באפריל 2026 הגיעה תוכנית הפינוי בינוי במתחם חנה ומיכאל לוין בשכונת רביבים לציון דרך משמעותי: התוכנית פורסמה למתן תוקף. מדובר בתוכנית 413-1210228, החלה על מתחם של כ-6.7 דונם בצפון השכונה, בפינת הרחובות חנה ומיכאל לוין וכתריאל רפפורט. על פי התוכנית, 80 דירות קיימות בחמישה מבנים ותיקים יפונו, ובמקומן מתוכננות 256 יחידות דיור חדשות, לצד מסחר, שטחים למבני ציבור, הרחבת דרכים וחיבורים חדשים להולכי רגל.
עבור בעלי הדירות, הביטוי "התוכנית קיבלה תוקף" חשוב הרבה יותר מעוד הודעה על התקדמות הפרויקט. משמעותו היא שהשלב שבו דנים בעיקר בשאלה מה בכלל מותר ומתוכנן לבנות במתחם התקדם למסגרת תכנונית מאושרת. עם זאת, חשוב להבין שגם תוכנית בתוקף אינה אומרת שמחר בבוקר מתחיל הפינוי.
מה בעצם השתנה כאשר התוכנית קיבלה תוקף?
עד שתוכנית מגיעה למתן תוקף היא עוברת הליך סטטוטורי הכולל בין היתר הפקדה, אפשרות להגשת התנגדויות, דיון בהן ואישור מוסד התכנון. הפרסום למתן תוקף נמצא בשלב הסופי של הליך אישור התוכנית, ולאחריו המסגרת התכנונית המאושרת היא זו שמגדירה את הבינוי והשימושים שניתן לקדם במתחם.
במקרה של חנה ומיכאל לוין כבר קיימת אפוא מסגרת ברורה יותר: מספר יחידות הדיור, ייעודי הקרקע, הבינוי החדש, השטח הציבורי, המסחר והרחבת הדרכים אינם עוד רעיון ראשוני שמוצג לבעלי הדירות. לפי נתוני התוכנית, מדובר גם בתוכנית שמכוחה ניתן לקדם היתרים והרשאות, בכפוף כמובן להמשך הליכי הרישוי ולתנאי התוכנית.
אבל תוכנית בתוקף עדיין אינה היתר בנייה
זהו ההבדל שבעלי הדירות צריכים להכיר היטב. אישור התוכנית מסיר חסם תכנוני משמעותי, אבל בין תוכנית מאושרת לבין הריסת הבניין בפועל קיימים עוד שלבים. יש להשלים את התכנון המפורט הנדרש להיתר, לעמוד בתנאים שנקבעו, לקדם בקשה להיתר בנייה ולהשלים את יתר התנאים החוזיים והמימוניים של הפרויקט.
כלומר, בעלי הדירות נמצאים בנקודה מתקדמת הרבה יותר מזו שבה היו כאשר רק דובר על האפשרות לפינוי בינוי, אך עדיין אין משמעות הדבר שניתן כבר לקבוע תאריך לפינוי הדירות. נכון לאפריל 2026 הפרסום עסק במתן התוקף לתוכנית ולא בתחילת ביצוע הפרויקט.
עכשיו כדאי לחזור להסכם שנחתם עם היזם
דווקא לאחר שהתוכנית מתגבשת לכדי תוכנית מאושרת, אני ממליץ לבעלי הדירות לחזור למסמכי העסקה ולבדוק אותם מול מה שאושר בפועל. פעמים רבות הסכם פינוי בינוי נחתם שנים לפני שהתכנון הסופי ידוע, ולכן הוא כולל מנגנונים שמתייחסים לשינויים בתכנון, לתמורות ולתנאים שנדרשים לצורך יציאת הפרויקט לביצוע.
במתחם ברביבים אושרו 256 דירות במקום 80 הדירות הקיימות, לצד דופן מסחרית ושטחים לצורכי ציבור. בשלב הזה חשוב שבעלי הדירות יבינו כיצד התכנון המאושר משתלב בהתחייבויות היזם כלפיהם: מהי דירת התמורה שנקבעה בהסכם, כיצד ייקבע מיקומה בבניין החדש, ומה קורה אם התכנון הסופי שונה מההנחות שעל בסיסן נחתם ההסכם המקורי.
לא כל בעלי הדירות צריכים להסתכל רק על גודל הדירה החדשה
תוכנית פינוי בינוי משנה לא רק את הדירה הפרטית אלא את סביבת המגורים כולה. במקרה של המתחם ברביבים, התוכנית כוללת גם שטחי מסחר, מבני ציבור, הרחבת הרחובות חנה ומיכאל לוין וכתריאל רפפורט וכן זיקות הנאה וחיבורים להולכי רגל.
אלו פרטים שכדאי להכיר כבר עכשיו. בעל דירה צריך להבין לא רק כמה מטרים הוא צפוי לקבל, אלא באיזה סוג בניין הוא צפוי להתגורר, אילו שימושים יהיו בסביבתו ומה צפוי להשתנות ביחס לבניין ולרחוב הקיימים כיום.
ומה צריך לקרות לפני שהדיירים באמת מפנים את הדירות?
פינוי הדירות הוא אחד השלבים המאוחרים בפרויקט, ולא צעד שמתרחש בעקבות אישור התוכנית בלבד. לפני הפינוי נדרשים, בין היתר, להתקדם בהליכי הרישוי, להשלים את התנאים החוזיים הרלוונטיים ולהעמיד לבעלי הדירות את הבטוחות שנקבעו בהסכם.
בשלב שבו הפינוי הופך לממשי, בעלי הדירות צריכים לדעת כיצד מוסדרים שכר הדירה בתקופת הבנייה, הוצאות המעבר, הערבויות, מועד מסירת הדירה החדשה והמנגנונים למקרה של עיכוב. לכן דווקא לאחר ההתקדמות התכנונית כדאי להיות עם היד על הדופק ולבחון מהו השלב הבא שמוגדר בהסכם מול היזם.
בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי בראשון לציון? התייעצו עם משרדי
עו"ד ישראל אליאב מלווה בעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית ופינוי בינוי בראשון לציון. בפרויקט שנמשך לאורך שנים, חשוב שהדיירים יבינו בכל נקודת זמן לא רק מה נאמר להם, אלא מה כבר אושר, מה מתחייב מההסכם ומה עדיין נדרש עד למימוש הפרויקט.
למשרדנו ניסיון של למעלה מ-25 שנים בתחום המקרקעין. בעלי דירות המבקשים להבין את מצב הפרויקט שבו הם נמצאים ואת זכויותיהם מול היזם מוזמנים להשאיר פרטים ולהתייעץ עם משרדנו.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: