ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

עורך דין מיסוי מקרקעין

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

עו"ד מיסוי מקרקעין

משרד עורכי דין ישראל אליאב, מספק מעטפת משפטית מלאה בנושאי מקרקעין לרבות מתן תחזית מס מדויקת לקראת הרכישה / המכירה של נכס המקרקעין. לרשותנו למעלה מ-25 שנות ניסיון בליווי לקוחות פרטיים ועסקיים, וכן ידע מקיף בעסקאות נדל"ן מורכבות. לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ ראשוני מטעם עו"ד מקרקעין, ניתן ליצור עמנו קשר טלפוני או להשאיר פניה באתר.

עסקאות נדל"ן יהיו ברוב המקרים העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שנעבור בחיים. סכומי עתק מונחים על הכף ועבור רובנו, זו תהיה הפעם הראשונה שאנו נאלצים לקבל החלטות סביב סכומים בסדר גודל כזה. ברוב המקרים, אנו מתנהלים במצב די אבסורדי. בעוד שלקראת רכישת רכב חדש אנו מתייעצים עם בעלי ידע מקצועי בתחום כדי לקבל החלטה נבונה, מחפשים אחרי אפיקי מידע מגוונים ככל הניתן כדי ללמוד על הנושא ואפילו לוקחים את הרכב הפוטנציאלי למוסך לבדיקה מקיפה, בבואנו לבצע עסקת נדל"ן, שהשלכותיה מקיפות בהרבה ושוויה גבוה במאות אחוזים, אנו מגיעים עם מעט מאוד ידע והבנה. 

ייתכן ששאלת את עצמך, "מה כבר יש לדעת? אני יודע מה הצרכים שלי ומה המחיר שאוכל לשלם, עשיתי סקר שוק, בדקתי את מבנה הדירה, יש לי את כל הידע הדרוש!". מה שרבים מאוד אינם לוקחים בחשבון, הוא את דרישות חוק מיסוי מקרקעין ואם לא ניקח בחשבון את שיקולי המיסוי, אנו עשויים להיתקל בתסבוכות שיהוו בכייה לדורות. לכן, בכל עסקת נדל"ן, הסתייעות בשירותי עורך דין מיסוי מקרקעין היא לא פחות מקריטית.  

היבטי מיסוי משמעותיים לקראת רכישת דירה

אין דבר מתסכל מכך. השגנו מחיר נפלא על הדירה הישנה שלנו, מצאנו נכס בהתאם לתקציב שלנו ועל פניו, נראה שאנו הולכים להשיג שיפור דיור משמעותי ואפילו ליהנות מרווח קטן. רגע לפני שנרים כוסית על השגת עסקת חיינו, נגלה עובדה עגומה. במסגרת תחשיב ההזדמנויות והסיכונים שלנו, לא לקחנו בחשבון את המיסוי. חוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג-1963 מסדיר את כלל תקנות המס בעת ביצוע עסקאות נדל"ן. במקרים רבים, שיעורי המס עשויים להיות משמעותיים מאוד ולעשות את כל ההבדל בין עסקת המאה ובין הפסדים כבדים. לכן, לפני כל רכישה, חשוב שנבחן עם עורך דין מיסוי מקרקעין בעל ניסיון והתמחות מקיפה אילו שיעורי מס רכישה צפויים לפנינו. שיעור המס עשוי להשתנות באופן ניכר בעקבות אופי הנכס והנסיבות האישיות שלנו ולרוב נדרשת בקיאות רבה בדיני מיסוי מקרקעין כדי לבצע הערכה מדויקת.

שיעור מס הרכישה עשוי להגיע עד 6% משווי הכס הכולל ומחושב על פי מדרגות מס פרוגרסיבי בהתאם לשווי הדירה, באורח דומה לחישוב מס הכנסה. משמעות הדבר היא שאם בכוונתנו לרכוש נכס בשווי 1,400,000 ₪, נצטרך לשלם עליו מעל 71,000 ₪ מס. במקרים רבים, ההפרש הזה עשוי להפוך עסקה ללא כדאית. 

עורך דין הבקיא בחוק מיסוי מקרקעין יסייע לך להפחית שיעורי מס

על אף שיעור המיסוי הגבוה, ישנן הקלות ופטורים רבים. על ידי הסתייעות בעורך דין מיסוי מקרקעין אפשר יהיה לזהות מה הזכויות העומדות לרשותך ולהפחית משמעותית בתשלום המס. כך למשל, על פי החידושים שנערכו בשנים האחרונות חוק מיסוי מקרקעין יהיה באפשרותך לקבל פטור מלא ממס רכישה עבור רכישת דירה ראשונה (בנושא זה ראו מידע אודות שירות עורך דין קניית דירה). כך, כאשר מדובר בדירת המגורים הראשונה שלך, יש לך יתרון משמעותי. 

כמו כן, גם על נכסים ששווים עד 1,084,935 (נכון ל-2020), קיים פטור מלא, גם אם מדובר בדירה שנייה. משפרי דיור, עולים חדשי ובעלי מוגבלויות, זכאים אף הם לשלל הטבות במס הרכישה. עורך דין מיסוי מקרקעין בעל ניסיון והכשרה מקיפה בתחום יוכל לסייע לך לזהות בדיוק אילו הקלות וזיכויים ניתן יהיה להפיק מנסיבותיך הייחודיות.

לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

היבטי מיסוי שיש לקחת בחשבון בעת מכירת דירה

גם על רווחים בעת מכירת הנכס נשלם שיעורי מס משמעותיים. המס המוטל על שיעור השבחת שווי הנכס שלנו ועומד על 25%. כך למשל, נדמיין את המצב הבא: רכשנו מבנה על קרקע בשווי 2 מיליון ₪, ערכנו שיפוצים, הוספנו פתרונות חניה והעלנו את ערך הקרקע באופן משמעותי. לאחר מספר שנים, מכרנו את הנכס ב-2.5 מיליון ₪. כעת, יהיה עלינו לשלם 25% מס שבח על 500,000 ₪, הרווח הנקי מהעסקה, או 125,000 ₪. זהו ללא ספק אחד המיסים הכבדים ביותר שיהיה עלינו לשלם במסגרת עסקת מקרקעין ובוודאי שנרצה לבחון מול עורך דין מיסוי מקרקעין כיצד נוכל להימנע ממנו. 

ראשית, חשוב שנזכור שאת מס השבח, נשלם על סכום הרווח שהפקנו בניכוי הוצאותינו בלבד. כל סכום שהוצאנו עבור השבחת הנכס – מדמי התיווך וריביות המשכנתא ועד השיפוצים, ייעוץ בעלי המקצוע ושכר טרחה לעורכי דין, ינוכו מההכנסה החייבת, כך שהמס צפוי לפחות משמעותית.

בנוסף, כאשר מדובר בדירה ששימשה עבור מגורים למשך ארבע שנים, ישנם מקרים רבים בהם ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח וכאשר מדובר בבתי כנסת וגני ילדים, יהיה פטור מלא ממס השבח ברוב המקרים. הקריטריונים בתחום זה הינם סבוכים ומורכבים וכדי לוודא מעבר לכל ספק שיעמוד לרשותנו הפטור, אין להקל בחשיבות של הליווי המקצועי על ידי גורם הבקיא בכל רזיו של חוק מיסוי מקרקעין.

עוד בנושא מכירת דירה, ניתן למצוא בדף המידע באתרנו העוסק בליווי של עורך דין בעת מכירת דירה.

היטלי השבחה

לבסוף, קיימים היבטי המיסוי שעשויים לנבוע מפעילות ועדת הפיתוח של הרשות המקומית באזור הנכס שלך. בעידן בו ההתחדשות העירונית תופסת תאוצה אדירה, עשויים בעלי נכסים רבים להיות חשופים להיטלים אלו. 

הוספת כמויות לבניין, ביצוע עבודות פיתוח כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי, שיפוץ החזיתות והקמת כל מתקן אחר שעשויה להשביח את ערך הנכס בשל פעילויותיה של הרשות המקומית, כמו צירי תנועה חדשים, למשל, עשוי לחשוף את בעל הנכס להיטל השבחה שסכומיו עשויים להשתנות באופן ניכר על פי שווי הנכס והנסיבות הייחודיות. גם כאן, ללא ייעוץ של משפטן בעל ניסיון, אנו עשויים לספוג הפסדים משמעותיים.

אילו הקלות עומדות לרשותנו

ככל שהנכס משמש למגוריך או של כל אחד מקרובי משפחתך ושטחו אינו עולה על 140 מ"ר, קיים פטור מלא מהיטלי השבחה. הסתייגות זו בחוק היא בעלת חשיבות לאין ערוך, שכן בלעדיה, היה עשוי כל משפר דיור באשר הוא לשלם מס מבלי יכולת לשפר את איכות חייו באופן שישתלם לו. 

היטלי השבחה אינם שכיחים ולרוב גוררים מאבקים משפטיים מורכבים. זהו נושא נפתל ובעייתי אשר דורש בקיאות מעמיקה בחוק מיסוי מקרקעין ובהיכרות עם אופי התנהלותה של הרשות המקומית. לכן, כאן יותר מבכל זירה אחרת, חשוב לעבוד עם משפטן בקיא ובעל ניסיון מקיף בתיקים מורכבים ורבים בתחום המקרקעין. הידע המקצועי שלו עשוי להיות תעודת הביטוח שלך מפני הפסדים כבדים בעסקאות נדל"ן ויאפשר לך להפיק את המיטב ולהפוך עסקאות שעשויות היו לאבד מהאטרקטיביות שלהן, למשתלמות יותר, מניבות יותר ובטוחות יותר. 

זהו הזמן בו עלינו להניח את ההתרגשות מעסקת הנדל"ן הראשונה שלנו בצד ולבחון בכל האמצעים העומדים לרשותנו כי כל הסיכונים הפוטנציאליים של העסקה חשופים ונהירים לנו. המשפטן הנכון, עשוי לסייע לך במשימה הזו ולפטור אותך ממיסוי מיותר.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

לקבלת שיחה חוזרת: