקופה שתיקבע על ידו.
בנוסף, סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין קובע שסעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא יחול במכירה זו לגבי מי שהיה שותף בדירה זו. סעיף זה קובע לכאורה שמכירת הדירה תיעשה בכפוף לזכותו של מי שהיה שותף בדירה להמשיך ולהתגורר בה, כדייר מוגן. משמעות הדבר הינה שיש למכור את הדירה כתפוסה על ידי אותו שותף, דבר שבאופן טבעי מוריד משמעותית את שוויה. עם זאת, ביהמ"ש העליון קבע שסעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין יחול רק כאשר מדובר בפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג שנעשה מיוזמת בני הזוג עצמם ובמסגרת פירוק הנישואים שלהם. לעומת זאת, כאשר פירוק השיתוף נעשה שלא ביוזמת בני הזוג, אלא ביוזמת צד שלישי ועקב חובות של אחד מבני הזוג, אזי סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין לא יחול, ובן הזוג של החייב יוכל להמשיך ולהתגורר בה כדייר מוגן, כך שהדירה תיאלץ להימכר כתפוסה על ידו (רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ).
(ד) פירוק שיתוף על ידי הפיכת נכס המקרקעין לבית משותף, לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין
אם עיקר המקרקעין ראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט יכול לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם, וזאת לאחר שהוא קיבל את חוות דעתו של המפקח על המקרקעין.
אם פירוק השיתוף בדרך של רישום הנכס כבית משותף אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון בין השותפים, בית המשפט רשאי גם לחייבם לשלם תשלומים אלו.
התייעצו עמנו
למשרד עורכי דין מקרקעין ישראל אליאב, ניסיון עשיר בדיני המקרקעין וכן בייצוג בערכאות המשפטיות בעת הצורך.
לכל שאלה והתייעצות בנושא הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, ניתן לכתוב לנו בוואטסאפ, להשאיר לנו פנייה באתר או ליצור עמנו קשר טלפוני.