ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

מדריך קניית דירה

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

קנייה של דירה מהווה עבור רבים את אחד הצעדים הכלכליים המשמעותיים בחייהם הבוגרים. התהליך כולל מספר שלבים וצעדים שחשוב להכיר לעומק, ובתוכם להתייחס למספר מאפיינים חשובים שיש בהם כדי להפוך את הרכישה לקלה, בטוחה ומשתלמת. 

מורכבות התהליך כרוכה בלא מעט סיכונים משפטיים וכלכליים שיש בהם להוביל רוכשים למפח נפש. לאור זאת, אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן ממליצים לרוכשים לשכור את שירותיהם של עורכי דין המומחים בתחום הנדל"ן. 

יש לציין – החוק איננו מכריח איש לצוות אליו עורך דין בעת תהליך הרכישה, זאת למעט חתימת עורך דין על חוזה המכר. אולם לעורכי דין הידע המקצועי והניסיון להנחות ולטפל בהליך הקנייה באופן שיוביל למיצוי ושמירת זכויותיהם של הרוכשים בתהליך.

במאמר זה ניגע במספר היבטים שחשוב להכיר בכל הנוגע לרכישת דירה. היבטים אלו כוללים טיפים משפטיים, וחלקם כלליים ונועדו לספק לכם צ'ק ליסט בעת ביקורכם בנכס.

בשלב הראשון נתייחס לקניית דירה יש שנייה, ובשלב השני נתייחס לרכישת דירה מקבלן.

קניית דירה יד שנייה

שלב טרום חוזי

בשלב המקדמי בטרם חתמתם על חוזה, חשוב לאסוף את כל המידע והנתונים החיוניים בנוגע לדירה בה אתם מעוניינים. שלב זה גם נקרא בשם 'בדיקות מקדמיות'.

איסוף המידע כולל בתוכו מידע משפטי לגבי רישום הזכויות בדירה, מידע פיזי אודות הדירה, תכנוני בנייה של הדירה, מידע הנוגע לתשלום משכנתא, צפי לחשיפות מס ועוד. 

היחשפות למידע המקדמי יאפשר לכם להעריך מראש ובצורה מושכלת האם העסקה כדאית או שיש בה רמת סיכון גבוהה מדי, ועל כן יש וכדאי לוותר עליה מראש. 

בנוסף לכך, יכול המידע שאליו נחשפתם לשמש אותנו בקביעה מראש של תנאים משפטיים עליהם חשוב להתעקש, כשתנאים אלו יוכלו להקל עליכם בשלבים המתקדמים של תהליך הקנייה.

אם ננסה לתמצת זאת לרגע, הרי שהבדיקות המקדמיות בטרם החתימה על החוזה, נוגעות בשלוש נקודות מרכזיות:

צעד נוסף שעליו ממליצים עורכי דין כולל ביקור באתר האינטרנט של רשות המיסים. באתר ניתן למצוא מאגר נדל"ן פומבי ובו מופיעים נתונים הנוגעים לדירה בה אתם מעוניינים. 

אותם נתונים חושפים אף עסקאות עבר הנוגעות לאותה דירה, כשגם נתונים אלו יש בהם לשפוך אור ומידע משמעותי הנוגע לאותה דירה. לצד אלו, מציע אותו מאגר אומדני מחירים לגבי כל דירה.

בדיקה פיזית של הדירה

ביקור בדירה

רוכשים ומשקיעים בתחום הנדל"ן יודעים לומר כי ביקור בודד או שניים בדירה בהחלט אינם מספיקים.

באם התעניינתם בדירה, חשוב לבקרה מספר פעמים, וזאת כדי לבחון את טיבה לעומק.

מומלץ לקבוע את הביקורים בשעות שונות במהלך היום. ההמלצה היא לבקר בדירה בשעות הבוקר, שעות אחר הצהריים ובשעות הערב.

ביקור בדירה בשעות משתנות, יאפשר לכם לקבל מושג רחב יותר הן בנוגע להיבטים ישירים הנוגעים לנכס והן בנוגע להיבטים סביבתיים משמעותיים. 

שאלות שחשוב לשאול

האם ישנה כניסה של אור טבעי אל הדירה? 

האם הדירה מתחממת בשעות מסוימות יתר על המידה? במקרים בהם מדובר על דירה שנמצאת בקומה האחרונה, נוכל להתרשם האם בשעות היום היא סופגת חום רב מבחוץ.

הקפידו לבחון אזורים 'מועדים לפורענות' בדירה: האם מרחב העבודה במטבח מספק? האם ישנה טריקה שקטה כפי שמבטיחים הבעלים? בצעו בדיקה יסודית של חדרי המקלחות והשירותים ונסו לזהות סימני רטיבות ישנים. לעתים, ינסו בעלי הדירה הנוכחיים לצבוע את הקירות, אולם הרטיבות תיתן את אותותיה עם רמזים קלים. 

בדיקות מחוץ לדירה

הסתכלו גם מחוץ לדירה. האם ישנם פגמים בלובי? האם מערכת האינטרקום עובדת? מנעול תיבת הדואר תקין? מהי רמת הניקיון של חדר המדרגות? מצב הגינה? 

מומלץ לשאול את מתווך הנדל"ן של בעלי הדירה או את בעלי הדירה עצמם באשר לכמה דירות בבניין מושכרות וכמה דירות שייכות לבעליהן. בבניין בו רוב הדירות מושכרות, סביר להניח שמצב התחזוקה יהיה ירוד יותר, כשגם לנתון זה יש להתייחס בהתאם. 

בואו נצא לרגע מן הבניין עצמו. האם הדירה פונה לרחוב סואן ובו מעבר של רכבים ותחבורה ציבורית רבה? במידה וכן, מהי מידת האטימות של החלונות? 

כמו כן, מומלץ תמיד לבדוק את טיבה של השכונה; האם בסמוך למגוריכם נמצאות תחנות אוטובוס ליעדים חשובים? מהי קרבתם של מוסדות החינוך? האם יש בקרבת מקום מרכול? ומהי מידת העומס בכבישים לאורך שעות היום? 

מבלי לתאם עם בעל הדירה עצמו, מומלץ להגיע לביקור בשכונה גם בסוף השבוע. מקרי עבר מראים שישנם מרחבי דיור מסוימים שגם הופכים למוקדי רעש, ובעיקר כאלו הסמוכים לפארקים וגנים.

חברת בדק בית – מומלץ אך לא חובה

יש לציין, בחינת הדירה לא חייבת כמובן להיעשות רק על ידכם. 

ניתן לשכור את שירותיהן של חברות מקצועיות, ולהן מומחיות בבדק דירות וביקורת מבנים. 

מדובר על צוותים מקצועיים שיוכלו לבחון את הדירה באופן אובייקטיבי ועל בסיס סט של בדיקות שכיחות וחשובות. 

חברות בדק בית יפיקו עבורכם דו"ח מקצועי ומפורט על מצב הדירה והבניין. לא פעם משמש אותו דו"ח מקצועי ככלי עזר ביכולת שלכם להתמקח על המחיר הסופי של ערך הדירה, ובכך להגיע למחיר נוח יותר מן ההצעה המקורית. 

בדיקת "זהות" הדירה

נשוב רגע אל השלב הטרום חוזי, ונפרט את מהלכיו העיקריים.

זהו דבר אחד לבחון את הדירה על-פי היבטיה הפיזיים, אך זהו דבר אחר לחלוטין לבחון את פרטיה של הדירה ולהכיר את נתוניה הפורמליים.

בדיקת נסח הטאבו

הדירה שבחנתם מצאה חן בעיניכם? אחד מן הצעדים הראשוים והחשובים שנעשה כדי 'להכירה' טוב יותר, יהיה הפקת ובדיקת נסח הטאבו.

לנסח הטאבו דבק הכינוי 'תעודת זהות', וזאת לאור העובדה שבאמצעותו ניתן 'לדרוש' מן הנכס להזדהות ולהציג את פרטיו הבסיסיים.

את נסח הטאבו ניתן להפיק דרך אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין בכפוף לעלות סמלית. חשוב לציין שהנסח זמין לכולם, והוא איננו שמור אך ורק לבעלים הנוכחיים של הנכס.

נסח הטאבו עונה על מספר שאלות מהותיות:

יש בכוחם של פרטים אלו, כדי לסייע לנו לאתר נקודות בעייתיות בעסקה, ובאם ונדרש לכך, אז הרי שגם ללבן את הנושא מול הבעלים הנוכחיים ולעגן זאת בחוזה המכר.

כך לדוגמה, יתגלה שאחד מבעלי הנכס לא היה נוכח ולא הוזכר בפגישה.

ייתכן ונגלה שגודל הנכס שתואר על-ידי בעלי הדירה לא תואם לנסח הטאבו, ואף חושף שישנה חריגת בנייה.

בדיקות אל מול הרשויות בהן ממוקם המבנה

בחינת נסח הטאבו יכולה לספק לנו מידע רב ויקר ערך, אולם חשוב שלא להסתמך רק על נתונים אלו, ולזכור שישנם נתונים רבים נוספים שעודם אינם גלויים לנו.

בדיקה מקדמית חשובה נוספת שיש לבצע, היא בחינה של תיק הבניין אל מול הרשות הרלוונטית (וועדה מקומית או רשות מוניציפלית).

תיק הבניין כולל מידע חשוב על היתר הבנייה של המבנה, ובאם היה צורך ברישוי נוסף לצורך פעולות פיתוח כאלו ואחרות, דו"חות הנדסיים על מצב הבניין, טופס ה-4 של המבנה ועוד.

חתימה על זיכרון דברים – טעות שאל לנו לבצע

הפיתוי לחתום על מסמך שמחייב את שני הצדדים אל העסקה ומסיר כל דאגה מפני 'פספוס' הוא רב, אך מומלץ לוותר על החתימה ולהיזהר מפניה.

דעו והיזהרו: חתימה על מסמך מאולתר הרי שדינה כדין חוזה משפטי לכל דבר ועניין.

חתימה על זיכרון דברים לרוב נעשית עוד בטרם הובהרו כלל פרטיו של הנכס.

אי-הבנות כאלו ואחרות, עלולות להוביל למחלוקות קשות, כאלו שלעתים אף עושות את דרכן עד לערכאות המשפטיות.

כל עורך דין מומחה בדיני נדל"ן, ימליץ לכם להרחיק ידכם מן החתימה על מסמך זה.

למידע מורחב אודות זיכרון דברים

לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

קניית דירה מקבלן

התהליך המשפטי אמנם זהה, אך ישנו הבדל משמעותי בין רכישת דירה יד שנייה לבין קניית דירה מקבלן.

להלן מספר נקודות חשובות להתייחסות שמוטב יהיה לקחת בחשבון.

באיזה שלב ביצוע נמצא המבנה?

לא אחת, בעת הפגישה אל מול נציג המכירות של הבניין החדש, נתבשר שעוד טרם התקבל היתר בנייה "אולם הוא נמצא בשלבים מתקדמים".

זוהי נורה אדומה, וחשוב שנעגן את התחייבותו של הקבלן לקבלת היתר הבנייה עד למועד שייקבע מראש. באם ולא יושג ההיתר, הרי שיותר לנו לדרוש בחזרה את המקדמה ששילמנו.

במקרים אחרים, היתר הבנייה כבר קיים והבניין נמצא בשלבי ביצוע. זהו אמנם מאפיין שבהחלט ישקיט את לבנו, אך עלינו להישאר על המשמר ולעגן בחוזה המכר מועד הגשה לבניין וכן ציון זמני איחור במסירה כמקובל.

ניתן לשנות את חוזה המכר מול הקבלן

זה הזמן לנתץ קו מחשבה שמאפיין רוכשים רבים, ובעיקר רוכשים שמבצעים עסקת נדל"ן לראשונה בחייהם.

חוזה המכר אותו מציע הנדל"ן הוא בר שינוי.

רבים נשענים על העובדה שהחוזה של הקבלן מנוסח על-ידי עורך דין מטעמו. חשוב לקחת בחשבון שעורך דינו של הקבלן איננו חושב על האינטרסים שלנו, ומדובר לרוב בחוזה אחיד ושגרתי.

למרבה הצער, בחלק מן המקרים, נגלה אף שישנם סעיפים אשר אינם עומדים בקנה אחד עם חוקי מדינת ישראל, ויש בהם כדי לרמוס את זכויותינו.

מתפקידו של עורך דינכם, לבחון את החוזה ולפעול לשינויו עד להתאמתו המלאה אל האינטרסים שלכם ושלכם בלבד.

זכרו שהקבלן מעוניין למכור, ויש לנו מקום למשא ומתן.

בדיקת הגורם המלווה את הקבלן

או במילים אחרות – בדיקת ערבות בנקאית.

כדי להגן על קהל הרוכשים, על הקבלן לקבל ליווי לרפויקט מטעם בנק, ושתשלומי הרוכשים ייעשו דרך חשבון ייחודי עבור הפרויקט.

הערבות הבנקאית מוכרחה להינתן אל הקונים באמצעות דואר רשום ועד שבועיים מן המועד בו בצעו את התשלום הנדרש.

מטרת הערבות היא להבטיח את השבת הכסף אל הרוכשים, וזאת במידה והקבלן איננו מצליח לעמוד בהתחייבויותיו.

עלויות נלוות לרכישת דירה

רכישת דירה יד 2

לצד התשלום עבור רכישת הדירה, ישנן מספר עלויות, חלקן רשות וחלקן חובה, ויש לקחת אותן בחשבון:

כמה מילים על שמאי המקרקעין מטעם הבנק:

מדובר בשמאי אותו עלינו לבחור מטעם רשימה המוכתבת על-ידי הבנק.

מטרת השמאי היא לבדוק את הדירה שאנו רוצים לרכוש, ולקבוע את ערכה בטרם יאשר הבנק את גובה המשכנתא המבוקשת.

קורים מקרים בהם השמאי נותן הערכה נמוכה ביחס לערך הדירה אותה דורשים הבעלים הנוכחיים. מקרים שכאלו יכולים להציב את הרוכשים בפני אתגר: הבנק לא מוכן לתת משכנתא בסכום הרצוי, ואז יש לחפש מקורות מימון נוספים.

ההמלצה היא לוודא שישנו גיבוי כספי מסוים וכן לשכור שמאי עצמאי כדי למנוע הפתעות בהמשך הדרך.

רכישת דירה מקבלן

מיסוי מקרקעין על רכישת דירה

מס רכישה עלול לגרום לכמה גבות להתרומם, ויש לכך סיבה טובה.

בעוד שלרוב אנו משלמים מס על סכום כסף שנכנס לכיסנו, הפעם אנחנו משלמים מס על כך שאנחנו מוציאים כסף.

מבלי להיכנס אל תוך סעיפים ותתי-סעיפים משפטיים, חוק מיסוי מקרקעין רואה ברכישת דירה כהשקעה, ולכן יש לשלם מס בעבור השקעה שכזו.

בהתאם למדרגות המס המעודכנות לשנת 2021, פטורים מתשלום מס רכישה, כל מי שרוכשים דירה בשווי עד 1,747,865 ₪.

מעל סכום זה ועד  2,073,190 ש"ח, ישולם מס רכישה בגובה 3.5%.

מידע מקיף יותר תוכלו למצוא באתרה של רשות המיסים בישראל.

מטרתו של עורך דינכם, היא לספק תחזית מדויקת של גובה המס שישולם.

עוד על תפקידו של עורך דין בתחום מיסוי המקרקעין

סיכום דבר

קנייתה של דירה היא מהלך מרגש וחשוב. יש בו כדי לשנות את הסטטוס הכלכלי שלנו, ולאפשר לנו לבצע השקעה שתניב תשואה גבוהה בשנים העתידות לבוא.

אולם כדי שהמהלך יצלח, הרי שחשוב לבצע 'שיעורי בית' קפדניים הכוללים בדיקה מקיפה של הנכס פיזית ועל הנייר, וכן שקלול כלל ההוצאות שיתלוו אלינו לאורך תהליך הרכישה.

בכל התייעצות משפטית עם משרד עורכי דין ישראל אליאב בנושא קניית נכס נדל"ן, ניתן להשאיר לנו פנייה באתר, או ליצור עמנו קשר טלפוני.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

לקבלת שיחה חוזרת: