אומר מיד כי אין כל הכרח או חוק המחייב את שכירת שירותיו של עורך דין לצורך גיבושה של עסקת מכר. ועם זאת, ישנם יתרונות ונקודות משמעותיות שיש לקחת בחשבון, ואותן אסקור במאמר שלהלן.
מרבית עסקאות המקרקעין נעשות על-ידי זוגות ויחידים שמעולם לא התנסו קודם לכן בעולמות הנדל"ן על סוגיהם. אין זה יפתיע איש אם אגלה לכם שרכישת דירה ומכירתה, הן מבין העסקאות הבולטות ביותר בשכיחותן.
טבעי יהיה שלא נכיר או נתמצא בנבכי הנדל"ן; ראשית, מדובר בענף משפטי סבוך למדי, ושנית, כל עסקה מגלמת בתוכה הוצאה בלתי מבוטלת, וכן גם עבור המוכרים.
כבר רכשתי דירה, מדוע שמכירה תהא שונה?
כאשר אנחנו ניגשים למכור נכס, הרי שבמרבית הפעמים נענה על שלושת התרחישים הבאים:
- רוכשי דירה המבקשים למכור - הדירה נרכשה לצורכי השקעה או לצורכי מגורים, ועתה בעלי הזכויות על הנכס מבקשים למכור את הנכס להשקעה או לחילופין למכור את הנכס כדי לקנות נכס אחר למגורים.
- מקבלי דירה בירושה - בתרחיש ובו הורים, סבים וסבתות או קרובי משפחה אחרים מורישים את נכסיהם.
- מקבלי דירה במתנה - צאצאים שקיבלו מהוריהם דירה במתנה במסגרת עסקת העברה ללא תמורה.
בקרב מי שקיבלו דירה בירושה או לחילופין הועבר לידיהם זכויות על נכס במסגרת העברת דירה במתנה, הרי שהניסיון בענף הנדל"ן לוקה בחסר, וציוותו של איש מקצוע משפטי מיומן, תהא לעזר רב ותגן על האינטרס של הלקוח.
אך אציין ואומר: גם בקרב מי שהתנסה קודם לכן במכירת דירה, ימצא את שירותיו של עורך דין מקרקעין לעזר, וזאת לאור כך שכל עסקת נדל"ן מביאה עמה מאפיינים שונים והיבטים משתנים אותם עלינו לסקור ולבדוק.
דוגמאות לבדיקות שתערכנה ע"י עורך דין
מטרת שירותיו של עורך דין מכירת דירה היא לערוך שורה של בדיקות מקדמיות אשר בסיומן יינתן אור ירוק לביצועה של העסקה.
כלל הבדיקות המקדמיות נועדו לוודא שאין כל נורה אדומה אשר יכולה לטרפד את העסקה או להפוך אותה ללא משתלמת ואף למזיקה.
בדיקת זהות הנכס
מבין הבדיקות הראשונות שנערוך, נבקש להפיק את נסח הטאבו ולבדוק אותו לעומקו.
את נסח הטאבו אני נוהג לזהות כמעין תעודת זהות המספרת לנו מיהו הנכס. המסמך כולל מידע על גודל הנכס, בעלי הזכויות עליו, שעבודים, עיקולים, חניה המשויכת בטאבו ועוד.
מטרתנו כאן היא לוודא שאנו אכן מכירים את הנכס על בוריו, ושאין כל הפתעה שתצוץ ברגע ובו יימצאו רוכשים פוטנציאליים.
נוסף על כך, נבקש להפיק את תיק הבניין מן הרשות המוניציפלית הרלוונטית. באמצעות מסמכים אלו, נוכל לאתר באם ישנו חשש לחריגת בנייה.
במקרים שכאלו, הרי שמדובר בעבירה שיש להסדירה ולקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות לצורך קבלת ההיתר.
מיסוי מקרקעין
בעוד שרוכשי דירה נדרשים לתשלום מס רכישה בלבד, הרי שמוכרי דירה נדרשים לתשלום מס שבח אל המדינה והיטל השבחה אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מטעם הרשות המוניציפלית הרלוונטית.
מס שבח הינו מס הנגבה ע"י רשות המיסים, והוא נועד לחייב את המוכרים במס המוטל על השבח, קרי הרווח שהמוכר קצר לכיסו כתוצאה ממכירת הדירה (במידה והתקיים התנאי ובו ערך הדירה הנוכחי הוא גבוה מן הערך ההיסטורי שלה במועד בו היא נרכשה).
בעוד שמס השבח הוא מס ממשלתי, היטל ההשבחה הוא מס מוניציפלי המשולם לוועדה המקומית.
הואמ וטל על ההשבחה, קרי העלייה שהתקיימה בשווי הנכס כתוצאה מפעולות שונות שבוצעו על-ידי העירייה דוגמת אישור תב"ע, מתן שימוש חורג וכיוצא בכך.
במסגרת שירותו של עורך דינכם, עליו לתת תחזית מס מדויקת לצורך הבנת צפי ההוצאות הכרוכות במכירת הדירה.
עוד בנושא זה, אשמח להפנותכם אל מדריך מיסים במכירת דירה.
ניסוחו של חוזה המכר
מעמד החתימה על חוזה המכר הוא למעשה השלב היחידי בו החוק מחייב את הימצאותו של איש מקצוע משפטי.
עם זאת, מומלץ לשכור עורך דין כדי שינסח את חוזר המכר ויתאים אותו אל כלל התנאים שהתקיימו במסגרת המשא ומתן: פעימות תשלום, סידור של אי אלו היבטים והבנות בין המוכרים לקונים ועוד.
מטרתו של חוזה המכר היא להגן על המוכרים והקונים, ולהבטיח את האינטרסים שלהם בעסקה.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
שירות משפטי אישי
ברוכים הבאים לאתרי, שמי ישראל אליאב, ואני עורך דין לדיני מקרקעין בעל ניסיון של למעלה מ-25 שנים בליווי עסקאות מכר ורכש מורכבות ופשוטות כאחד.
במסגרת שירותיי אני דוגל ביחס אישי, הקפדה על ז'רגון נהיר וברור ומתן אוזן קשבת ועצה לכל שאלה והתלבטות.
אני מאמין שעסקת מקרקעין בריאה, צריכה להיות מובנת על-ידי כל הצדדים, ופועל למען שמירה על אינטרס לקוחותיי תוך יצירת קשר נכון ומיטיב בין המוכרים לרוכשים.
אציין שוב כי אין כל חובה בחוק לשכור עורך דין לצורך מכירת דירה, אולם היתרונות בהחלט יכולים לשחק תפקיד חשוב כדי להבטיח תהליך נעים, בטוח ושקט.
התייעצו עם משרדי
בכל שאלה והתייעצות עם משרדי, אני מזמין אתכם לכתוב לי בוואטאספ, להשאיר לי פניה באתר או ליצור עמי קשר טלפוני.