המטרו המתוכנן בראשון לציון אינו רק פרויקט תחבורה. סביב התחנות צפוי להשתנות גם האופן שבו מתכננים את העיר, ולשם כך אושרה במאי 2025 תמ"א 70 – תוכנית מתאר ארצית שנועדה להתוות את מדיניות הפיתוח וההתחדשות העירונית במרחבים הסובבים את תחנות המטרו.
עבור בעלי דירות בראשון לציון, המשמעות יכולה להיות מעניינת מאוד: נכס שנמצא בסביבת תחנת מטרו עשוי להימצא באזור שבו מתוכנן בעתיד בינוי אינטנסיבי יותר, עירוב שימושים והתחדשות. אולם חשוב כבר עתה להפריד בין "פוטנציאל" לבין זכות תכנונית ממשית. עצם העובדה שהבניין נמצא בסביבת המטרו אינה אומרת שנוספו לו קומות, זכויות בנייה או אפשרות מיידית לקדם פינוי בינוי.
מהי בעצם תמ"א 70?
תמ"א 70 היא תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב. מטרתה היא להתאים את התכנון העירוני להקמת מערכת המטרו באמצעות העצמת בנייה, התחדשות עירונית, עירוב שימושים ושיפור הקישוריות לתחנות. ראשון לציון היא אחת הרשויות שעל חלק משטחן חלה התוכנית.
בראשון לציון מתוכננות לאורך קו M1 תחנות בבנות חיל, ראשון לציון מרכז, הראשונים, שדרות הציונות, יוסף בורג, הרצוג, אסף הרופא וצריפין. סביב התחנות הללו נוצר למעשה רובד תכנוני חדש שצריך להביא בחשבון כאשר בוחנים נכסים ותוכניות עתידיות בעיר.
"אני גר ליד המטרו" לא בהכרח אומר שתמ"א 70 חלה על הנכס
זהו לדעתי ההבדל החשוב ביותר לבעלי דירות להבין. המרחק הפיזי מתחנת המטרו אינו קובע לבדו את המצב התכנוני של הנכס. תחום תמ"א 70 נקבע בתשריטי התוכנית ובקובץ הדיגיטלי המחייב שלה, ולכן שני בניינים הנמצאים באותה שכונה ואף במרחק לא גדול זה מזה עשויים להיות מושפעים בצורה שונה.
מינהל התכנון מפעיל מפה ייעודית שבה ניתן לחפש כתובת ולראות את קווי המטרו, התחנות, תחום תמ"א 70 ומרחבי ההשפעה. זוהי בדיקה ראשונית מצוינת לבעל דירה שרוצה להבין היכן הנכס שלו נמצא ביחס לתוכנית, אך כאשר עומדים לבצע עסקת מקרקעין או להסתמך על זכויות עתידיות יש לבצע בדיקה תכנונית פרטנית.
האם תמ"א 70 מעניקה זכויות בנייה חדשות לדירה?
לא באופן אוטומטי.
וזה מקום שבו כדאי להיזהר במיוחד מהבטחות כמו "הבניין נמצא בתמ"א 70 ולכן יהיה אפשר לבנות פה מגדל". תמ"א 70 היא תוכנית מתארית, והוראותיה קובעות במפורש שלא ניתן להוציא מכוחה ישירות היתר בנייה. היא מנחה את התכנון העתידי, שעל בסיסו ניתן יהיה לקדם תוכניות מפורטות.
לכן, אם בעל דירה שוקל למכור נכס ומוצג בפניו פוטנציאל תכנוני משמעותי בשל המטרו, או אם רוכש מתבקש לשלם מחיר גבוה יותר בגלל "זכויות עתידיות", צריך לבדוק האם קיימת כבר תוכנית מפורטת, מה הסטטוס שלה ומה היא מאפשרת בפועל. תמ"א 70 יכולה להיות בסיס לשינוי משמעותי באזור, אך היא אינה כשלעצמה היתר לבנות את אותו שינוי.
איך בעל דירה יכול לבדוק מה חל על הנכס שלו?
הבדיקה הראשונית יכולה להתחיל במפת המטרו של מינהל התכנון. ניתן לחפש כתובת ולבחון האם הנכס נמצא בתחום תמ"א 70 ובאיזה מרחק הוא נמצא מהתחנה. לאחר מכן כדאי לבדוק גם במערכות התכנון אילו תוכניות נוספות חלות על הגוש והחלקה ואילו תוכניות חדשות נמצאות בהליכי תכנון. מערכת XPLAN מאפשרת לציבור לחפש תוכניות לפי אזור וכתובת ולבחון את סטטוס התכנון.
אם מדובר בהחלטה כלכלית ממשית – מכירת דירה, רכישה או כניסה לתהליך התחדשות עירונית – לא הייתי מסתפק בסימון על המפה. צריך להבין האם קיימת תוכנית מפורטת, מה היא מאפשרת בנכס המסוים, האם קיימות מגבלות ומה מתוך הפוטנציאל שנאמר לבעל הדירה אכן מעוגן במסמכי התכנון.
לסיכום
תמ"א 70 עשויה להשפיע באופן משמעותי על אזורים שונים בראשון לציון הסמוכים לתחנות המטרו, אך אין משמעותה שכל דירה בקרבת תחנה קיבלה באופן אוטומטי זכויות בנייה חדשות. התוכנית קובעת מדיניות לפיתוח אינטנסיבי יותר סביב מערכת המטרו, בעוד הזכויות המעשיות ייגזרו מתוכניות מפורטות ומהוראות החלות על כל נכס.
לכן, בין אם מדובר בבעל דירה ששוקל למכור ובין אם ברוכש שמסתכל על הפוטנציאל העתידי של הנכס, השאלה הנכונה אינה רק "כמה רחוקה תחנת המטרו?", אלא האם הנכס נמצא בתחום התוכנית, מה מתוכנן בסביבתו ומה כבר אושר בפועל.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: