ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

עורך דין קניית דירה

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

עורך דין רכישת דירה מקבלן ויד שנייה

רכישת נכס נדל"ן היא צעד מבורך שבהחלט מביא עמו פרפרים בבטן וציפייה לבאות.

אולם סכום הרכישה הינו גבוה ולכן יש לתת דגש למשקל ההתחייבות החוזית והקניינית בעסקה זו. אין זו חובה, אולם מומלץ להתחיל את התהליך בעזרתו של עורך דין קניית דירה, היות ורכישה שכזו טומנת בחובה התחייבויות הן מצדנו והן מצד הבעלים הנוכחי המוכר את הדירה.  

עורך דין מומחה למקרקעין יבצע בדיקות משפטיות מקיפות, אשר כוללות רישום בטאבו, חובות ושעבוד, חריגות בנייה וכן תכנון מס. הבדיקה הראשונית והחשובה מרשימה זו שהוזכר רק חלק ממנה, היא בדיקת בעלי הזכויות בנכס. במידה והדירה עדיין לא נרשמה בטאבו, על עוה"ד לבקש טופס הנקרא "אישור זכויות" ממנהל מקרקעי ישראל, או מאת החברה המשכנת אשר מנהלת רישום זה.

על עורך דין המתמחה בקניית דירה (וכן זוהי פעולה שיכולה להתבצע על-ידי רוכש הדירה עצמו באופן עצמאי), להוציא נסח טאבו עדכני, מסמך אותו ניתן לכנות כמעין "תעודת הזהות" של נכס הנדל"ן. נסח הטאבו למעשה, מלמד על מצב הזכויות בדירה, אם מדובר על בעלות מלאה של המוכרים או שמא ישנו אדם נוסף המחזיק בזכויות, האם המגרש ובניין המגורים אשר בו נמצאת הדירה, נרשם כבית משותף עם תתי חלקות נפרדות בפנקס הבתים המשותפים ועוד. נסח הטאבו יכול לספק את מלוא הפרטים באשר לנכס הנרכש לרבות חניה ומחסן. אם מדובר בקומה האחרונה בבניין הדירות, אזי יש לבדוק האם חלק מהגג שייך לדירה וניתן לבנות על הגג והכוונה היא לזכויות בנייה להוספת חדר או יותר.

רכישת דירה מקבלן

אנשים רבים המעוניינים לרכוש דירה מקבלן, סבורים שכיוון שמדובר בדירה חדשה, אז הרי שהרבה יותר קל יהיה לרכוש אותה מבחינת ההליכים הנדרשים. עם זאת, זוהי טעות במידת מה שמוטב וניתן עליה את הדגש.

מומלץ יהיה לערב עורך דין קניית דירה מקבלן שמתמצא בעסקאות אלו מן המשא ומתן הראשוני, דרך בדיקת הנכס ועד לחתימת החוזה בפועל וליווי העסקה עד למסירתה של הדירה.

יש להשיג תחילה אישור עקרוני לקבלת המשכנתא. יצוין, כי לאחר קבלת האישור העקרוני, עורך דין רכישת דירה, יסגור את נושא הרישום שלה לפני המשא ומתן מול הקבלן. על עוה"ד לוודא קבלת טופס 4 וזאת לאחר תיקון חוק 101 לחוק התכנון והבניה (תיקון לחוק הבניה התשכ"ה 1965). יש לערוך הסכם מכר ואת המועד הקבוע לחובות וזכויות. על עוה"ד לדאוג לקבלת בטוחה מכוח חוק מכר דירות ומכתב החרגה.

במסגרת חוזה המכר אל מול הקבלן, נבחן סעיפים שונים לרבות ערובה לקבלת טופס 4 עד למועד שיוחלט מראש. יוחלט על פעימות התשלום, מועדי מסירה וכן מועדי איחור מקובלים.

על עורך דין קניית דירה, לדווח למיסוי המקרקעין, ולערוך שומה עצמית לקראת תשלום מס  הרכישה. אם מדובר בלקיחת משכנתא לצורך רכישת הדירה, יש לבצע את ההליכים מול הבנק למשכנתאות ולאשר אותם מול הקבלן.

יש לסגור את החשבון מול הקבלן והכוונה היא ליתרה  של התמורה, להזמין מונים ולקבל מכתב החרגה סופי ובלתי מותנה. יש למסור את החזקה בדירה וברכוש המשותף לידי הרוכשים ותקופת הבדק.

רכישת דירה מיד שנייה

בנושא רכישת דירה יד שנייה: על עורך דין רכישת דירה, לבדוק לא רק את הרישום בנכס והזכויות בו, כי אם גם חובות או שעבודים קיימים בנכס כגון: הערת אזהרה, משכנתא, שעבודים, תיקי הוצל"פ וכיוצא בכך.

בנוסף, עוה"ד המייצג את הקונים, יבדוק את רישומי רשם המשכונות היות וכבר היו מקרים אשר בהם הוסר השעבוד מהדירה ואפילו הרישום נמחק מנסח הטאבו, אך לא נרשם ברשם המשכונות. אפשר תמיד להוציא את מרשם רשם המשכונות לפי תעודת זהות של בעלי הדירה הנוכחיים, כפי שמופיע בנסח הטאבו. 

על עורך דין רכישת דירה לבצע בדיקות תכנוניות לדירה. כך לדוגמה, אם קיימת חריגת בנייה, או ישנם צווי מניעה או צווי הריסה, פרטים אלו לא תמיד מופיעים בנסח הטאבו. על עוה"ד לגשת ולהוציא מסמך הנקרא "תיק בניין" ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית שבה ממוקמת הדירה.

יש להשוות את התשריט של הדירה אל הנכס בפועל ולהסיק מכך, אם הנכס אכן בנוי על פי היתרי הבניה. כמו כן, בתיק הבניין אפשר לראות אם ננקטו אי אלו הליכים של תכנון ובניה באמצעות התכתבות בתיק כמו למשל: מכתבי התראה שקיבל בעל הדירה, דו"ח פקח אשר ביקר בנכס וכיוצא בזאת.

עורך דין קניית דירה יד שנייה לא נדרש רק לשם הליווי הפורמלי, אלא גם ובעיקר לאור החשיבות שבבקיאות בכל ההליכים הנדרשים מתוקף בדיקה קפדנית, וזאת לפני ביצוע חוזה המכר בפועל. החל מן הרגע שבו חתמנו על העסקה, הרי שאי-ביצוע בדיקות מקדמיות ו'הפתעות' עתידיות, עלולים להוביל להליכים משפטיים מתישים, או לקבלת נכס שלא תואם את ציפיותינו והוצאותינו.

יש לבחון ולאשר את ביצוע העסקה כאשר הרישומים תקינים ואין כל בעיה, שטחים אפורים לא פתורים או סוגיה שהסתיר המוכר. יש לציין, כי כל הליך של תכנון ובנייה אשר ביצע המוכר טרם מכירת הדירה, יועברו לקונה זכויות הבניה.

משרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

ממשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה של האזור שאליו שייכת הדירה, ניתן יהיה לקבל מכתב או מסמך של המצב התכנוני ביחס לנכס.

למשל, באשר לתכניות שחלות על הנכס, ניתן יהיה ללמוד ממסמך זה מה תכניות הבניה, האופציות וניתן יהיה לדעת אם זכויות אלו אכן נוצלו במלואן או אם ישנן זכויות בניה עודפות כגון: ייעוד הנכס, אם הוא מיועד למגורים, למשרד או למסחר. אפשר גם לבקש תכנית מתאר אזורית, אשר ממנה ניתן יהיה לראות אם ישנן תכניות בעתיד לבניית אזור מסחרי, אזור תעשייה, מה שיגרום לקונה הדירה לשקול מחדש אם הוא מעוניין לרכוש אותה. 

ביצוע בדק בית

ישנו הבדל מהותי בין מה שאנחנו רואים בפועל, לבין מה שאיש מקצוע המומחה בבדק בית, יכול למצוא. בדק בית הוא איננו חובה, אך הוא בהחלט מומלץ.

בדיקה של תשתיות הדירה, נועדה למנוע הפתעות 'לא נעימות' כגון תשתיות מים וחשמל בעיתיות, שינויים אשר נעשו במבנה כגון הסרה של קיר תומך אשר מהווה סכנת חיים לבני הבית, בעיות רטיבות אשר עשויות לפגוע ביסודות המבנה, בעיות בניקוז וכדומה. זוהי ערובה לראש שקט, היות ואין אנו רוכשים דירה לפרק זמן קצר.

בשכירת שירותיו של עו"ד קניית דירה וביצוע מעטפת הבדיקות הנדרשות, יש לזכור תמיד כי מדובר על נכס שאנו רוכשים למטרת מגורים או השקעה. לא נרצה לפגוש בהפתעות שיעיבו על העסקה. 

שלב החוזה, יתבצע לאחר כל הבדיקות המקדמיות, כאשר האחרונה בהן היא האפשרות לביצוע בדיקת בדק הבית.

לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

חוזה המכר לקניית דירה מקבלן ויד שנייה

חוזה המכר מגלם את הזכויות והחובות של כל אחד מן הצדדים שבעסקת הנדל"ן. בנושא זה חשוב להכיר את התייחסותנו לזכרון דברים ומדוע חשוב להיזהר מפניו.

לפני ניסוח חוזה המכר, על עורך דין רכישת דירה לקבוע יחד עם הקונה והמוכר ובתיאום עם עורך דינו של המוכר, לגבי מועדי התשלומים עד לכניסה לדירה, מועד הפינוי, שלבי הרישום של  הנכס בטאבו, הערת אזהרה, דיווח על מס שבח ואם הייתה רובצת משכנתא על הנכס, כך שעל המוכר לדאוג לסילוקה המלא וכן, אם קיים משכון ברשם המשכונות יש לסלק אותו.

בנוסף עוה"ד של הרוכשים, יידע אותם לגבי תשלומי המיסים באופן מדויק, כאשר התייחסותנו פה נוגעת למס הרכישה.

עסקת המכר של הדירה, תתנהל ותתקדם לפי מה שיקבעו שני הצדדים (המוכר והקונה) כאשר בסוף התהליך, יבוצע רישום של הקונה בנכס בטאבו של אזור אשר בו ממוקמת הדירה.

מדובר בבירוקרטיה ופרוצדורה שלאור מורכבותה, עורך דין קניית דירה יד שנייה ומקבלן, יוכל לסייע ולספק עין מקצועית בוחנת וירידה לרזולוציות.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

למידע נוסף >

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

לקבלת שיחה חוזרת: