כמו לפני חתימה על כל הסכם קרדינאלי, גם כאשר מתקשרים בהסכם לרכישת דירת קבלן, חשוב לעשות זאת תוך קבלת ייעוץ משפטי צמוד מעו"ד שמתמחה בהסכמי מקרקעין בכלל, ובהסכמים לרכישת דירת קבלן בפרט.
כל בר בי רב יודע שהסכם לרכישת דירה הינו אחד ההסכמים החשובים ביותר, אם לא הכי חשוב, מבין ההסכמים שהקונים יחתמו עליהם במהלך חייהם. ברוב המקרים מדובר בהסכם שבו הם ישקיעו את מירב כספם, ואף ייאלצו ליטול הבנק הלוואה שמובטחת במשכנתא, אותה יהיה עליהם להחזיר לבנק במשך שנים רבות.
וכאשר מדובר ברכישת דירה שתשמש למגוריהם של הקונים (להבדיל מדירה להשקעה, למשל), שבה הם יחיו ויגדלו את משפחתם, אזי ברור שהמדובר בהסכם שאינו חשוב רק מבחינה כלכלית, אלא גם מבחינה רגשית, חברתית, סביבתית, ועוד, דבר שמעצים שבעתיים את חשיבותו.
אולם, יש לקחת בחשבון שהטיוטא הראשונה של הסכם המכר שנמסרת לכם ע"י הקבלן הינה טיוטא שמנוסחת על ידי עוה"ד של הקבלן, ומתוך כוונה להגן בראש ובראשונה על האינטרסים והזכויות של הקבלן, ולא של הקונים. כלומר, מדובר בטיוטא שבפירוש מוטה לטובת הקבלן, ולא בדיוק טורחת להגן על הקונים, בלשון המעטה. בנסיבות אלו, קבלת ייעוץ משפטי לצורך ייצוגכם במו"מ לעריכת הסכם המכר מול ב"כ הקבלן איננה רק "מומלצת", כי אם קריטית, כדי להבטיח שההסכם יגן על כל הזכויות והאינטרסים שלכם. עלות שכר הטרחה של עוה"ד שלכם במקרה זה הינה זניחה לעומת עלות הנזקים שעלולים להיגרם לכם עקב חתימה על הסכם שלא נבדק מקצועית, שלא לדבר על עוגמת הנפש הרבה שכרוכה בכך.
יודגש כי הסכם לרכישת דירת קבלן, הינו הסכם הרבה יותר מורכב ומסובך מהסכם לרכישת דירה "יד ראשונה", ועל כן חשוב לוודא ולהקפיד היטב שעוה"ד שבחרתם לייצוגכם במו"מ מול ב"כ הקבלן הינו עו"ד שבקי ומנוסה ספציפית בהסכם לרכישת דירת קבלן (להבדיל מרכישת דירה "יד שנייה"), וזאת על כל הסוגיות, הניואנסים, והדקויות שכרוכות בו, אשר עיקריהם יפורטו להלן.
(א) בדיקות לגבי הקבלן
בתחילה יש לערוך מספר בדיקות מקדמיות אודות חברת הבניה של הקבלן והמוניטין שלה, כדי לברר האם המדובר בחברה מקצועית, מנוסה, יציבה, ובעלת שם טוב, על מנת להבטיח שהיא מסוגלת לעמוד בהתחייבותה לבניית הפרוייקט ומסירת הדירות לקונים במועד החוזי.
בדיקות אלו כוללות, בין היתר, בדיקת רישום החברה ברשם הקבלנים בהתאם לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט 196, ותחת סיווג שמתאים לפרוייקט שמתוכנן על ידה, הוצאת נסח החברה מרשם החברות, לצורך בדיקת רישום שיעבודים על נכסי החברה, צווים לעיקול מניות החברה, וכיו"ב, בדיקה במאגרי פסיקה משפטיים כדי לברר האם הוגשו נגדה תביעות בגין ליקויי בניה, הפרות הסכם מכר, ועוד.
כאשר מדובר ברכישת דירה מחברה יזמית, שמעסיקה קבלן מבצע או קבלני משנה מטעמה לצורך בניית הפרוייקט בפועל, יש לקבוע בהסכם המכר שגם הקבלנים מטעם החברה יהיו יהיו קבלנים רשומים בפנקס הקבלנים, בעלי סיווג מתאים לביצוע הפרוייקט, וכמובן בעלי ידע וניסיון מוכח בביצוע עבודת בנייה מסוג הפרוייקט.
