מציאת דירה מתאימה אינה מבטיחה שהזכויות בה נקיות מהתחייבויות. לעיתים רשומה על הדירה משכנתה לבנק של המוכר, ובמקרים אחרים מתגלים עיקולים, משכונות או שעבודים לטובת גורמים נוספים. רישומים אלה אינם מחייבים בהכרח לוותר על הרכישה, אך הם דורשים בדיקה ומנגנון תשלומים מתאים.
השאלה המרכזית אינה רק האם המוכר מתחייב להסיר אותם, אלא כיצד מבטיחים שהכספים המיועדים לסילוק החובות אכן ישמשו לכך, ושניתן יהיה להשלים את העברת הזכויות לקונה.
האם אפשר לקנות דירה שעדיין רשומה עליה משכנתה?
מכירת דירה הממושכנת לבנק היא מצב שכיח. מוכרים רבים טרם סיימו לפרוע את ההלוואה שנטלו לרכישת דירתם, והם מתכוונים להשתמש בחלק מכספי המכירה כדי לסלק אותה. ניתן לבצע עסקה כזו, ובלבד שבודקים מראש את התנאים שבהם הבנק יסכים לשחרר את הדירה מהמשכנתה ומתאימים אליהם את הוראות ההסכם והתשלומים.
אין הכרח שהמוכר יסלק את המשכנתה מכספו לפני חתימת החוזה, אך אין להסתפק בהבטחה שיעשה זאת לאחר שיקבל את כספי הקונה. כאשר כספי הרכישה מיועדים לפירעון ההלוואה, יש לקבוע מנגנון המפנה את הסכום הנדרש ישירות לבנק, בהתאם להתחייבותו להסרת השעבוד. כך מצמצמים את הסיכון שהכסף יועבר למוכר אך החוב המובטח בדירה יישאר.
אילו בדיקות מבצעים לפני שמתחייבים לרכישה?
ראשית, יש לבדוק את מצב הזכויות בנכס באמצעות נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מתאים, לפי אופן הרישום. הבדיקה צריכה לזהות את בעלי הזכויות, המשכנתאות, העיקולים, הערות האזהרה והמגבלות האחרות. כאשר הזכויות מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, יש לקבל את המסמכים מהגורם הרלוונטי; פלט מידע כללי אינו בהכרח תחליף לאישור זכויות.
נוסף על כך, יש לבחון אם נדרשות בדיקות במרשמים נוספים, כגון מרשם המשכונות או מרשם השעבודים של חברה, בהתאם לזהות המוכר ולסוג הזכויות. חשוב לברר אילו חובות מובטחים באמצעות הנכס ומה נדרש לשחרורו. הסכום הרשום לצד משכנתה אינו בהכרח יתרת החוב העדכנית, ולעיתים הרישום הוא ללא הגבלת סכום.
מהו מכתב כוונות ומדוע הוא חשוב לקונה?
מכתב כוונות הוא מסמך של הבנק המפרט את הסכום ואת התנאים שבהם יסכים להסיר את השעבוד מהנכס. בעסקת מכר רגילה הוא מאפשר לקבוע איזה חלק מכספי הרכישה יועבר לסילוק ההלוואות המובטחות בדירה. יש לבדוק שהמכתב מתייחס לנכס ולשעבודים הרלוונטיים וכולל התחייבות מתאימה לשחרורם לאחר קיום התנאים.
מכתב כוונות שונה מאישור יתרת הלוואה או מצילום מסך של חשבון המשכנתה. יתרת חוב לבדה אינה מספיקה כדי להסדיר את שחרור הדירה. יש לבדוק גם את תוקף המכתב, פרטי התשלום והדרישות לביצוע הסילוק. אם המועד שנקבע בו חלף או התשלום נדחה, יש לקבל נתונים מעודכנים לפני העברת הכסף, שכן היתרה עשויה להשתנות.
כיצד מתבצע התשלום לבנק של המוכר?
בהסכם המכר יש לקבוע שהתשלום המיועד לסילוק המשכנתה יבוצע ישירות לבנק של המוכר, בהתאם למכתב הכוונות ובאמצעי התשלום הנדרש. יש להבהיר במפורש כי תשלום זה נחשב חלק מהתמורה המשולמת למוכר. לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא שני מיליון שקלים ונדרשים 600 אלף שקלים לשחרורה מהמשכנתה, ניתן להפנות סכום זה לבנק כחלק מתשלומי הרכישה.
עם זאת, אין לקבוע את סדר התשלומים לפי הסכום בלבד. יש לתאם בין הגנת הקונה, רישום הערת אזהרה או בטוחה מתאימה, דרישות הבנק של המוכר ודרישות הבנק המממן את הרכישה, ככל שישנו. את פרטי חשבון היעד והוראות התשלום יש לאמת באמצעות מסמכים וערוצי קשר מהימנים, ולא להסתמך רק על הודעה שנשלחה בשם המוכר.
האם העברת הכסף לבנק מבטיחה שהמשכנתה נמחקה?
פירעון ההלוואה ומחיקת המשכנתה מהמרשם הם שלבים נפרדים. לאחר התשלום יש לוודא שהכסף התקבל ונזקף לסילוק הנכון, שכל תנאי מכתב הכוונות התקיימו ושניתנו מסמכי המחיקה הדרושים. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מפרסמת, בין היתר, טופס בקשה לביטול משכנתה — פעולה שיש להשלים במסגרת הטיפול ברישום.
לפיכך, יש לקבוע בהסכם מועדים להמצאת האישורים ולהשלמת המחיקה, וכן תנאים להמשך שחרור התמורה. לאחר ביצוע הפעולה יש לבדוק נסח עדכני או אישור מתאים המעיד שהרישום הוסר. אין להסתפק באמירה שההלוואה ״נסגרה בבנק״ כאשר המשכנתה או רישומים נלווים עדיין מופיעים על הזכויות.
מה ההבדל בין משכנתה לבין עיקול הרשום על הדירה?
משכנתה היא בטוחה שהועמדה לנושה, בדרך כלל כנגד הלוואה. עיקול הוא הגבלה המוטלת מכוח הליך משפטי או הליך גבייה, והוא מחייב בירור של מקורו ושל התנאים להסרתו. כאשר מתגלה עיקול, יש לזהות מי הטיל אותו, באיזה תיק, מה היקפו והאם קיימים הליכי מימוש, כינוס נכסים או מגבלות נוספות על המכירה.
אין להניח שתשלום החוב לנושה יספיק לבדו למחיקת העיקול. נדרשים המסמכים וההחלטות המתאימים מהגורם המוסמך, בהתאם לסוג ההליך. לדוגמה, בנוהל רשות מקרקעי ישראל נקבע, בהקשר להסדרת התחייבות לרישום משכנתה, כי במקרה של עיקול אין די בהסכמת הזוכה בלבד, ונדרש צו ביטול או אישור מהגורם שהוציא את הצו.
כיצד מגנים על הכסף כשקיימים כמה חובות או שעבודים?
כאשר רשומים כמה שעבודים או עיקולים, יש לבנות הסדר המתייחס לכולם. תשלום לנושה אחד אינו מסיר את זכויותיהם של האחרים, וגם הסרת המשכנתה אינה מבטיחה שהדירה פנויה להעברה. יש לבדוק את סדרי העדיפות, את סכומי הסילוק ואת האפשרות לקבל מכל גורם התחייבות או מסמך שיאפשרו להשלים את העסקה.
חשוב גם לוודא שיתרת התמורה מספיקה לסילוק החובות וההוצאות הנדרשים. אם החובות גבוהים מהכספים שנותרו לתשלום, אין להתקדם על בסיס הבטחה כללית שהמוכר ״ישלים את ההפרש״. יש להסדיר מראש את מקור ההשלמה ואת מועד הפקדתה, או לקבל הסדר מחייב מהנושים. במקרים מסוימים לא ניתן יהיה לבצע את העסקה במתכונת שהוצעה.
האם הערת אזהרה לטובת הקונה מספיקה?
הערת אזהרה היא אמצעי הגנה חשוב בעסקת מקרקעין, אך היא אינה מוחקת משכנתה או עיקול קודמים ואינה מבטלת את עדיפותם של בעלי זכויות קיימים. לכן, רישום הערה לטובת הקונה אינו תחליף לבדיקת החובות ולהסדרת הסרתם.
יש להמשיך לעקוב אחר מצב הזכויות במהלך העסקה, ובפרט לפני תשלומים מהותיים ובהתאם למנגנון שנקבע. אם מתגלה רישום חדש, יש לבדוק את משמעותו לפני שחרור הכסף. הגנה על הקונה נוצרת משילוב של בדיקות, מסמכים מחייבים וסדר תשלומים מתאים.
התייעצות משפטית לפני רכישת דירה עם משכנתה או עיקול
ניתן לבצע עסקאות רבות בדירות שעליהן רשומה משכנתה, ולעיתים גם להסדיר מכירה כאשר קיימים עיקולים או שעבודים נוספים. התנאי הוא שהדרך להסרתם נבדקה ושהתשלומים אינם מסתמכים רק על התחייבותו העתידית של המוכר. הבדיקה צריכה להיעשות לפני החתימה, כאשר עדיין ניתן להתאים את תנאי העסקה לסיכונים שהתגלו.
משרד עורכי דין ישראל אליאב מלווה רוכשי דירות בבדיקת הזכויות, בניסוח הסכמי מכר ובהסדרת סילוק משכנתאות ושעבודים במסגרת העסקה. אם מצאתם דירה שעליה רשומה משכנתה, עיקול או מגבלה אחרת, השאירו פרטים באתר לקבלת ייעוץ משפטי לפני ההתחייבות לרכישה.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: