רוטשילד 78, בית גוליברודה, ראשון לציון
תלוי בסוג הפרויקט ובהוראות ההסכם. בפינוי-בינוי החוק מאפשר לרוב בעלי הדירות להחליט על ביטול העסקאות אם היזם לא הגיע לחתימות של לפחות מחצית מבעלי הדירות בתוך שנתיים, ל-60% בתוך ארבע שנים, או שלא הוגשה תוכנית מפורטת בתוך ארבע שנים וחצי מהמועד שבו נחתמה העסקה הראשונה; במתחמים מסוימים המועדים ארוכים יותר. בהתחדשות בניינית נקבעו לוחות זמנים אחרים. בנוסף, ההסכם עצמו יכול לקבוע אבני דרך ומנגנוני ביטול נוספים.
הערת האזהרה נועדה להגן על העסקה ולמנוע מבעל הדירה לבצע עסקה סותרת בנכס בניגוד להסכם ההתחדשות. לפני הרישום מומלץ לקבוע מתי היזם רשאי לרשום את ההערה, להתנות זאת בהשגת שיעור חתימות מינימלי, ובעיקר להבטיח מנגנון ברור למחיקתה אם ההסכם פוקע או מבוטל, לרבות ייפוי כוח בלתי חוזר שיופקד בידי עורך הדין של בעלי הדירות לצורך המחיקה.
אין לכך תשובת כן או לא בלי לקרוא את ההסכם. ניתן לקבוע בהסכם שהיזם לא יהיה רשאי להמחות או להעביר את זכויותיו בפרויקט אלא בתנאים מוגדרים, למשל אישור נציגות או עורך הדין של הדיירים, עמידת היזם החדש בדרישות מקצועיות וכלכליות וקבלת כל התחייבויות היזם המקורי. אם ההסכם כבר מעניק ליזם זכות להעביר את הפרויקט בתנאים מסוימים, ייתכן שלא תידרש חתימה מחודשת של כל בעלי הדירות. הדין אף מכיר בקיומן של עסקאות להעברת פרויקטים בין יזמים.
אישור זכויות בנייה נמוכות מהצפוי אינו מעניק ליזם באופן אוטומטי זכות להפחית את התמורה שהבטיח. יש לבדוק מה קובע הסכם הפינוי-בינוי: האם התמורה הוגדרה כמינימום מחייב, האם נקבע מנגנון להתאמת התמורות לתכנון המאושר והאם קיימים תנאים הנוגעים לכדאיות הכלכלית של הפרויקט. התמורות בפועל הן בראש ובראשונה עניין חוזי בין היזם לבעלי הדירות.
לא כל הבדל בתמורה הוא פסול. ניתן להצדיק תמורות שונות כאשר קיימים הבדלים רלוונטיים בין הדירות או נסיבות מיוחדות, אך בעלי דירות בעלי מאפיינים דומים אמורים ככלל לקבל תמורה על בסיס מפתח דומה. בנוסף, החוק מטיל חובת שקיפות לגבי שינוי מהותי בתמורה שמקבל בעל דירה לעומת אחרים במקבץ, ולכן הטבה חריגה וסודית היא עניין שיש לבדוק.
כן, בדרך כלל ניתן למכור דירה גם לאחר חתימה על הסכם התחדשות עירונית, אך המכירה חייבת להתבצע בהתאם להסכם הקיים ולרישומים על הנכס. בחוזה המכר יש לגלות לקונה את ההתקשרות עם היזם ולהסדיר את כניסתו להתחייבויות הנוגעות לפרויקט, לרבות חתימה על מסמכי הצטרפות או המחאת זכויות ככל שההסכם דורש זאת, וכן לתאם את העסקה מול עורך הדין של בעלי הדירות, היזם והבנק בהתאם לצורך.
משכנתא קיימת אינה מונעת כשלעצמה קידום של פרויקט התחדשות עירונית, אך לא ניתן להתעלם ממנה. לקראת מימוש הפרויקט יש להסדיר את זכויות הבנק שנתן את המשכנתא, לרבות מנגנון לשחרור או החלפת הבטוחה והסדרת היחסים מול הבנק המלווה את הפרויקט, לפני הריסת הדירה או שינוי הזכויות המשועבדות.
פטירת בעל הדירה אינה מבטלת כשלעצמה את הסכם ההתחדשות העירונית. יש להסדיר את הירושה באמצעות צו ירושה או צו קיום צוואה ולעדכן את הזכויות בנכס, ולאחר מכן היורשים נכנסים למעמדם כבעלי הזכויות בדירה, בכפוף להסכם שנחתם ולנסיבותיו. עד להסדרת זהות היורשים ורישום הזכויות עלול להיווצר עיכוב בקידום הפעולות הנוגעות לאותה דירה.
בפינוי-בינוי אין די בכך ש"רוב הדיירים חתמו". כאשר מתקיים הרוב המיוחס הקבוע בחוק – לפחות 66% מהדירות במקבץ ולפחות 60% בכל בית משותף, בכפוף גם לדרישות לגבי הרכוש המשותף וליתר תנאי החוק – ניתן לפנות לבית המשפט נגד בעל דירה המסרב לעסקה. רק בית המשפט רשאי לקבוע שהסירוב בלתי סביר; סירוב עשוי להיות מוצדק, בין היתר, אם העסקה אינה כדאית כלכלית, לא ניתנו בטוחות או דיור חלופי מתאימים, או שקיימות נסיבות אישיות והגנות מיוחדות הקבועות בחוק.
בעלי הדירות הם שצריכים לבחור את עורך הדין ולהתקשר עמו בהסכם שכר טרחה. העובדה שהיזם נושא בעלות שכר הטרחה אינה הופכת אותו ללקוח של עורך הדין: לפי המלצות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עורך הדין צריך לספק שירותים לבעלי הדירות בלבד, אינו אמור לייצג את היזם, ולא אמור להתקשר עמו בהסכם שכר טרחה נפרד.