אחד מבעלי הדירות מקבל דירה גדולה יותר, לשכן אחר הובטחה תוספת כספית, ורוב בעלי הדירות כבר חתמו על ההסכם. במצב זה, בעלי דירות שטרם חתמו עשויים לתהות האם התנאים שהוצעו להם הוגנים והאם עדיין עומדת להם אפשרות להתנגד.
השאלות מורכבות במיוחד כאשר מדובר בבעלי דירות מבוגרים, שעבורם מעבר לשכירות למשך מספר שנים עלול להיות קושי משמעותי. הדין מאפשר לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית גם ללא הסכמה מלאה, אך לצד זאת מעניק הגנות לבעלי הדירות ומחייב לבחון את תנאי העסקה ואת נסיבות ההתנגדות.
האם מותר ליזם להציע תמורות שונות לבעלי הדירות?
לא כל הבדל בתמורות מעיד על אפליה או על התנהלות פסולה. בבניין אחד עשויות להיות דירות שונות בשטחן, בהצמדותיהן ובזכויות הנלוות להן. דירה שלה מוצמדת חצר אינה בהכרח שקולה לדירה ללא הצמדה, ודירה גדולה אינה זהה לדירה קטנה. גם זכאות מיוחדת מכוח הדין, כגון הגנות לבעלי דירות מבוגרים, עשויה להצדיק תמורה שונה. עקרונות השומה בתקן 21.1 מתייחסים, בין היתר, להבדלים בין דירות אופייניות לבין נכסים בעלי מאפיינים מיוחדים.
עם זאת, כאשר בעלי דירות בעלי נתונים דומים מקבלים תמורות שונות ללא הסבר ענייני, יש מקום לבדיקה. יש לבחון מה מקור הפער, האם הוא תואם את מנגנון התמורות שנקבע בהסכם והאם נמסר מידע מטעה במהלך המשא ומתן. טענה שלפיה ״כולם מקבלים אותו דבר״, כאשר בפועל קיימות הסכמות נוספות, עשויה לעורר שאלות שונות מאלו המתעוררות כאשר ההבדלים הוסברו והוצדקו מראש.
מה כדאי לבדוק כשמתגלה ששכן קיבל תמורה טובה יותר?
ראשית, יש לברר מה בדיוק הובטח לשכן. השוואה לפי מספר המטרים בלבד עלולה להטעות: יש לבחון גם קומה, חניה, מחסן, מרפסת, מפרט, תשלומי איזון והתחייבויות נוספות. כמו כן, יש לבדוק אם השכן משלם עבור שדרוג, מוותר על זכות מסוימת או זכאי להסדר מיוחד. לעיתים, פער שנראה כהטבה מתברר כפיצוי על זכות קיימת או כתוצאה של עסקה שונה.
שנית, יש לבדוק את הוראות ההסכם בדבר שוויון בתמורות, גילוי הטבות והסכמות פרטניות. אם מתעורר חשש לפער בלתי מוצדק, מומלץ לפנות באמצעות עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ולבקש הסבר ומידע רלוונטי, ובמידת הצורך להיעזר בשמאי. בהחלטת הממונה על פניות דיירים הובהר כי תמורה חריגה אינה אסורה כשלעצמה, וכי שאלת אי־השוויון עשויה להיות רלוונטית גם לבחינת סבירות התנגדותו של בעל דירה לעסקה.
האם חתימת רוב בעלי הדירות מחייבת גם את המתנגדים?
חתימת הרוב אינה מחליפה אוטומטית את הסכמתו של בעל הדירה המתנגד. בפרויקט פינוי־בינוי, החוק מאפשר לנקוט הליך נגד בעל דירה המסרב לעסקה כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בו, ובהם השגת הרוב המיוחס הנדרש. ככלל, מדובר בבעלי שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ, ובנוסף בעלי שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף, שיותר ממחצית הרכוש המשותף בו צמוד לדירותיהם, בכפוף להגדרות ולכללי החישוב שבחוק. אין להסתפק בספירה כללית של החותמים במתחם. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
גם לאחר השגת הרוב, נדרשת בחינה משפטית של ההתנגדות. אם בית המשפט קובע שהסירוב בלתי סביר, או שההסכמה מותנית בתנאים בלתי סבירים, הוא עשוי להטיל אחריות לפיצוי יתר בעלי הדירות בגין נזקיהם, או לאשר את העסקה ולמנות בעל תפקיד שיתקשר בה בשם המתנגד. בפרויקטים בנייניים שעליהם חל חוק חיזוק בתים משותפים קיים מסלול אחר בפני המפקח על רישום מקרקעין; לכן יש לזהות תחילה מהו ההסדר החל על הפרויקט.
מתי התנגדות לפרויקט עשויה להיחשב סבירה?
התנגדות אינה נבחנת רק לפי השאלה אם בעל הדירה מעוניין בבניין חדש. במסגרת פינוי־בינוי, החוק מכיר, בין היתר, במקרים שבהם העסקה אינה כדאית כלכלית, לא הוצעו מגורים חלופיים מתאימים לתקופת הבנייה, לא הוצעו בטוחות הולמות או קיימות נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן ביצוע העסקה בתנאים שהוצעו אינו סביר. גם צורכי נגישות של בעל הדירה או בן משפחה המתגורר עמו עשויים להיות בעלי חשיבות. הרצליה
פער בלתי מוצדק בתמורות עשוי להשתלב בבחינה זו, אך עצם הידיעה ששכן קיבל יותר אינה מקנה זכות אוטומטית לעצור את הפרויקט. יש להציג את הנתונים ולהסביר כיצד הפער פוגע בבעל הדירה ומדוע אין לו הצדקה. מנגד, דרישה לקבל הטבה עודפת רק משום שחתימת בעל הדירה נחוצה להשלמת העסקה עלולה לפעול לחובתו. ההבחנה היא בין דרישה להגנה על זכות או לתיקון פגיעה לבין ניסיון לנצל את ההתנגדות להשגת יתרון בלתי מוצדק.
אילו הגנות מיוחדות קיימות לבעלי דירות מבוגרים?
המחוקק הכיר בכך שעבור בעל דירה מבוגר, פינוי הבית ומעבר זמני אינם רק עניין של מימון שכר דירה. בפינוי־בינוי קיימות הגנות מיוחדות למי שעומד בהגדרת ״קשיש״ בחוק, הכוללת ככלל גיל 70 ומעלה במועד חתימת עסקת הפינוי־בינוי הראשונה עם אותו יזם בבית המשותף, ומגורים בדירה במשך שנתיים לפחות באותו מועד. המועד הקובע אינו בהכרח יום חתימתו האישית של בעל הדירה או יום הפינוי. חוות דעת משרד המשפטים הבהירה את תחולת הורדת גיל הזכאות ל־70 גם ביחס להתקשרויות קודמות.
היקף ההגנה תלוי, בין היתר, בגיל במועד הקובע, בהמשך המגורים בדירה ובהוראות התחולה הרלוונטיות. קיימת הבחנה בין בני 70 ומעלה לבין בני 75 ומעלה, וכן בין פינוי־בינוי לבין מסלולים אחרים של התחדשות בניינית. לפיכך, אין להסיק שכל בעל דירה שהגיע לגיל מסוים במהלך הפרויקט זכאי בהכרח לאותו פתרון, ויש לבדוק את מועדי העסקאות ואת נסיבותיו האישיות.
האם בעל דירה מבוגר חייב לעבור לשכירות עד להשלמת הבנייה?
בפינוי-בינוי, לבעל דירה העומד בתנאי הזכאות מגיל 70 יש להציע, נוסף על דירת התמורה הרגילה, חלופה בהתאם למנגנון שבחוק. היזם רשאי לבחור בין הצעת שתי דירות בשווי מצטבר דומה לדירת התמורה, דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון, או מסלול חלופות מחוץ לפרויקט. לכן, בגילים 70-74 אין זכות אוטומטית לדרוש דווקא דירה מוכנה מחוץ לפרויקט, אם הוצעה חלופה אחרת העומדת בדרישות הדין.
לבני 75 ומעלה העומדים בתנאים קיימת הגנה רחבה יותר: יש להציע גם את מסלול החלופות שמחוץ לפרויקט, המאפשר פתרון ללא המתנה להשלמת הבנייה. ההבחנה נועדה לתת מענה לקושי הכרוך במעבר זמני ממושך, ואינה שוללת את זכותו של בעל הדירה לבחור בדירת התמורה בפרויקט. החלופות שמחוץ לפרויקט כוללות את האפשרויות הבאות, בהתאם לתנאי החוק.
רכישת דירה חלופית
רכישת דירה אחרת בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה, שתימסר עד למועד הפינוי. אם בעל הדירה מבקש זאת, מיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו הקיימת.
קבלת כסף לרכישת דירה
תשלום סכום בשווי מהוון של דירת התמורה לצורך רכישת דירה חלופית בידי בעל הדירה, בהתאם לתנאים שבחוק. יש לבדוק את השומה ואת מועדי התשלום כדי לאפשר רכישה ופינוי מתואמים.
מעבר לבית הורים
מעבר לבית הורים, לרבות תשלומי איזון ככל שנדרשים, בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה. גם כאן יש להסדיר פתרון זמין עד למועד הפינוי, ולא להסתפק בהבטחה כללית לעתיד.
מה קורה אם היזם אינו מציע את ההגנות הנדרשות?
כאשר לא הוצעו לבעל דירה הזכאי לכך החלופות המתחייבות מהדין, סירובו עשוי להיות מוגן כסירוב סביר. אין די בכך ששאר בעלי הדירות הסכימו לעסקה או בכך שהיזם מציע לממן שכירות. יש לבדוק אם ההצעה עונה על הזכאות המסוימת, ואם ניתן לממש אותה בפועל. חוות דעת משרד המשפטים מדגישה כי בהיעדר התמורות הייחודיות הנדרשות, אין לכפות את העסקה על בעלי הזכאות או לחייבם בנזיקין בשל סירובם.
עוד הובהר בחוות הדעת כי במסגרת המשא ומתן חלה על היזם חובת יידוע בדבר ההגנות לאוכלוסיות הזכאיות. לכן, בעל דירה מבוגר אינו צריך להסתפק באמירה ש״זה ההסכם שכולם חתמו עליו״. יש לבחון את זכאותו לפני החתימה, לעגן את הפתרון המתאים במסמכים ולוודא כי מועדי הביצוע, הבטוחות והיבטי המס נבדקו כחלק מההסדר.
התייעצות משפטית בנושא תמורות והתנגדות להתחדשות עירונית
פערי תמורות, התנגדות להסכם וזכויות בעלי דירות מבוגרים מחייבים בחינה של ההצעה המלאה ושל הנסיבות האישיות. בדיקה מוקדמת יכולה להבהיר אם מדובר בהבדל מוצדק, בתנאי הטעון תיקון או בהגנה שלא קיבלה מענה, ולסייע בניהול משא ומתן המבוסס על זכויות ונתונים.
משרד עורכי דין ישראל אליאב מלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. לבדיקת התמורות שהוצעו לכם, זכויותיכם כבעלי דירות מבוגרים או משמעות ההתנגדות להסכם, השאירו פרטים באתר לקבלת ייעוץ משפטי.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: