שיתוף במקרקעין מתקיים כאשר ישנם מספר בעלים (לפחות שניים) לאותו נכס מקרקעין. אלו יכולים להיות, למשל, בני זוג שהינם הבעלים המשותפים של דירת המגורים שלהם, מספר אחים שירשו במשותף נכס של הוריהם, וכן כל קבוצת אנשים שלהם זכויות משותפות בנכס מקרקעין אחד.
יש להבהיר:- אם נכס מקרקעין ששטחו 600 מ"ר מצוי בבעלות משותפת של שלושה אנשים, אין זה אומר שכל אחד מהם בעלים של 200 מ"ר. הבעלות היחסית בנכס אינה מתוגמת לשטח ספציפי לכל אחד מן הבעלים, שכן הבעלות בנכס כולו היא משותפת (זה מה שנקרא בעלות "במושע"). כל אחד מן הבעלים רשאי להשתמש בכל נקודה בשטח הנכס, ובלבד שהשימוש שלו לא ימנע מבעלים אחר לעשות גם הוא שימוש דומה.
על כן, כל עוד בעלי הזכויות רואים עין בעין את אופן השימוש וההתנהלות בקשר לנכס המקרקעין שבבעלותם המשותפת, אין כל בעיה בשיתוף הקיים. הבעיה מתעוררת כאשר מתגלעים חילוקי דעות בין השותפים, והם אינם מצליחים להגיע להבנות ולהסכמות. חילוקי הדעות יכולים להיות רבים ומגוונים, כגון:- אי הסכמה לגבי היקף שיפוץ שחלק מבעלי הזכויות מבקשים לבצע בנכס; אי הסכמה לגבי העמדת או אי-העמדת הנכס להשכרה; אי הסכמה לגבי השימוש שייעשה בנכס כאשר קיימים מספר ייעודים פטנציאליים וכיוב'. מטבע הדברים, סוגי המחלוקות יכולים להיות רבים ומגוונים, מה עוד שדי בכך שקיימים יחסים עכורים בין בעלי הזכויות או אפילו בין חלקם ואלו אינם מאפשרים את ניהול ותפעול הנכס.
כאשר קיימים חילוקי דעות כאמור, הנכס למעשה "מושבת" והוא אינו מנוצל, בוודאי שאינו מנוצל בצורה אפקטיבית. נכס מקרקעין שאינו מנוצל כלל או במלוא הפוטנציאל שלו, גורם קודם כל נזק ישיר לבעליו. מעבר לכך הוא פוגע בציבור בכלל, שכן מקרקעין הוא משאב מוגבל, ומעת שמקרקעין כלשהם יוצאים ממעגל נכסי המקרקעין השמישים והתועלתיים, ממילא הסביבה אינה יכולה להינות ממנו, תוצאה שלא ניתן להשלים עמה כאשר מדובר במשאב מוגבל.
לשם פתרון הבעיה נוצר וקיים הכלי המשפטי המכונה "פירוק שיתוף במקרקעין", דהיינו – סיום המצב לפיו יש ליחידת המקרקעין "הבעייתית" מספר בעלים משותפים המונעים זה מזה את הניצול האופטימלי של הנכס.
ואולם, בדרך נפעל בכיוון של פירוק השיתוף, רצוי לבחון אם קיימת אפשרות וכדאיות לפתור הבעיה באמצעות "שיוך" לכל אחד מן הבעלים חלק ספיציפי ומסויים בנכס, שבו ורק בו תהיה לו "שליטה" ובו, ורק בו, הוא יהיה אוטונומי להחליט על דרך השימוש והניצול של אותו חלק בנכס. אם נחזור לדוגמא לפיה יש שלושה בעלים לנכס ששטחו 600 מ"ר, אזי אם ניתן לייחד לכל אחד מן השלושה 200 מ"ר מסויימים ומוגדרים, באופן שיוויוני בין השלושה ומבלי שאותם 200 מ"ר יהיו פחות איכותיים משליש בלתי מוגדר ב- 600 מ"ר, אזי עומדת לצדדים אפשרות לפתור את הבעיה באמצעות "הסכם שיתוף". הסכם שיתוף הוא הסכם בין בעלים משותפים ("במושע") בנכס מקרקעין, הסכם שאינו נוגע בזכויות הבעלות היחסיות של השותפים בנכס – אלו ימשיכו להיות בכל נקודה ונקודה בנכס – אבל הוא מגדיר, קובע ותוחם את זכויות ההחזקה והשימוש של כל שותף בחלק ספיציפי בנכס בלבד. זכויות ההחזקה והשימוש הם רכיב בזכות הבעלות, ובאמצעותם אפשר "להפריד" בין השותפים מבלי לנתק אותם מן הבעלות בנכס כולו. לא תמיד ולא בכל נכס ולא בכל הרכב שותפים ניתן להגיע להסכם שיתוף, להסכם כזה יש גם מגבלות, וכאשר הדבר לא מסתייע אופציית פירוק השיתוף היא זו שנותרת על הפרק.
כיצד מתבצע פירוק שיתוף? כלומר, באיזה אופן זהות ו/או הרכב הבעלים בנכס המקרקעין צפוי להשתנות כך שלא יהיו בו בעלי משותפים?
שתי אפשרויות:- האחת – הסכמה, השניה – תביעה משפטית.
כמו תמיד, הסכמה היא האופציה העדיפה. ניתן להסכים על העמדה משותפת של הנכס למכירה; ניתן להסכים שאחד מן השותפים ירכוש את חלקי השותפים האחרים; אפשר לקבוע בהסכמה מה הוא מחיר הנכס ואפשר גם לקבל חוות דעת שמאית שתעריך את שווי הנכס.
יש ובין השותפים היה קיים הסכם שיתוף לגבי ההחזקה והשימוש בחלקי הנכס. הסכם שיתוף כזה מסדיר לעיתים גם את האופן בו יפורק השיתוף אם הצדדים או חלק מהם יהיה מעוניין בפירוק השיתוף. במצב דברים כזה, עניין ההסכמה ואופן מימושה כבר נקבע מראש בין הצדדים.
אם הצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמה לגבי אופן ותנאי פירוק השיתוף אזי, כמו בדרך כלל כאשר קיים סכסוך שאינו נפתר בהסכמה, מגיעים לבית המשפט. אחד הבעלים המשותפים או יותר יפנו לבית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף, תביעה זו תהא אות הפתיחה להתדיינות משפטית שבסופה ינתן פסק דין שיאשר את מכירת הנכס ותנאי המכירה ובכך יסתיים תהליך פירוק השיתוף.
מי זכאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין? האם קיימות מגבלות?
ככלל, כל שותף זכאי לדרוש את פירוק השיתוף וזאת בכל עת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין).
כלומר, לא קיימת התיישנות לגבי הזכות לדרוש את פירוק השיתוף.
יחד עם זאת, הזכות לדרוש את פירוק השיתוף עשויה להיות מוגבלת אם קיים בין הצדדים הסכם שיתוף הכולל תנאי ששולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף.
אם תנאי כזה שולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף לתקופה מעל 3 שנים, רשאי בית המשפט לצוות כעבור 3 שנים על פירוק השיתוף, למרות התנאי, אם הפירוק נראה לו צודק בנסיבות העניין (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין).
לאיזו ערכאה תוגש התביעה? לפירוק השיתוף
הערכאה תיקבע בהתאם לקריטריונים הבאים:
א. כאשר הזכויות בנכס המקרקעין רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) – התביעה תוגש בפני בית המשפט השלום, ללא קשר לשווי של הנכס.
ב. כאשר הזכויות בנכס המקרקעין אינן רשומות בטאבו, אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת – התביעה תוגש בפני בית המשפט השלום או בית המשפט המחוזי, בהתאם לשווי (עד לסכום של 2.5 מליון ₪ – לבימ"ש השלום, ומעל לכך – לביהמ"ש המחוזי).
ג. כאשר הצדדים לפירוק השיתוף הינם בני משפחה – התביעה תוגש לבית המשפט לענייני משפחה.
באיזה אופן עשוי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף?
קיימות דרכים שונות לפיהן בית המשפט רשאי להורות על מתן צו לפירוק השיתוף במקרקעין, ואלו:-
א. פירוק שיתוף על ידי חלוקה בעין של המקרקעין (סעיף 39 לחוק המקרקעין)
דרך החלוקה בעין הינה הדרך העדיפה לפירוק השיתוף באמצעות בית המשפט. החלוקה בעין פירושה חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים, וזאת ככל שהדבר אפשרי בהתאם לסוג הנכס וחוקי התכנון והבניה. במידת הצורך, ואם החלוקה לא תהא שיווניונית, בית המשפט רשאי לקבוע תשלומי איזון בין השותפים לשם איזון השווי של חלקי השותפים בנכס.
לדוגמא, נניח שאפשרי לפרק השיתוף בעין בין שני שותפים שבעלות כל אחד מהם בנכס היא בשיעור 50% ממנו. ואולם, החלוקה בעין תיצור שני נכסים שאחד מהם יקר מהשני. במקרה כזה יקבע בית המשפט, כי השותף שקיבל את הנכס היקר יותר ישלם לשותף השני תשלום איזון, בסכום השווה למחצית ההפרש שבין השוויים של שני הנכסים, וזאת כדי שפירוק השיתוף ביניהם יהיה שווה והוגן.
ב. פירוק שיתוף במקרים מיוחדים שבהם קיימת מניעה לחלוקת בעין (סעיף 41 לחוק המקרקעין)
כאשר החלוקה בעין היא בלתי אפשרית, עומדות דרכים נוספות לפירוק השיתוף במקרקעין, כך:-
אם המניעה לחלוקת הנכס בעין קיימת רק לגבי אחד השותפים, ולאותו שותף היה נכס מקרקעין הגובל בנכס המשותף והוא הסכים שחלקו בנכס המשותף יצורף לנכס הגובל, אזי יחולקו המקרקעין בעין בדרך הנ"ל.
אם המניעה לחלוקת המקרקעין בעין קיימת בין כל השותפים, אך מניעה זו תנוטרל אם חלק מן השותפים ישארו, בהסכמתם, שותפים בחלק מסויים מן מקרקעין, ואילו לכל אחד מן השותפים האחרים יוקצה חלק מסויים במקרקעין לבעלותו הבלעדית, אזי הנטייה תהיה לחלוקה בעין של הנכס באופן הזה.
אם המניעה לחלוקת הנכס בעין קיימת רק לגבי חלק מהשותפים, אזי ניתן לחלק את הנכס בעין בין השותפים האחרים בלבד, בתנאי שהם ישלמו לשותפים הנפרדים מן הנכס (שלגביהם קיימת מניעה לחלוקה בעין) את הסכום אותו היו מקבלים אילו המקרקעין בשלמותם היו נמכרים לצד שלישי בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין. כלומר – שילוב של חלוקה חלקית בעין עם מכירה/קניה של חלק מן הנכס.
ג. פירוק שיתוף בדרך של מכירת הנכס (סעיף 40 לחוק המקרקעין)
אם לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין או כאשר חלוקת המקרקעין בעין תגרום להפסד ניכר לחלק מהשותפים או לכולם, אזי פירוק השיתוף ייעשה באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון (התמורה) בין השותפים.
מכירת המקרקעין תיעשה כשם שמוכרים נכסי מקרקעין מעוקלים במסגרת הליכי הוצאה לפועל. מבחינה מעשית, בדרך כלל המקרקעין יועמדו למכירה פומבית על ידי כונס נכסים, והתמורה שתשולם עבורם תחולק בין השותפים באופן פרופורציונלי לחלקיהם במקרקעין.
בית המשפט רשאי להורות כי מנגנון מכירת המקרקעין יהא שונה, אם לדעתו הדבר יהא צודק ויעיל בנסיבות העניין. לדוגמא, כאשר אחד השותפים מוכן לרכוש את חלקיהם של יתר השותפים לפי שווי השוק או יותר מכך, או כאשר השותפים מעוניינים לערוך ביניהם התמחרות לצורך רכישת הנכס. על-ידי המרבה במחיר.
מכירת דירת מגורים של בני זוג: סעיף 40א(א) לחוק המקרקעין קובע שכאשר מדובר בפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג בדרך של מכירה, המכירה תבוצע רק לאחר שבית המשפט ייווכח לראות שנמצא הסדר מגורים מתאים לילדים הקטינים של בני הזוג ולבן הזוג שתחת משמורתו הם נמצאים.
בנוסף, סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין קובע שסעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא יחול בפירוק שיתוף בדרך של מכירת דירת מגורים של בני זוג. כלומר מכירת הדירה לא תהא כפופה לזכות דיירות מוגנת של מי מבני הזוג, ועל כן הדירה תוכל להימכר כפנויה, על-פי שווייה הריאלי.
ד. פירוק שיתוף על ידי הפיכת נכס המקרקעין לבית משותף, לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין
אם מדובר בנכס שראוי להירשם כבית משותף (כגון בניין קיים המחולק לדירות, אך אינו רשום עדיין כבית משותף), רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם היחסיים במקרקעין. כך, בתנאי ולאחר שבית המשפט יקבל חוות דעת לעניין זה מאת המפקח על רישום המקרקעין.
אם פירוק השיתוף בדרך של רישום הנכס כבית משותף אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון בין השותפים, בית המשפט רשאי גם לחייב בתשלומים אלו.
התייעצו עמנו
למשרד עורכי דין מקרקעין ישראל אליאב, ניסיון עשיר בדיני המקרקעין וכן בייצוג בערכאות המשפטיות בעת הצורך.
לכל שאלה והתייעצות בנושא הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, ניתן לכתוב לנו בוואטסאפ, להשאיר לנו פנייה באתר או ליצור עמנו קשר טלפוני.