רכישה של דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38 מהווה לא פעם כהזדמנות נהדרת עבור מי שמעוניין ליהנות מדירה חדשה בבניין חדש שבו גם תשתיות מתקדמות וחדשות. עם זאת, מדובר בתהליך המחייב משנה זהירות וידע משפטי רחב. כזה שחשוב בו, ברוב המקרים, לפנות לליווי של עו"ד לו התמצאות בנושא.
הנתונים מצביעים כי דירות חדשות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי המדינה מהוות נתח רחב מסך הדירות החדשות שנבנות, לבטח באזורים מתפתחים ומבוקשים. פרויקטים אלו נעשים גם בעידוד הממשלה ויש בהן להוביל להתחדשות עירונית של מרחבים עירוניים וזאת תוך היכולת להעמיד מבנים שיוכלו לעמוד כנגד רעשי אדמה.
עורכי דין מתחום הנדל"ן והמקרקעין מלווים לא מעט רוכשים שבחרו את ביתם באחד מהפרויקטים שנבנים ברחבי ישראל. אותו ליווי מאפשר לנו לגעת במספר נקודות חשובות במאמר זה שיש ועל כל רוכש ועורך דינו להכיר.
מערכת היחסים בין בעלי הדירות והרוכשים לקבלן המבצע
נושא רחב ומשמעותי שחשוב לבחון לעומק נוגע לפעילות שיש לבצע בטרם חתמנו על חוזה התקשרות מול הקבלן שמבצע את אותו פרויקט. חשוב לבחון שהחוזה שנחתם מול הקבלן הינו חוזה מחייב, כשלאותו פרויקט לא קיימים מתנגדים אשר עלולים לפעול באופן נחרץ ומתמשך על מנת להביא לעיכוב משמעותי שלו ואף, במקרים אחרים, להצליח להביא לביטולו.
עבור רוכש שמגיע מבחוץ ממליצים עורכי הדין לפנות לבעלי הדירות באותו בניין ולהכיר את מערכת היחסים שלהם עם אותו קבלן מבצע. האם עד אותה נקודה עמד הקבלן בכל שהתחייב, האם עמד בלוחות הזמנים עליהם התחייב ובכלל – האם הם שבעי רצון מהתנהלותו עד כה. למשמע חריקות מצד הקבלן עוד בשלבים מוקדמים, מהווים אלו תמרור אזהרה בולט ורציני שיש להתייחס אליו ברצינות, כשלא פעם תמרורי אזהרה אלו מבהירים בצורה החד משמעית כי כדאי להימנע מרכישת דירה באותו פרויקט.
קניית דירה בתמא 38: הסטטוס התכנוני של הפרויקט
ישנם מקרים בהם יחלוף זמן רב בין מועד החתימה על פרויקט תמ"א 38 ועד קבלת היתר הבנייה המיוחל. מדובר בתהליך מורכב כשיש מקרים ועד קבלת ההיתר, אם בכלל, חלים עיכובים ותהפוכות בשל אי אל אילוצים תכנוניים ואף התנגדות של חלק מדיירי הבניין ואף דיירים במבנים סמוכים.
נקודת זמן זו לא עוצרת קבלנים רבים להתחיל במכירה של דירות על הנייר בלבד וזאת כשהסטטוס התכנוני של הפרויקט עדיין עומד בסימן שאלה. לאורך שנים תופעות אלו נראו בכתבות רחבות בתקשורת, בהם מצאו עצמם רוכשי דירות רוכשים את אותה דירה על הנייר בשלב מוקדם מידי, כשאותו פרויקט לא הגיע לכדי מימוש וההחזר הכספי על המקדמות ששילמו לא שב אליהם מאותה חברה קבלנית.
הבטחות עבור רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38
אחת מההבטחות הקריטיות להבטחה של זכויות עתידיות באותו פרויקט היא אותה הערת אזהרה. הערה בה מוגדר בצורה ברורה כי התשלומים לקבלן ייעשו בהתאם להתקדמות הבנייה בפרויקט ותחת הגדרות החוק באותו עניין.
בעת הבשלת התהליך לרכישת דירה בתמ"א 38, על הרוכשים לוודא כי אותה הערת אזהרה נרשמת באופן תקין על גבי זכויות הבנייה בפרויקט והיא איננה אפשרית, בכל מקרה, למחיקה על ידי בעלי הדירות עצמן במקרים ובהם מפר הקבלן את ההסכם. יכולתם של הדיירים למחוק את אותה הערת אזהרה יש בה להוביל את הרוכשים למצב בו אין להם שום בטוחה.
במקרים ובהם קיים פרויקט תמ"א 38 שבו ליווי בנקאי, חשוב לקבל ערבויות בנקאיות מול התמורה ששולמה – מה שמוכר בעצם כערבויות חוק מכר. כאן הבנק יהיה ערב לרוכשי הדירות ובכך לא יתקיים המתח בין רוכשי הדירות החדשים לבין הדיירים הקיימים.
באופן טבעי, מתן ערבויות בנקאיות מצד הבנקים מבטא בעצם ביטחון מבוסס שלהם כי מדובר בפרויקט בר ביצוע וכדאי מבחינה כלכלית.
התייעצות משפטית בנושא רכישת דירה בתמ"א 38
כפי שניתן לראות, קנייתו של נכס במסגרת פרויקט תמ"א 38, מביא עמו מורכבות מסוימת עליה מוטב יהיה לתת את הדעת. כפי שבפרויקטים 'רגילים' של נדל"ן, נהוג לקחת עורך דין לייעוץ משפטי, הרי שהדבר מומלץ כפליים בעת פרויקטים מסוג זה.
להתייעצות עם עורך דין תמ"א 38 מטעם משרדנו בנושא קניית דירה בתמא 38, השאירו פנייה באתר או צרו עמנו קשר טלפוני.