ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

עורך דין קניית דירה להשקעה

עורך דין ישראל אליאב

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

עסקת מקרקעין שייעודה הוא בעבור השקעה, מתבררת לא אחת כצעד כלכלי נבון הצופן הזדמנויות ליצירת הכנסה חד פעמית כתוצאה ממכירה או הכנסה אקטיבית נוספת באמצעות שכירת הנכס לצורכי מגורים או צרכים מסחריים.

ועם זאת, בטרם ניגש לקיומה של עסקת רכישה, ועל אף ההתרגשות הרבה שמתלווה לכך, הרי שעודנו צריכים לזכור כי מדובר בסכומי עתק ובנכס שעלינו לבדוק בקפידה.

בדיקות שכאלו יכולות בהחלט להתבצע באופן עצמאי על-ידי הגורמים המעוניינים לבצע את הרכש, אך לעתים חשוב יהיה שאיש בעל עין בוחנת משפטית, יסקור היטב את טיב העסקה ויבחן אם ישנן אי אלו פרטים אשר עלולים לפגוע באינטרס הכלכלי של הרוכשים.

מה עו"ד יבדוק במסגרת העסקה?

בין שמדובר בנכס לצורכי מגורים ובין שמדובר בקרקע או נכס מסחרי, הרי שביצועו של רכש מצריך ומצדיק את ביצוען של בדיקות מקדמיות מעמיקות שמטרתן להבין את טיב הנכס, את מאפייניו, האם מה שאנו רואים במו עיניינו מקבל ביטוי וגושפקנא משפטית הלכה למעשה בכל המסמכים הנדרשים כחוק.

בעיסוקנו עתה בקניית דירה להשקעה, מטרותינו הן שתיים:

להלן סקירה של הפעולות שייעשו על-ידי עו"ד מקרקעין במסגרת שורת הבדיקות המקדמיות:

1. בדיקת הדירה לרכישה

מטרתנו כאן היא לבחון את הנכס ולא על-ידי סיור פיזי, אלא באמצעות שורה של מסמכים המספרים לנו על זהותו.

הבדיקה השגורה ביותר וכן הבסיסית ביותר היא סקירת נסח הטאבו. מסמך זה מציג באופן שאיננו משתמע לשני פנים את כל הנתונים הבסיסיים והמהותיים לרבות: מי הם הבעלים הרשומים על הנכס, מידותיו של הנכס, האם ישנה חניה בטאבו, האם ישנם עיקולים או שעבודים קיימים ועוד.

די בבדיקה זו כדי שיתעוררו נורות אדומות דוגמת: אי-נוכחותו של אחד מבעלי הנכס, חריגות בנייה מסוימות כאשר הנתונים אינם תואמים את מה שנגלה לעין ועוד.

בדיקה נוספת וחשובה היא בדיקת תיק בניין

במאמר נוסף העוסק באיתור חריגות בנייה בנכס למכירה, תוכלו התייחסות לתיק הבניין ולמסמכים נוספים חשובים. 

לעניין בדיקת קניית דירה להשקעה, תיק הבניין הינו מסמך אותו אנו יכולים להפיק מן הוועדה המקומית בהתאם לאזור בו הנכס ממוקם.

תיק הבניין כולל מגוון רחב של מסמכים חשובים לרבות היתר בנייה ומתן פרטים שונים על מצבו של הנכס.

זוהי למעשה אסופה של מסמכים תכנוניים, מנהליים וכן ארכיטקטונים המגוללים את שעבר המבנה לאורך הזמן.

שמאי מקרקעין מטעמכם יסקור את אסופת הרשומות הללו כדי לבצע חישוב מדויק של שטח נכס הנדל"ן.

תיק הבניין יכול לספר לנו באם בוצעו תוספות בנייה כאלו ואחרות (וכך גם לאתר אם ישנה תוספת בנייה לא מדווחת).

2. בדיקת הסביבה הקרובה

באם ומצאנו דירה פוטנציאלית להשקעה (וכן גם כאשר אנחנו נכונים לרכישת דירה עבורנו למגורים), הרי שמומלץ לבדוק את סביבתה הקרובה.

נשים לרגע בצד היבטים משפטיים ונסתכל על כך יותר מעיניים אנושיות: האם באמת ובתמים היינו מעוניינים להתגורר באזור?

במחשבה על דירה להשקעה, הרי שככל שהיא תהיה אטרקטיבית יותר וכן גם סביבתה, כך היא תהפוך למשתלמת יותר.

בדקו את הסביבה לאורך שעות היום

האם מדובר בדירה הממוקמת על כביש סואן ורועש? או שמא אזור פינתי ושקט? האם היציאה מהשכונה בעייתית בשעות העומס? מהי תפוסת החנייה?

נגישות המבנה

מבנה אשר איננו נגיש לנכים עלול להוות בעיה ולא רק עבור בעלי מוגבלויות, אלא גם למשפחות עם פעוטות הנעזרות בעגלות.

השכונה

זה הזמן לצאת לטיול קצרצר ברחבי השכונה ולהכירה לעומק. האם ישנם מוסדות ציבוריים שונים? מהי קרבת בתי הספר באזור? ואיזה מוניטין יצא לאותם בתי ספר? קרבתם של פארקים עירוניים, גני שעשועים וכיוצא בכך. בנוסף, נסו לבחון יחד עם משרד נדל"ן באם ישנו צפי לפיתוחים סביבתיים.

באשר לבדיקות אלו, הרי שעורך דין מקרקעין יוכל להנחות אתכם נכונה אל אנשי המקצוע הנכונים ולגורמים שיוכלו לספק את המידע הנדרש.

לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

3. הוצאות נלוות

לצד כל שנאמר לעיל, הרי שעלינו לבחון את סך ההוצאות הצפוי לנו:

מיסוי מקרקעין

תחזית המס הצפויה לנו בעבור קניית הדירה היא חלק בלתי נפרד מעבודתו של עורך דינכם, ועליו לספק תמונת מצב מלאה באשר לגובה ההוצאות הצפויות.

בנושא זה מומלץ להכיר את המונח מס רכישה, מס המוטל על הרוכשים ושמוגבל בהתאם למדרגות מס.

חשוב לדעת: אם רכשתם דירה להשקעה וזוהי דירתכם הראשונה, אז הרי שייתכן ואתם פטורים ממס. אם מדובר בדירה שנייה, אינכם פטורים מתשלום מס זה, ויש לקחת אותו בחשבון.

להלן מדרגות המס אם מדובר בדירה ראשונה:

  1. דירה בשווי של עד 1,747,865 ש"ח – איננה חייבת במס
  2. דירה בשווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 3.5%
  3. דירה בשווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 5%
  4. דירה בשווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 8%
  5. דירה בשווי העולה על 17,828,555 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 10%

להלן מדרגות המס כאשר מדובר בדירה שנייה

  1. על דירה בשווי שעד 1,294,770 ש"ח – על הרוכשים לשלם מס בגובה 5%
  2. על דירה בשווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – על רכשי הנכס לשלם מס בגובה 6%
  3. על דירה בשווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 7%
  4. על דירה בשווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – גובה המס הוא 8%
  5. על דירה בשווי העולה על 17,828,555 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 10%

יצוין שנתונים אלו עדכנים לכתיבת שורות אלו בתאריך 10/2021.

תיווך נדל"ן

הוצאה נוספת שעלינו להכיר בה היא התשלום בעבור מתווך הנדל"ן.

מרבית הדירות אינן נמכרות בתיווך ישיר, אלא באמצעות מתווך נדל"ן, לו הרוכשים משלמים עמלה בגובה של 1.5-2% מגובה ערך הדירה.

מדובר בהוצאה שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, ודעו כי באפשרותכם להיכנס למשא ומתן עם המתווך.

שכר טרחת עוה"ד

כללי לשכת עורכי הדין קובעים את שכר הטרחה המינימלי עבור עורך דין, כאשר הוא נע בין 0.5% ל-2% + מע"מ משווי העסקה.

גובה שכר הטרחה מושפע ממגוון רכיבים המאפיינים את העסקה לרבות מורכבותה, האם מדובר בעסקת רכש רגילה או שמא העברת דירה במתנה (ראו גם העברה ללא תמורה בין אחים), טיפול בגורמים פרטניים דוגמת חריגות בנייה, עיקולים ושעבודים ועוד.

חריגות בנייה

אין זה סביר שנמצא חריגות בנייה, אך כבר היו מקרים מעולם.

חשוב לדעת: איתור חריגת בנייה מצריך את הסדרתה אל מול הרשויות.

קבלת היתר בנייה יכולה לעלות הון תועפות, ויש להסדיר את התהליך אל מול המוכרים. ייתכן תרחיש ובו תבקשו להפחית את גובה הערך המבוקש בעבור הנכס, וזאת כדי שכסף המדובר יקוזז בעבור ההוצאות הכרוכות בקבלת הרישוי.

קניית דירה מקבלן

במאמרים המקצועיים המפורסמים באתר, תוכלו גם למצוא מדריך שלם לרכישת דירה מקבלן.

כדאי לדעת שישנם היבטים שונים בהם מומלץ שנתמקד באם ומדובר בקניית דירה להשקעה שהיא איננה יד שנייה.

לרוב אין מדובר בנכס שקיים וקבלנים מתחילים למכור את דירותיהם עוד לפני שאף קיבלו היתר בנייה.

יש לבחון את החוזה בקפידה, להתנות את קיום העסקה במועדי מסירה מדויקים, מועדים צפויים לקבלת היתר בנייה, לקבלת טופס 4, התייחסות פרטנית לאיחורים צפויים במסירתו של הנכס ועוד.

התייעצו עם משרדנו

משרד עורכי דין ישראל אליאב מתמחה בדיני המקרקעין, ומספק מעטפת משפטית מלאה לרבות קניית נכסים להשקעה.

להתייעצות עם עורך דין קניית דירה להשקעה, כתבו לנו בוואטסאפ, השאירו פניה באתר או צרו עמנו קשר טלפוני.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לוגו עורך דין ישראל אליאב

לקבלת שיחה חוזרת: