כאשר אדם, רוכש או מוכר נכס, עליו להיות מעורה בכל הקשור אל חוק מיסוי מקרקעין. לרוב עורכי דין מקרקעין אשר מסייעים לקיום העסקה, יבדקו את כל הביטי המס, כך שיוכלו לדעת מראש, כמה יצטרך לשלם הקונה וכמה יצטרך לשלם המוכר. קיימת תקרת פטור על סכום מסוים ומעבר לכך, קיימות מדרגות מס אשר מתעדכנות בכל תקופה מסוימת. למשל מי שרוכש דירה שמיועדת למטרת מגורים ומעוניין להפוך אותה לעסק, עליו יהיה לשלם מס בשיעור של 5% ולא במס מדורג. מי שזכאי לפטור חלקי של מס הרכישה, ישלמו שיעור מופחת של מס ובגובה של 0.5%.
מס רכישה מוזכר בסעיף 9 לחוק . מי שרוכש דירת מגורים שזו דירתו היחידה ולפי הוראות החוק, בתנאים מסוימים, ניתן להחזיק בנוסף גם בחלקים נוספים מדירות אחרות, או של משפר דיון כמו מי שהוא בעל דירה יחידה הרוכש אחרת תחתיה ואמור למכור את הדירה הראשונה, תוך פרק זמן המנוי בחוק, יהיה זכאי ליהנות משיעורי מס רכישה מופחתים. בתיקון 69 לחוק,חלופה 2 קבעה, כי יראו כי דירת מגורים גם כזכות במקרקעין, אשר נמכרה לקבוצת רכישה, לגבי דירה המיועדת לשימוש למגורים.
כאשר רוכשים או מוכרים נכס, יש לדעת מהו חוק מיסוי מקרקעין. הכוונה היא למס שבח ומס רכישה (התשכ"ג 1962). ישנם נכסים שחייבים במס רכישה, מבלי הקשר של רישום בטאבו. למשל אם זכויות בנחלה, נרכשו בין אוגוסט 1963 ל- ספטמבר 1967 והמוכר, אשר ממנו נרכשו הזכויות, ביקש פטור ממס שבח שאז, הוא יהיה חייב במס רכישה, רק כאשר הוא יצטרך לרשום את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). כל עורך דין המתמחה עם כל הקשור למיסוי מקרקעין, יבדוק את הזכויות שנרשמו, כך שלא תהיינה הפתעות של תשלום מיסי מקרקעין בסכומים גבוהים מאוד, אשר לעיתים לא ישתלמו לרוכש.
מיסוי מקרקעין למקבלי דירה או נכס במתנה במסגרת העברה ללא תמורה
מי שמקבל דירה או נכס במתנה ממקורבים (העברה ללא תמורה) ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל. אם מדובר בהעברה של דירה בין שני בני זוג, מתנה זו, תהיה פטורה מתשלום של מס רכישה. סעיף 9(ג1ג) ו- ג(2)(ב) לחוק המתנה, הזכאות למס רכישה היא בשיעור מופחת על מי שמכר דירה קודמת בתוך פרק זמן של 18 חודשים ממועד הרכישה.
חוק זה, תקף למי שנחשב לתושב ישראלי. ישנם שינויים ועולם המיסוי והמשפט הוא דינאמי ולכן, מי שמעורה בכל התיקונים לחוק או לגבי חוקים חדשים לגבי חוק מיסוי מקרקעין, הם רק עורכי דין למקרקעין שיכולים לסייע לרוכשי ומוכרי נכסים מהסוגים השונים.
מתי ניתן ליהנות מפטור ממס שבח?
מס שבח, מוטל על עליית הערך של נכס דלא ניידי כשאר החישוב הוא בין שווי רכישת הנכס לבין המחיר של הנכס ביום שנמכר. אפשר לינות מפטור ממס שבח, לפי חוק מיסוי מקרקעין. למשל אם המוכר לא מכר במשך 4 שנים דירה או נכס אחר. ישנה רשימה ארוכה של פטור ממס שבח ויש להשתמש בפטור אחד. יש לדווח על עסקת המקרקעין, באמצעות עורך דין, היות והוא זה שיכול לגרום להפחתת תשלום המס שתצטרכו לשלם בגין מס שבח. יש לציין, כי בשנת 2011-02012, נקבעו שינויים במס שבח, בגלל המחזור בדיור והגדלת היצע הדירות שנגרמה בשל כך. הקטנת מס השבח, נועדה להקל על משפחו צעירות שמעוניינות לרכוש דירה.
בשנים 2011-2012, נתן היה לקבל פטור ממס שבח, גם במכירה של 2 דירות נוספות וזאת, מעבר לפטורים הקבועים בחוק אך במידה והדירות לא יעלו על שווי של 2.2 מיליון ₪. בכל ניכוי של מס שבח, לפי הוראת סעיף 39 של חוק מיסוי מקרקעין. כל נושא של מס שבח ומס רכישה, יש להשאיר בידי עורכי דין למקרקעין המתמחים ובקיאים בתחום זה כבר שנים. למעשה,תחום המקרקעין, עבר בשנים האחרונות מהפכה, בגלל פרויקטים של תמ"א 38 ולכן, חוקי המקרקעין חוקים אלה, קיבלו תפניות וסעיפים חדשים.
האם נכס שהתקבל בירושה חייב במס מקרקעין
יסוי על דירות ירושה, חוק מיסוי מקרקעין, קובע הוראות ייחודיות למיסוי של מכירת דירה למגורים. התכלית של פטור זה, היא למעשה סוציאלית והיא נועדה בעצם, להגשים את הזכות האישית והבסיסית לדיור. הפטור מופיע בסעיף 49ב(5) לחוק פטור זה, כאשר הוא ניתן בכפוף לשלושה תנאים מצטברים ואלה הם:
- היורש הוא בן זוג של המוריש או צאצא הכולל גם נכד או בן זוגו של הצאצא
- בן הזוג או הצאצא טרם מותו, היה הבעלים של נכס אחד למגורים ואילו המוריש אם היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירתו, יכול היה להיות זכאי בפטור ממס שבח.
היום, קיימת הצעת חוק חדשה , אשר מטרתה היא לצמצם את היקף התחולה של הפטור. הצעת זו קובעת, כי הפטור ממס שבח במכירת דירה או נכס המתקבל בירושה, מוגבל לשנתיים מיום פטירתו של המוריש. מטרה זו למעשה, מעודדת יורשים למכור את הנכס שקיבלו בירושה ולגרום להיצע רב יותר של נכסים למגורים. את כל השאלות הללו והפרטים שעשויים להיות רלוונטיים עבורכם, יש לשאול באמצעות עורך דין למקרקעין המתמחה גם במיסוי מקרקעין ומעודכן בחוקים ובתיקוני החוק החדשים.