תקציר:
מקדמת מס שבח היא תשלום מקדים לרשות המסים על חשבון מס השבח שעשוי לחול על מוכר נכס מקרקעין. למרות שמס השבח חל על המוכר, במקרים מסוימים הרוכש מעביר חלק מכספי התמורה ישירות לרשות המסים, כדי לאפשר את המשך קידום העסקה ורישום הזכויות על שמו. חשוב לבדוק מראש האם קיימת חבות במס שבח, האם ניתן לקבל פטור או הקלה, והאם יש מקום להגיש בקשה להקטנת המקדמה. לכן, לפני חתימה על הסכם מכר, מומלץ להסדיר במפורש את מנגנון תשלום מקדמת מס השבח במסגרת החוזה.
עסקת מכירת דירה או נכס מקרקעין אינה מסתיימת רק בהסכמה על המחיר ובחתימה על חוזה. לצד התמורה שמשלם הרוכש למוכר, קיימים גם היבטי מיסוי שחשוב להכיר מראש, ואחד מהם הוא מקדמת מס שבח.
מקדמת מס שבח היא תשלום שמועבר לרשות המסים על חשבון מס השבח שבו עשוי להיות חייב המוכר. מדובר במנגנון שנועד להבטיח כי מס השבח ישולם, ולאפשר את קידום רישום הזכויות על שם הרוכש בצורה מסודרת.
מהי מקדמת מס שבח?
מס שבח הוא המס שחל, במקרים המתאימים, על הרווח שנוצר למוכר ממכירת נכס מקרקעין. כלומר, הפער בין שווי הרכישה ההיסטורי של הנכס לבין שווי המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות והקלות אפשריות.
מקדמת מס שבח אינה בהכרח המס הסופי. היא תשלום מקדים על חשבון המס, שמבוצע במהלך העסקה. לאחר שרשות המסים בוחנת את הדיווח, את השומה העצמית ואת הזכאות לפטורים או הקלות, ייקבע סכום המס הסופי.
מי משלם את מקדמת מס השבח?
אף שמס השבח הוא מס שמוטל על המוכר, מנגנון המקדמה מטיל במקרים מסוימים את חובת התשלום בפועל על הרוכש, מתוך כספי התמורה שהוא אמור לשלם למוכר.
כלומר, במקום להעביר את מלוא התמורה למוכר, הרוכש עשוי להעביר חלק ממנה ישירות לרשות המסים כמקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. לפי המידע שפורסם ברשות המסים, התשלום נעשה באמצעות טופס ייעודי להפקת שובר לתשלום מקדמה, והשובר המשולם משמש גם כאישור הנדרש לרישום הזכויות על שם הרוכש.
מתי משלמים את המקדמה?
ככלל, המקדמה משולמת בתוך 30 ימים מחתימת ההסכם או לאחר ששולם למוכר חלק מסוים מהתמורה, לפי המאוחר. לפי כל זכות, החובה מתגבשת לאחר ששולמו מעל 40% מהתמורה למוכר, ובמקרה שבו המוכר הוא קבלן, לאחר ששולמו מעל 80% מהתמורה.
בפועל, חשוב מאוד להסדיר בהסכם המכר את מנגנון התשלום בצורה ברורה: מתי הרוכש מעביר את המקדמה, האם הסכום מוחזק בנאמנות, כיצד מקבלים את השובר, ומה קורה אם מתברר שהמוכר זכאי לפטור או להקטנת מקדמה.
האם תמיד חייבים לשלם מקדמת מס שבח?
לא תמיד. יש עסקאות שבהן המוכר זכאי לפטור ממס שבח, למשל במקרים מסוימים של מכירת דירת מגורים יחידה או דירה שהתקבלה בירושה. במקרים כאלה, ייתכן שלא יהיה צורך בתשלום מקדמה, או שניתן יהיה לבקש הקטנה של סכום המקדמה.
רשות המסים מאפשרת להגיש בקשה להקטנת שיעור המקדמה, כאשר הבקשה יכולה להיות מוגשת על ידי המוכר או הרוכש בעסקה שבה החוק מחייב העברת מקדמה על חשבון מס שבח.
למה חשוב להסדיר את הנושא בחוזה?
מקדמת מס שבח היא נושא שיכול להשפיע ישירות על שני הצדדים לעסקה.
מבחינת הרוכש, תשלום המקדמה חשוב לצורך קבלת האישורים הנדרשים להשלמת רישום הזכויות. מבחינת המוכר, מדובר בסכום שיוצא מתוך כספי התמורה, ולכן חשוב לוודא שלא משולמת מקדמה גבוהה מדי כאשר קיימת זכאות לפטור, הקלה או הפחתה.
לכן, בהסכם מכר נכון יש להתייחס למקדמת מס השבח בצורה מדויקת: מי אחראי להפקת השובר, מתי מבוצע התשלום, האם קיימת בקשה להקטנה, מה קורה אם רשות המסים משנה את השומה, וכיצד משוחררים כספים שמוחזקים בנאמנות.
לסיכום
מקדמת מס שבח היא לא פרט טכני שולי בעסקת מקרקעין. מדובר במנגנון מס חשוב, המשפיע על תזרים הכספים בעסקה, על רישום הזכויות ועל ההתנהלות מול רשות המסים.
לפני חתימה על הסכם מכר, חשוב לבדוק האם צפוי חיוב במס שבח, האם קיימת זכאות לפטור או להקלה, האם יש מקום להגיש בקשה להקטנת מקדמה, וכיצד נכון לנסח את מנגנון התשלום בהסכם.
במשרד עורכי הדין והנוטריון ישראל אליאב ניתן לקבל ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין, לרבות בחינת היבטי מס שבח, מקדמות מס שבח וניסוח הסכמי מכר בצורה זהירה ומסודרת.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: