הגדרה קצרה
דוח אפס – הוא דוח משמאי מקרקעין מוסמך, המשקף את רמת הכדאיות של פרויקט הבנייה העתידי, ואת התכנותו הכלכלית. על דוח האפס מסתמך הגורם המלווה כשהוא נותן את החלטתו להעניק או לא, את ההלוואה הנדרשת לצורך התחלת הבניה.
ללא דוח אפס – אף גורם מממן לא ילווה את הכסף למבקשים.
הדוח בוחן את מצבו הראשוני של הפרויקט. האם הקרקע ריקה ממבנים? האם יש עליה מבנים המיועדים להריסה? לפינוי? מה שווי הקרקע, הכנסות הצפויות לאחר השלמת הפרויקט ויכלול גם ניתוחים שונים המתייחסים לשינויים שעשויים להתרחש בעלויות הבניה, מחירי הדירות ועוד.
מה כולל דו"ח אפס?
בדוח האפס רשימת סעיפים שונים אך קבועים ובהם:-
- פרטי חוות הדעת – מה הסיבה לעריכת הדוח, מיהו הגורם שביקש אותו ועוד
- נתונים כלכליים – הרחבת המידע אודות הפרויקט, מצבו הנוכחי ומה עתיד להתרחש בהתאם לתכנון, מה הקף המימון ועוד
- תיאור הסביבה – פיתוח אזורי, פרויקטים דומים בסביבה, דמוגרפיה
- פרטי הנכס – שטח, מיקום גיאוגרפי, גוש חלקה וכדאיות העסקה ביחס לסביבה
- מצב משפטי – זכויות ובעלות על הנכס
- אסמכתאות – חוזה מכירה/חכירה, טאבו, הסכמים שונים ועוד
- תכנון – מהו יעוד הקרקע, תמהיל הדירות החנויות ועוד
- חישוב כדאיות – התקציב הנדרש, ההוצאות הצפויות, תשלומי האגרות השונים וההכנסות הצפויות מהקמתו לטווחים השונים.
מטרת דו"ח אפס
מטרתו של דוח אפס להציג תמונת מצב משפטית, תכנונית, וכלכלית של הפרויקט. הוא משמש ככלי עזר לצורך החלטת הגורם המממן בפרויקט, אם כן או לא להעניק ליווי פיננסי לפרויקט מראשיתו ועד לסיומו.
טרם הכנתו נדרש היזם לוודא קיומם של כל הרישומים המעידים על כך שהוא בעל הזכות הקניינית הנדרשת לצורך הקמת הפרויקט. לבדוק את מורכבות התכנון והסיכויים לצורך בשינוים בלתי צפויים, עלויות הקרקע ועלויות הבניה. רק אחרי שווידא את כל אלה עליו לפנות ולבקש את ביצועו.
מעוניינים בייעוץ משפטי בנושא מקרקעין? לייעוץ: 050-5273012 או השאירו פנייה:
מי מבצע את דו"ח האפס?
את דוח האפס יש לבצע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, שאושר על ידי הגוף המממן.
מדובר בניתוח המקיף ביותר, שמעניק את מירב המידע באשר להתכנותו הכלכלית.
חשיבותו גדולה לא רק עבור הגורם המממן, אלא גם עבור היזמים, שעדיף להם שידעו מראש את התכנותו הכלכלית וימנעו כך מקשיים כלכליים עד כדי קריסה.
התייעצו עם משרדי
ברוכים הבאים, שמי ישראל אליאב עורך דין דיני מקרקעין בעל משרד בוטיק לדיני הנדל"ן.
בכל שאלה והתייעצות, באפשרותכם להשאיר פניה באתר, לכתוב לנו בוואטסאפ או ליצור עמנו קשר טלפוני.