(ב) בדיקות לגבי המקרקעין
בדיקות המקרקעין שעליו הקבלן מתכנן לבנות את הפרוייקט כוללות בעיקרן בדיקה קניינית ובדיקה תכנונית.
הבדיקה הקניינית
הבדיקה הקניינית מתבצעת באמצעות הוצאת נסח מקרקעין מלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") ובדיקתו לעומק, על מנת לברר מהו מצבה הקנייני של המקרקעין וכיצד רשומות זכויות הקבלן בה, ולרבות האם מדובר במקרקעין בבעלות פרטית, בבעלות רשות מקרקעי ישראל, או במקרקעין שכפוף לעסקת קומבינציה בין הקבלן לבעלי המקרקעין. בנוסף, יש לברר האם הזכויות במקרקעין נקיות מזכויות צד שלישי שעלולות למנוע מהקבלן להתקשר בהסכם למכירת הדירה הדירה לקונים, כגון הערות אזהרה, עיקולים, שיעבודים, וכיו"ב.
כאשר מדובר במקרקעין ששועבדה לבנק המלווה של החברה היזמית לצורך קבלת המימון לבניית הפרוייקט, יש לבקש מהבנק המלווה אישור החרגה. מדובר באישור לפיו עם קבלת מלוא כספי התמורה מהקונים, הבנק יחריג את חלקם של הקונים מהחלק המשועבד לטובת הבנק. אישור זה יידרש על ידי הבנק שייתן לקונים הלוואה מובטחת במשכנתא לצורך רכישת הדירה על ידם. בהתאם לכך, יש לקבוע בהסכם המכר את המועד לקבלת האישור על ידי הקבלן, ולקבוע שעלות הוצאת אישור ההחרגה תחול על הקבלן, ולא על הקונים.
הבדיקה התכנונית
מתבצעת במחלקת ההנדסה ומשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית שהמקרקעין נמצא בתחום שיפוטה, והיא נועדה לוודא שהפרויקט של הקבלן תואם את התב"ע שחלה על המקרקעין. בנוסף, יש לברר מהו הסטטוס העדכני של הליכי הוצאת היתר הבניה לפרוייקט על ידי הקבלן, ככל שטרם הוצא כזה, על מנת לוודא שאין כל מניעה ממשית להוצאת ההיתר, ושהוא אכן עתיד להתקבל תוך זמן סביר ומבלי לפגוע בלו"ז בניית הפרוייקט ומסירת הדירות לקונים.
בהתאם לכך, יש לקבוע בהסכם המכר מועד מוגדר לקבלת היתר הבניה, כך שאם ההיתר לא יתקבל עד למועד זה, הקונים יהיו זכאים לבטל את ההסכם, ולקבל בחזרה את כל הכספים שהם שילמו לקבלן, בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה וריבית, ואת את שכ"ט ב"כ הקבלן ששולם על ידי הקונים, כפי שיוסבר בהמשך הדברים להלן.
אם הקבלן כבר קיבל את היתר הבניה, יש לוודא שהוא שילם את כל התשלומים שחלים עליו לפי הדין לצורך קבלת היתר הבניה. בנוסף, יש לוודא שיש לו גם "טופס 50". מדובר בטופס שניתן לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 , אשר קובע שמכירת הדירות לקונים תהיה פטורה מתשלום מס שבח, ותמוסה רק לפי מס הכנסה, כדי שהקבלן לא יחוייב בכפל מסים עבור אותה מכירה. מדובר בטופס שקריטי גם לצורך רישום זכויות הקונים בדירה בטאבו.
מעוניינים בייעוץ ברכישת דירה מקבלן? לייעוץ: 050-5273012 או השאירו פנייה:
(ג) בדיקת היכולת הפיננסית של הקונים
בדיקת היכולת הפיננסית של הקונים נועדה לוודא שהם מסוגלים לממן את עלות רכישת הדירה, באמצעות הון עצמי ו/או נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא, וזאת לפי שיעור אחוזי המימון שהם רשאים לקבל לפי הנחיות בנק ישראל. אם, לדוגמא, מדובר ברכישת הדירה הראשונה של הקונים, הם יהיו זכאים לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא בשיעור של עד 75% משווי הדירה, אם מדובר ברכישת דירה שניה שלהם, להשקעה בלבד, גובה ההלוואה המובטחת במשכנתא כבר יורד ל-50% בלבד משווי הדירה.
