קנייתה של דירה היא בהחלט מעמד מרגש שטומן בחובו ציפיות לעתיד ושינוי סטטוס כלכלי.
ראשית, באם אתם נמצאים בעיצומו של תהליך רכישת דירה או בעיצומם של חיפושים אחר נכס רלוונטי, ברצוני לברככם על המהלך. רכישתו של נכס גם אם לצורכי מגורים, טומן בחובו השקעה שתניב תשואה נאה בשנים הבאות לבוא.
עתה, עם כל ההתרגשות הרבה ותחושת הפרפרים בבטן, הרי שגם חשוב להישאר עם שתי רגליים על הקרקע ולהבין את משמעותו של צעד שכזה.
עסקת מקרקעין, ולו ה'פשוטה' ביותר, טומנת בחובה הוצאה בלתי מבוטלת עבור הרוכשים, ובדיקתו של הנכס כמו גם קיבועה של העסקה תחת חוזה משפטי שאיננו משתמע לשני פנים, יש בו כדי להגן על האינטרס שלנו, ולהבטיח עסקה בריאה ונכונה.
תפקידו של עו"ד בעסקה
את תפקידו של עורך דינכם אחלק למספר היבטים:
- בדיקת הנכס - בדיקה משפטית מעמיקה של הנכס דרך שורה של בדיקות מקדמיות. מטרתנו היא להכיר את הנכס לא רק פיזית דרך סקירה וביקור, אלא גם באמצעות הנפקת שורה של מסמכים ובראשם נסח טאבו ותיק בניין.
- תחזית מס - רבים אינם מכירים זאת, אולם גם על רכשי דירה מוטל מס העונה לשם 'מס רכישה'. מטרת עורך דינכם היא לספק תחזית מס מדויקת שתשקף את סך ההוצאות הצפויות.
- ניסוח חוזה מכר - חוזה מכר שיעבור תחת עיניו של עורך דינכם ושל עורך דינם של המוכרים. המטרה היא לשקף את כל ההתחייבויות והזכויות של שני הצדדים, וזאת כדי להבטיח עסקה בריאה.
בדיקת הנכס
רושם ראשוני הוא בהחלט חשוב, ואם הדירה וסביבתה הקרובה מצאו חן בעינינו, הרי שתחושת ה'קליק' שנוצר בהחלט יש בה כדי לדרבן אותנו לתת אור ירוק לעסקה.
אולם רגע לפני שנעשה זאת, חשוב לבחון את הנכס מעבר למה שעינינו רואות וזאת באמצעות שני צעדים חשובים:
נסח טאבו
נסח הטאבו הוא מסמך שכולל בתוכו מגוון עשיר של סעיפים והערות, ואני נוהג לכנותו כמעין תעודת זהות.
אדם יכול לעשות עלינו רושם טוב, אולם תעודת הזהות תאפשר לנו לדעת במדויק מהו גילו, מהו שמו והיכן הוא מתגורר.
בדיוק כך פועל נסח הטאבו, והוא חולש על פרטים דוגמת שטח הנכס, מיקומו, קומה, חנייה השייכת לו, גודלו, האם ישנה הערת אזהרה קיימת, עיקולים, שעבודים ואף היתכנותן של חריגות בנייה.
את המסמך ניתן להפיק באופן מקוון דרך האתר הממשלתי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, וזאת בכפוף לתשלום אגרה סמלית.
תיק בניין
כבודו של נסח הטאבו במקומו, אולם עלינו לעשות צעד אחד נוסף שיאפשר לנו להכיר את הנכס על בוריו.
סקירת תיק הבניין היא חלק בלתי נפרד מן ההיכרות שאנו עורכים עם הנכס, ואותו ניתן להפיק דרך הרשות הרלוונטית בה הנכס נמצא.
בתיק הבניין ניתן למצוא שורה של פרטים חשובים המספרים על קורותיו, לרבות טופס 4 של הבניין, היתר הבנייה, היתרים לתוספות בנייה, דו"חות הנדסיים ועוד.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
תחזית מס
היבט נוסף וחשוב המתבצע על-ידי עו"ד מקרקעין, הוא בדיקת תחזית המס הצפויה לנו עם רכישתה של הדירה.
חשוב להסביר: רבים רואים במס הרכישה כדבר מה משונה ותמוה. אני בהחלט מבין זאת שכן מיסים מוטלים כאשר אנחנו משלשלים לכיסנו אי אלו סכומים, ולא כאשר אנו נדרשים להוצאה כספית. ועם זאת, זהו מס שמוסדר במסגרתו של חוק מיסוי מקרקעין, ולכן עלינו לקחת אותו בחשבון.
כחלק מן הליווי המשפטי, יש לבחון אם אנו עונים על קריטריונים המספקים לנו הקלות בתשלום המס. חשוב לציין שישנן מדרגות מס קבועות בחוק ומדרגה שמתחתיה איננו נדרשים לתשלום המס.
מידע בנושא תוכלו למצוא במדריך קניית הדירה שבאתר.
ניסוח חוזה מכר
אציין שדילגתי על כמה וכמה שלבים שונים המתבצעים על-ידי עורכי דין לענייני נדל"ן, מרביתם עוסקים בתחומים ביורוקרטיים שונים דוגמת רישום הערת אזהרה.
אולם מטרתי היא לשקף את עיקרי הפעולות המתבצעות על-ידי עו"ד, ואחת מן הבולטות שבהן היא ניסוחו של חוזה המכר.
מטרתו של חוזה המכר לקבע את שני הצדדים באופן משפטי תוך פירוט כלל החובות והזכויות של המוכרים והרוכשים. כל פרט ולו הקטן ביותר שישתמע לשני פנים ושיעניק מקום לפרשנות, הרי שהוא עלול להציב אותנו בפני סכסוכים ומחלוקות.
כלל הפרטים שיעלו בזמן גיבושה של העסקה, יתורגמו לסעיפים ותתי-סעיפים ברורים ונהירים לכול. חוזה המכר עובר תחת עינו של עורך דינכם, ותחת עינו של עורך דין מכירת דירה מטעם המוכרים.
מעטפת משפטית מלאה
אם אנסה לסכם זאת, הרי שמתוקף תפקידו של עורך דין קניית דירה, היא להבטיח את ביטחונם הכלכלי של הרוכשים עד למסירתו של הנכס הלכה למעשה.
בכל שאלה והתייעצות בנושא, אני מזמין אתכם לכתוב לי בוואטסאפ, להשאיר לי פניה באתר או ליצור עמי קשר טלפוני ישיר.