רוטשילד 78, בית גוליברודה, ראשון לציון
במצב כזה ההגנה המרכזית היא הבטוחה שקיבלתם לפני הפינוי. בפרויקט פינוי-בינוי שבו הזכויות מועברות ליזם, בעל הדירה צריך לקבל בטוחה לפי חוק המכר, ובערבות בנקאית או פוליסת ביטוח סכומה אמור לשקף את שווי דירת התמורה. קריסת היזם אינה בהכרח מביאה מיד לתשלום הערבות; המימוש כפוף לעילות ולתנאים שבדין ובכתב הערבות, ולעיתים הגורם המלווה יפעל תחילה להשלמת הפרויקט. לכן חשוב גם שתהיה ערבות נפרדת לתשלום דמי השכירות.
הבטוחה המרכזית היא ערבות חוק מכר בשווי דירת התמורה, שאמורה להימסר כתנאי לפינוי הדירה ולהישאר בתוקף עד למסירת הדירה החדשה בהתאם למנגנון שנקבע. בנוסף, יש לדרוש ערבות נפרדת לתשלום דמי השכירות בתקופת הפינוי, כדי שהיכולת לממן את הדיור החלופי לא תהיה תלויה במצבו הכלכלי של היזם.
לשם כך נועדה ערבות השכירות. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה על ערבות בנקאית אוטונומית, שתאפשר לבעל הדירה לקבל את הכספים לפי תנאיה גם אם היזם נקלע לקשיים. ההסכם צריך לקבוע שדמי השכירות ישולמו עד למסירת הדירה החדשה בפועל, ולא רק עד למועד המסירה המקורי שנקבע בתחילת הפרויקט.
גובה שכר הדירה נקבע בהסכם הפינוי-בינוי, ורצוי לבסס אותו על שכר הדירה המקובל לדירה בעלת מאפיינים דומים באזור בסמוך למועד הפינוי. הרשות הממשלתית ממליצה לקבוע מראש גם מנגנון הצמדה או התאמה לשינויים בשוק, כך שבעל הדירה לא יישאר עם סכום קבוע שאינו מאפשר לו לשכור דירה מתאימה אם מחירי השכירות עולים במהלך הפרויקט.
אם הקומה וכיווני האוויר נקבעו כחלק מחייב מהסכם הפינוי-בינוי או ממנגנון בחירת הדירות, היזם אינו אמור לשנות אותם באופן חד-צדדי אלא אם ההסכם עצמו מאפשר זאת בנסיבות מוגדרות. אם לעומת זאת נחתם הסכם שבו המיקום הסופי ייקבע בהמשך לפי הגרלה, שמאי או מנגנון אחר, יש לפעול לפי אותו מנגנון. הרשות הממשלתית ממליצה להסדיר בהסכם מראש את אופן בחירת ומיקום דירות התמורה.
הסכם הפינוי-בינוי צריך להגדיר במפורש את שטח דירת התמורה ואת אופן מדידתו. פער בין השטח שהובטח לשטח שנמסר עלול להיחשב אי-התאמה או הפרת חוזה ולהקים זכות לתיקון או לפיצוי, בהתאם להיקף הסטייה ולהוראות ההסכם והדין. בצו המפרט של חוק המכר מוכרת, כאשר הוראותיו חלות, סטייה קבילה של עד 2% בשטח; לכן אין לקבוע שכל הפרש קטן הוא בהכרח הפרה.
אין ליזם "תקופת איחור מותרת" כללית רק משום שמדובר בפינוי-בינוי; מועד המסירה נקבע בהסכם, ויש לבדוק גם את סעיפי הארכת המועד. על עסקאות שעליהן חל נוסחו הנוכחי של סעיף 5א לחוק המכר (דירות), איחור העולה על חודש מהמועד החוזי עשוי להקים זכות לפיצוי ללא הוכחת נזק, אך בעסקאות ישנות יותר עשוי לחול נוסח חוק קודם. בנוסף, בהסכם פינוי-בינוי חשוב לקבוע שהיזם ממשיך לשלם שכר דירה עד למסירה בפועל.
לצורך מימון הפרויקט מקובל שהבנק המלווה מקבל שעבוד על מקרקעי הפרויקט, לעיתים בדרגה ראשונה, לאחר התקיימות התנאים שנקבעו בהסכם. שעבוד אינו הופך את הבנק לבעל הדירה, אך הוא מעניק לו בטוחה להחזר האשראי. כנגד השעבוד והעברת הזכויות יש להבטיח את בעל הדירה בערבות חוק מכר ובהתחייבות להסרת השעבוד מדירת התמורה עם התקיימות התנאים למסירתה ורישומה.
החוק מעניק הגנות מיוחדות ל"קשיש", שבין היתר מלאו לו 70 במועד חתימת עסקת הפינוי-בינוי הראשונה והוא התגורר בדירה לפחות שנתיים. יש להציע לו חלופה נוספת מעבר לדירת התמורה, כגון חלופות הכוללות בית הורים, דירה חלופית, כסף לרכישת דירה, שתי דירות או דירה קטנה יותר בתוספת תשלום איזון, בהתאם לתנאי החוק. לבעל דירה שמלאו לו 75 במועד העסקה הראשונה קיימת הגנה חזקה יותר: עליו לקבל אפשרות לחלופה מחוץ לפרויקט, כגון דירה חלופית שתימסר עד מועד הפינוי, בית הורים או תמורה כספית מתאימה, בכפוף לתנאים שבחוק.
בשלב מסירת הדירה החדשה מקובל להחליף את ערבויות חוק המכר והשכירות בערבות רישום, שמטרתה להבטיח שהיזם ישלים את רישום הבית המשותף ואת רישום הזכויות בדירת התמורה על שם בעל הדירה. הערבות מוחזקת בדרך כלל בנאמנות בידי עורך הדין של בעלי הדירות עד להשלמת הרישום בהתאם להסכם.