בנוסף, יש לקחת בחשבון שעלויות רכישת הדירה אינן מסתכמות רק במחיר הדירה בלבד, אלא כוללות עלויות נוספות, לרבות מס רכישה, שכ"ט ב"כ הקונים, ואף שכ"ט ב"כ הקבלן, עבור רישום הבית המשותף וזכויות הקונים בדירה.
עד לסוף שנת 2014, נהגו הקבלנים לגבות מהקונים תשלום שכ"ט לב"כ הקבלן בשיעור של כ-1.5% – 2% בתוספת מע"מ ממחיר הדירה (!),עבור "הוצאות משפטיות", וזאת למרות שהם ייצגו רק את הקבלן, ולא את הקונים. בעקבות תיקון סעיף 6ג לחוק המכר (דירות), ותקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014, הוגבל סכום זה לסך של 5,114 ₪ (נכון לשנת 2022) או לחצי אחוז ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ, לפי הנמוך מביניהם, למעט כאשר מדובר בדירות בגובה מעל 4,642,750 ₪.
בהתאם לכך, יש לקבוע בהסכם המכר גם מועדים מוגדרים לצורך רישום הבית המשותף בטאבו וזכויות הקונים בדירות.
(ד) בדיקת הסכם המכר
ולבסוף, יש לבדוק כמובן גם את טיוטת הסכם המכר ונספחיו מטעם הקבלן, על מנת לוודא שהם מגינים כראוי על כל הזכויות והאינטרסים של הקונים, ואינם גורעים מהזכויות שניתנות להם לפי הדין העדכני.
מדובר, בין היתר, בזכויות שמגנות על הקונים לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, וצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד – 1974. יודגש שמדובר בחיקוקים קוגנטיים, שלא ניתן להתנות עליהם ולשנותם במסגרת ההסכם אלא לטובת הקונים בלבד.
במידת הצורך – ותמיד יש צורך כזה – יש לנהל מו"מ עם ב"כ הקבלן עד להגעה להסכם הוגן, בשל, וראוי לחתימה מבחינת הקונים.
מעבר לדגשים שכבר צויינו לעיל, יש לבדוק, בין היתר, גם את הדגשים הבאים:
- פרטי הדירה – יש לוודא שההסכם מציין באופן ברור, מלא, ומדוייק את פרטי הדירה של הקונים, לרבות הקומה, השטח, מספר חדרים, כיווני האוויר, ועוד.
- המפרט הטכני – יש לוודא שלהסכם צורף מפרט טכני, כפי שחוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לצרף להסכם, ושהמפרט הטכני מנוסח לפי הוראות צו מכר דירות (טופס של מפרט). בנוסף, יש לציין בהסכם שכל סטייה מעבר לסטיות המותרות לפי זה, תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם, שתקנה לקונה את הזכות לביטול ההסכם והחזר כל הכספים שהוא שילם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (הסטיות המותרות לפי הצו הינן סטיות בשיעור של 2% בין מידות הבניין לפי התוכנית לבין המידות בפועל, וסטיות בשיעור של 5% בין הכמויות ומידות האביזרים לפי המפרט לבין הכמויות והמידות שלהם בפועל).
בנוסף למפרט הטכני, יש לוודא שהקבלן צירף להסכם גם את מחירון תוספות ושינויים, אשר כולל את העלויות בגין שינויים ביחס למפרט שהקונים זכאים לבקש מהקבלן, כגון הוספת נקודות מים, חשמל, וגז וכיו"ב, וזיכויים בגין פריטים שהקונים יוותרו עליהן. - תשלומים – יש לקבוע את כל התשלומים שהקונים יידרשו לשלם, לרבות תשלומי התמורה, באופן ברור, מלא ומדוייק. בנוסף, יש לציין שהקונים לא יידרשו לשלם אף תשלום, מס, או אגרה כלשהם שחלים על הקבלן, לרבות הוצאות הפיתוח הסביבתי הנדרש לצורך קבלת היתר הבנייה והיטל ההשבחה, והקבלן מתחייב לשאת בהם לבדו במועדם ובמלואם.
