מדריך רכישת דירה קבוצת רכישה
שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה? צעד שכזה יכול בהחלט להביא עמו יתרונות שונים בדמות עלויות נמוכות מעט מן המקובל בשוק (ומעט בנדל"ן זה לא מעט כלל), הידיעה שאנו מקבלים בדיוק את הדירה שרצינו ואף היכרות מוקדמת עם האנשים שעתידים להיות שכנינו.
אולם בטרם הצטרפותנו אל העסקה, מוטב יהיה שנכיר את נושא קבוצות הרכישה על כל פרטיו השונים, ושנעשה זאת כאשר אנו יודעים לשאול את השאלות הנכונות, לזהות נורות אדומות ולכלכל את צעדינו בתבונה.
במאמר הבא אדון בנושא קבוצות הרכישה בעסקאות נדל"ן, ואקיף את הנושא ממגוון היבטים שונים.
בכל שאלה והתייעצות משפטית עמי, ניתן ליצור איתי קשר טלפוני או להשאיר לי פנייה באתר.
מה הן קבוצות רכישה?
בואו ונתחיל מן הבסיס.
קבוצות רכישה בנדל"ן מתארות התארגנות פרטית של קבוצת אנשים המבקשת יחדיו לרכוש קרקע לבנייה, לתכנן ולבנות מבנה לצורכי מגורים או השקעה.
אין מדובר בצעד תמוה או משונה, וחשוב לציין כי ישנן לא מעט עסקאות נדל"ן שכאלו המלוות על-ידי משרדי עורכי דין.
היעד העיקרי אליו אנו מכוונים בהצטרפותינו אל קבוצת רכישה הוא כמובן להפחית את העלויות הנדרשות, דבר שלעתים יכול אף לחרוץ את ההחלטה שמא לרכוש דירה או לא.
מה הם היתרונות?
או שמא אעדיף לכנות זאת 'סיבות להצטרף לקבוצת רכישה'.
הנה כמה היבטים שמומלץ שנכיר:
הסרת התלות ביזם / הקבלן
בעסקת נדל"ן מסוג זה, הרי שאנו מקבלים לידינו את הכוח והזכות להחליט על מגורינו.
קבוצות רכישה למעשה נועדו להסיר את התלות ביזם או הקבלן, וקבוצה זו היא היזמית אשר עורכת את כל הנדרש, שוכרת את בעלי המקצוע, מקדמת את פרויקט הבניה צעד אחר צעד, בוחרת לעצמה מי יהיה הבנק המלווה ונדרשת לכל הביורוקרטיה אל מול הרשויות.
מן הצד האחד הרי שפסקה זו מציגה יתרון מובהק, וחשוב גם שאציין כי באופן הזה, אין כאן קבלן המבקש להרוויח עלינו. ההוצאות בהחלט פוחתות.
אולם מן הצד השני, וודאי שאפשר גם להבין כי ישנה לא מעט מלאכה המוטלת על כתפינו. זהו בהחלט נתון שכדאי וחשוב לקחת בחשבון.
הטבות במס
יתרון כספי נוסף גלום בהיות קבוצת הרכישה פטורה מתשלום מס ערך מוסף.
אין מדובר בעסק, כי אם בהתארגנות פרטית שאיננה לצורכי רווח. על-כן, החברים בקבוצות הרכישה אינם נדרשים בתשלום מע"מ על כל המשתמע מכך בתהליכים שונים הנלווים לתכנון והליכי הבנייה.
היבט נוסף שבא לידי ביטוי בחוק מיסוי המקרקעין, הוא בכך שהחברים בקבוצה אינם נדרשים בתשלום מס רכישה כלל בעבור קניית הדירה.
באשר לרכישת הקרקע לבנייה, הרי שנכון לכתיבת שורות אלו, המס המוטל עומד על חמישה אחוזים.
מפרט הדירה
כדאי וחשוב לדעת: הקבלן הוא עסק לכל דבר, וודאי שאינני מחדש פה לאיש דבר.
אולם לאור זאת, הקבלן גם פועל כדי לחסוך בעלויות ככל הניתן, דבר אשר עלול בהחלט להתבטא גם במפרט הדירה.
בניית דירה למגורים במסגרתה של קבוצת רכישה בנדל"ן, מאפשרת לכם להיות בשליטה מלאה על מה שתקבלו: אילו אריחים יעצבו את הדירה, מרצפות, סוגי החלונות והאיטום האקוסטי, מטבח ועוד.
עוד חשוב לדעת, שישנן פעמים ובהן הקבלן איננו מסכים לשנות את המרצפות ואף מציע: 'לשפץ את הדירה אחרי המסירה', וזאת במקום שאנו נרכוש את המרצפות כדי שהעובדים שלו יבצעו את המלאכה. וויכוח שכזה בהחלט ייחסך מכם.
תכנון אדריכלי ועיצוב פנים
בעוד שבמבנה הנמסר לנו במסגרת קניית דירה מקבלן (ראו גם את המדריך השלם לקניית דירה), הרי שאנו מקבלים את צורתו של המבנה ואת פרטיו השונים כפי שהם, הרי שכאן אנו בוחרים את המשרד האדריכלי, וגם לנו יש את היכולת להציג את דעתנו באשר לנראות המבנה.
נוסף על כך, ניתן להחליט מראש על היבטים הנוגעים לעיצוב פנים: האם אנו מעוניינים במקלחת נוספת? או שמא נרצה להמיר אותה לחדר ארונות? האם אנו מעוניינים בחדר נוסף? או שמא נשבור את הקיר ונרחיב באמצעותו את הסלון.
אני מאמין שהנקודה די הובהרה כי הבחירה היא למעשה – בידיים שלנו.
כמה מילים על הסכם שיתוף
התאגדות של אנשים פרטיים לצורך רכישת קרקע והקמת מבנה מגורים או השקעה מצריכה מטבעה הסכם מחייב המסדיר את היחסים ושמבטיח את האינטרס של כל הנוגעים בדבר.
חוזה התקשרות זה עונה לשם הסכם שיתוף במקרקעין, ובעוד שעל יתר התהליכים ניתן עוד להחליט אם כדאי או לא לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין, הרי שכאן חשוב שהחוזה יהא מנוסח היטב על-ידי עו"ד מומחה בתחום.
כלל חשוב במקרקעין הוא שכל פרט ולו הקטן ביותר, אשר עלול להוות 'שטח אפור' הנתון לפרשות, הרי שהוא פתח למחלוקות קשות ומפח נפש שאף יכול להוביל לערכאות משפטיות ממושכות.
מטרתו של ההסכם היא להתוות את הדרך המשותפת בין חברי הקבוצה ולפרט את כלל הצעדים העתידיים להתרחש: פרטי המגרש המיועד לרכישה, הסטטוס הקיים של המגרש, גודלו של נכס המקרקעין אותו יקבלו החברים בקבוצה ועוד.
עוד הסכם זה מונה את בעלי האחריות במסגרתה של הקבוצה, אופן קבלת ההחלטות, סנקציות כנגד מפרי ההסכם, היכן יופקד כספם של החברים ועוד.
אוכל בהחלט לומר שהסכם זה מהווה קרקע פורייה למאמר בפני עצמו, אולם חשיבותו וודאי ברורה לכול.
ומה באשר לחסרונות?
אם כך הדבר, היכן באמת טמונות 'האותיות הקטנות'? והאם ישנן כאלו?
תמיד חשוב לזכור שכל צעד מביא עמו היבטים שיימצאו חן בעינינו ויטיבו עמנו, והיבטים אחרים שנאלץ או לקבל אותם ולמצוא את דרך השווה, או לבחון את האפשרות לעסקת נדל"ן חלופית דוגמת רכישת דירה יד 2 או קניית דירה מקבלן.
להלן מספר נקודות שמומלץ להכיר:
קבוצות גם מביאות עמן דעות שונות
בכל עסקת נדל"ן, בין שבקבוצת רכישה ובין שבמתכונת אחרת, הרי שתמיד חשוב שנהיה עם שתי הרגליים על הקרקע.
ההתרגשות הרבה בהחלט מובנת, אולם עלינו לכלכל את צעדנו בתבונה ולבחון כיצד המצג החיובי מתכתב עם המציאות בשטח.
אחד מן ההיבטים הבולטים שיש למנות הוא איננו משפטי – בקבוצה המורכבת ממספר רב של אנשים, יגיעו דעות שונות ועמן גם מחלוקות ואי-הסכמות.
נושא זה, על אף שהוא מוסדר בחוזה, עודנו עלול להוביל ללא מעט מהמורות בדרך, עיכובים והתמהמהות.
חוק המכר
חוק המכר מספק קו הגנה חשוב מאוד עבור כל מי הקונה דירה מקבלן.
מטרתו של החוק להבטיח שאכן מדובר במבנה העומד בתקנות המחמירות ביותר, שלא בוצעה כל בנייה לקויה ועוד.
בקבוצות רכישה, קו ההגנה הזה למעשה מוסר, וחברי הקבוצה אינם מוגנים על-ידי חוק המכר.
אפרט מעט יותר:
חוק מכר דירות התשל"ג 1973, קובע ומקבע את אחריותו של הקבלן באשר לדירות אותן בנה ושאותן הוא מוסר לרוכשים.
באם הבנייה איננה עומדת בתכנית הנכס, או שמא בוצעו חריגות כאלו ואחרות, הרי שעל-פי החוק ניתן לתבוע מן הקבלן פיצויים בגין נזיקין.
מטרתם של הפיצויים בין היתר, לאפשר את ההוצאות בעבור תיקונים שונים או הסדרות (דוגמת רישוי לחריגת בנייה).
צפי בנייה והוצאות
וזהו ההיבט החשוב ביותר שארצה למנות כאן.
כאשר אנו קונים דירה מקבלן, הרי שאנו יודעים מהו המועד הצפוי למסירה, וכן אנו יודעים במדויק מהו המחיר אותו אנו נדרש לשלם.
קבוצות רכישה אמנם נועדו לאפשר הפחתה משמעותית בעלויות, אולם הן אינן תמיד מתכתבות עם המציאות.
על-כן מומלץ לשכור אנשי מקצוע מיומנים ובעלי ניסיון אשר ילוו את הפרויקט.
באם הפרויקט יתעכב, או שמא יצריך הוצאות נוספות, הרי שחברי הקבוצה עלולים למצוא עצמם בתרחיש מאתגר.
מדריך רכישת דירה קבוצת רכישה - ייעוץ משפטי
בכל שאלה והתייעצות עם עורך דין קבוצת רכישה בנדל"ן, אני מזמין אתכם ואתכן ליצור איתי קשר טלפוני ישיר או להשאיר לי פנייה באתר.
שמי ישראל אליאב, בעל משרד עו"ד מקרקעין בראשון לציון, ועם 25 שנות ניסיון בליווי עסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות כאחד.
מידע נוסף בהיבטים שונים בנדל"ן, תוכלו למצוא אצלי במאמרים המקצועיים המתפרסמים מעת לעת.