כאשר עוסקים במסים שכרוכים בביצוע עסקת מכירת דירה, יש להבדיל בין המסים שמוטלים על המוכר, שכוללים בעיקרם את מס השבח והיטל ההשבחה, ובהם נתרכז במאמר זה, לבין המסים שמוטלים על הקונה, שכוללים בעיקרם את מס הרכישה.
תשלום מס שבח
מהו מס שבח?
מס השבח הינו מס ממשלתי אשר מוטל לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ונגבה על ידי רשות המסים.
מס השבח מוטל על הרווח (הוא "השבח") שהמוכר הרוויח בשל מכירת הדירה שלו, בתנאי כמובן שאכן צמח לו רווח כזה.
לצורך הקביעה האם המוכר אכן הרוויח רווח כלשהו בעת מכירת הדירה, יש לקחת בחשבון לא רק את ההפרש בין המחיר שלפיו הוא עצמו רכש את הדירה לבין המחיר שלפיו הוא מוכר אותה, אלא יש לנכות מהפרש זה גם את ההוצאות המוכרות השונות שהמוכר הוציא בעת שהוא עצמו רכש את הדירה. הוצאות אלו כוללות את תשלום מס הרכישה, הוצאות שיפוץ הדירה, תשלום שכ"ט לעו"ד שטיפל עבורו ברכישת הדירה, תשלום עמלה למתווך הדירות (ככל שהיה כזה), ועוד.
ככל שהתברר שלמוכר אכן צמח רווח כתוצאה ממכירת הדירה שלו, יוטל על רווח זה מס שבח בשיעור של 25%, אשר מחושב באופן ליניארי ביחס לרווח שנוצר רק בין יום 1.1.2014 ועד ליום מכירת הדירה (לצורך חישוב סכום המס ניתן להיעזר במחשבון אתר האינטרנט של רשות המסים).
פטורים מתשלום מס שבח
ככל שהתברר שהמוכר חייב בתשלום מס שבח, באפשרותו לבדוק האם הוא זכאי לקבלת פטור מתשלום המס, בהתאם לחלופות השונות שמופיעות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ולתנאי הזכאות שמפורטים לגבי כל פטור בנפרד.
בעניין זה יש לשים לב שהפטורים ניתנים רק בגין מכר דירה שמוגדרת כ-"דירת מגורים מזכה" לפי סעיפים 49(א) + 49א לחוק מיסוי מקרקעין. לשם כך, על הדירה להיות דירה בבעלות יחיד, שאיננה מלאי עסקי, בנייתה הסתיימה, היא מיועדת ומשמשת למגורים ונעשה בה שימוש למגורים ב-4 שנים האחרונות או ב-80% מהתקופה בגינה מחושב השבח, ועל המוכר למכור את כל הזכויות בדירה.
הפטורים העיקריים מתשלום מס שבח הינם כמפורט להלן:
- פטור לבעלי דירת מגורים אחת. פטור זה מוענק למי שיש רק דירת מגורים אחת, והוא מוכר אותה בסכום של עד 4.5 מליון ₪, ובתנאי שהוא החזיק בה במשך לפחות 18 חודשים וגם לא מכר דירה אחרת בפטור בתקופה זו. אם מחיר הדירה עולה על 4.5 מליון ₪, המוכר ישלם על החלק העודף מס שבח לפי החישוב הליניארי, שמוטל רק על השבח שנוצר לאחר 1.1.2014, ובשיעור של 25% בלבד.
- פטור למחליפי/משפרי דיור. פטור זה מוענק למי שיש לו רק דירת מגורים אחת, והוא מוכר אותה כדי לקנות דירה אחרת במקומה. לפי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין, בתקופה שבין 1.5.2016 ל-30.4.2021, קבלת הפטור מותנית במכירת הדירה הראשונה תוך 18 חודשים לאחר רכישת הדירה השניה. לאחר מכן יש למכור את הדירה הראשונה תוך 24 חודשים כדי לקבל את הפטור.
- פטור לבעלי יותר מדירת מגורים אחת. פטור זה מוענק למי שיש לו יותר מדירת מגורים אחת, והוא רוצה למכור אחת מהן. במקרה כזה יהיה עליו לשלם את מס השבח לפי החישוב הליניארי: פטור מלא ממס שבח לגבי השבח שנוצר לו עד ליום 1.1.2014, ותשלום מס שבח בשיעור של 25% בלבד לגבי השבח שנוצר לו לאחר מכן.
- פטור למי שקיבל דירה בירושה. פטור זה מוענק למי שקיבל דירה בירושה והינו בן זוג של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש.
תשלום היטל השבחה
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הינו מס מוניציפאלי אשר מוטל לפי סעיף 196א והתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 והתוספת השלישית לחוק זה, ונגבה על ידי הרשות המקומית (עיריה, מועצה איזורית, מועצה מקומית, וכיו"ב).
היטל ההשבחה מוטל בעיקרו על עליית שווי הדירה (היא "ההשבחה") שאירעה בעקבות אישור תב"ע – תוכנית בנין עיר (או מתן הקלה בזכויות בניה, או מתן שימוש חורג). יחד עם זאת, מועד גביית היטל ההשבחה נדחה למועד שבו נמכרה הדירה וזאת מתוך הנחה שעליית השבח מתממשת רק במועד מכירת הדירה ובאה לידי ביטוי בעליית מחיר מכירת הדירה.
גובה היטל ההשבחה הינו חצי (50%) מערך ההשבחה. סכום היטל ההשבחה נקבע על ידי שמאי המקרקעין של הועדה המקומית לתכנון ובניה. לשם כך עליו להעריך את שווי הדירה הן לפני מועד אישור התב"ע והן לאחר מכן.
פטורים מתשלום היטל השבחה
ניתן לקבל פטורים גם מתשלום היטל ההשבחה, וזאת בהתאם לרשימת הפטורים שמפורטת בסעיף 19 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. לדוגמא, פטור בגין מכירת דירה מגורים באיזור שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, וכל עוד ההכרזה בתוקף, או פטור בגין מכירת דירה מגורים באיזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה-1965.
ייעוץ משפטי
משרד עורכי דין ישראל אליאב מספק ליווי משפטי אישי בעסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות כאחד.
כחלק משירותי המשרד, אנו מעניקים תחזית מס מדויקת הן לרוכשים והן למוכרים נכסי מקרקעין.
להתייעצות וקבלת מידע נוסף, השאירו לנו פנייה באתר או צרו עמנו קשר טלפוני.