- הצמדה למדד – לגבי הסכמים שנחתמו החל מיום 7.7.2022 ואילך, יש לוודא שסעיף ההצמדה למדד של סכום התמורה מנוסח בהתאם לסעיף 5ג לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. סעיף זה קובע שניתן להצמיד את סכום התמורה למדד תשומות הבנייה בלבד, וכך שלכל היותר חצי מכל תשלום יוצמד למדד זה, למעט תשלום 20% הראשונים ממחיר הדירה שכלל לא יוצמדו למדד. בכל מקרה, לא ניתן יהיה להצמיד את מחיר הדירה למדד שיחול לאחר המועד למסירת הדירה שנקבע בחוזה, אלא אם התשלום שולם באיחור שהקונה אחראי לו, או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש. פרט לכך, הקבלן אינו רשאי לגבות מהקונים הפרשי הצמדה למדד כלשהו או ריבית, למעט ריבית פיגורים שקונה ישלם אם הוא יאחר בתשלום מעל שבעה ימים.
- בטוחה לקונים – יש לברר מהי הבטוחה שהקבלן נותן לקונים על מנת להבטיח את החזר הכספים שלהם במקרה שהוא ייקלע לקשיים שימנעו ממנו להשלים את בניית הדירות ולמסור אותן לקונים, וזאת בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974.
חוק זה קובע שהקבלן אינו רשאי לקבל מהקונים תשלום בשווי שעולה על 7% ממחיר הדירה, מבלי שהוא נתן לקונים אחת מחמש הבטוחות הבאות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום משכנתא על הדירה, רישום בעלות בדירה, או רישום הערת אזהרה לגבי הדירה.
אם לפרוייקט יש ליווי פיננסי, החוק קובע שכספי הקונים ישולמו באמצעות פנקס שוברים שיונפק לקונים על ידי הבנק, כנגד מסירת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח תוך 14 יום ממועד ביצועו של כל תשלום, או לוודא שהקונים קיבלו בטוחה אחרת לפי החוק.
בכל מקרה יש לקבוע בהסכם שהחזרת הבטוחה לקבלן תהיה רק לאחר מסירת החזקה בדירה לקונים ורישום הערת האזהרה לטובתם בטאבו. - מסירת הדירה – יש לוודא שההסכם מציין באופן ברור ומפורש את מועד מסירת הדירה לקונים, ושהדירה תימסר לקונים באותו מועד כשהיא ראויה לחלוטין למגורים, ולאחר שכבר הונפק לה טופס 4 – טופס אכלוס (מדובר בטופס מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר מאשר שבניית הדירה הושלמה ושניתן לחבר אותה לחבר אותה לתשתיות המים, החשמל, הגז, וכיו"ב).
לגבי הסכמים שנחתמו החל מיום 7.7.2022 ואילך, יש לוודא גם שסעיף הפיצויים בגין איחור במסירת הדירה מנוסח למדד של סכום התמורה מנוסח בהתאם לסעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.
סעיף זה קובע שהקבלן חייב לשלם לקונה פיצוי בכל מקרה שבו הוא יאחר למסור לקונה את הדירה בתקופה שעולה על חודש ימים מעבר למועד החוזי, אא"כ האיחור נגרם בגלל הקונה או שהוא נגרם מאחר שהחוזה סוכל עקב נסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפותן מראש.
הפיצוי בגין האיחור במסירה ישולם בסוף כל חודש עבור אותו החודש, וגובהו ייקבע לפי משך תקופת האיחור, כמפורט להלן:
1. החל מחודש לאחר המסירה ועד 4 חודשים: פיצוי בגובה 100% משכר דירה עבור דירה דומה.
2. עבור חודשים 5 עד 10: פיצוי בגובה 125% משכר דירה עבור דירה דומה.
3. עבור חודש 11 ואילך: פיצוי בגובה 150% משכר דירה עבור דירה דומה. - אחריות לביצוע העבודות. יש לוודא שההסכם מציין באופן ברור ומפורש את אחריות הקבלן לדירה לפי תקופות הבדק שקבועות בחוק המכר (דירות).
מחפשים אחר ייעוץ ברכישת דירת קבלן? התייעצו עם משרדנו
ברוכים הבאים למשרדי,
שמי ישראל אליאב עורך דין מומחה למקרקעין המייעץ ברכישת ומכירת נכסים לרבות דירות קבלן.
במשרד עו"ד ישראל אליאב נשמח להעניק ייעוץ משפטי מקיף אודות ייעוץ ברכישת דירה מקבלן. בכל שאלה והתייעצות, צרו עמנו קשר טלפוני, השאירו פניה באתר או כתבו לנו בוואטסאפ.