בעלי דירות המתקשרים עם יזם בפרויקט התחדשות עירונית מתבקשים לא פעם לאפשר רישום הערת אזהרה על זכויותיהם, ובהמשך לחתום גם על מסמכים לשעבוד הזכויות לטובת הגורם המממן.
מדובר בפעולות שעשויות להיות נחוצות לקידום הפרויקט, אך יש להן השלכות על הזכויות בנכס, על האפשרות להשתחרר מההתקשרות ועל מכירת הדירה במהלך הדרך. בין שמדובר בפרויקט פינוי־בינוי, בהריסה ובנייה מחדש של בניין בודד או בחיזוק ותוספות לבניין קיים, חשוב להסדיר מראש אילו רישומים יתבצעו, מה יהיו גבולותיהם ואילו הגנות יעמדו לבעלי הדירות.
מדוע היזם מבקש לרשום הערת אזהרה?
הסכם התחדשות עירונית מבוסס על התחייבויות הדדיות: בעלי הדירות מתחייבים להקנות ליזם זכויות בהתאם להסכם, והיזם מתחייב לבצע את הפרויקט ולהעניק להם את התמורות שנקבעו בו. כנגד השקעתו בתכנון, ברישוי ובקידום הבנייה, היזם מבקש להגן על הזכויות שהובטחו לו. אחת הדרכים לכך היא רישום הערת אזהרה בטאבו, הנותנת ביטוי להתחייבות בעלי הדירות ומגינה מפני רישום עסקה הסותרת אותה.
רישום הערת אזהרה אינו מעביר כשלעצמו את הבעלות בדירה ליזם, אולם אין פירוש הדבר שמדובר בפעולה טכנית בלבד. ההערה עשויה להשפיע על האפשרות לבצע עסקאות נוספות בזכויות, ובהן מכירת הדירה או רישום משכנתה. על כן, יש לבדוק את ההתחייבות שבגינה היא נרשמת ואת מסמכי הרישום עצמם, ולא להסתפק בהסבר כללי שלפיו מדובר בנוהג מקובל בפרויקטים מסוג זה.
האם היזם רשאי לרשום הערת אזהרה בכל שלב?
האפשרות לרשום הערת אזהרה נבחנת לפי ההתחייבות בכתב שביסודה ובהתאם לדין. עצם קידומו של פרויקט בבניין אינו מקנה ליזם זכות בלתי מוגבלת לרשום הערה על זכויות בעלי הדירות. במסגרת המשא ומתן יש לקבוע מתי יהיה רשאי לעשות זאת, על אילו זכויות ובכפוף לאילו תנאים. ניתן, למשל, להתנות את הרישום בהשגת היקף חתימות מוסכם ובהפקדת מסמכים שיאפשרו את מחיקת ההערה בנסיבות שנקבעו בהסכם.
כמו כן, יש להתאים את היקף ההרשאה לעסקה המסוימת. בפרויקט חיזוק ותוספות, הזכויות המוקנות ליזם שונות מאלו המוקנות לו בפרויקט הכולל הריסה ובנייה מחדש. אין להניח שהגדרה של ההערה ככזו הנוגעת ל״זכויות הבנייה בלבד״ מספיקה כדי למנוע השפעה על מכירת הדירות. יש לבחון כיצד ההתחייבות מנוסחת, כיצד ההערה נרשמת ומהם האישורים שיידרשו לביצוע עסקאות בהמשך.
כיצד מבטיחים שניתן יהיה למחוק את ההערה אם ההסכם מתבטל?
אחד הסיכונים ברישום הערת אזהרה מתעורר כאשר הפרויקט אינו מתקדם או כאשר ההסכם מתבטל, אך ההערה נותרת רשומה. ביטול ההסכם אינו מביא למחיקה אוטומטית של ההערה מהטאבו. סעיף 132 לחוק המקרקעין מסדיר אפשרויות למחיקתה, ובהן הסכמת הצדדים המעוניינים, צו של בית משפט או הוכחה להנחת דעת הרשם שעילת ההערה בטלה, בכפוף להליך הקבוע בחוק. כאשר קיימת מחלוקת ממשית בדבר תוקף הביטול, ייתכן שיידרש הליך משפטי.
לפיכך, חשוב לקבוע כבר בהסכם מנגנון מסודר למחיקה, הכולל הפקדת בקשה חתומה וייפוי כוח מתאים מטעם היזם בידי עורך הדין של בעלי הדירות. יש להגדיר באילו נסיבות ניתן להשתמש במסמכים, כגון ביטול כדין בשל הפרה או אי־התקיימות תנאי מתלה, ומהן ההתראות הנדרשות לפני הפעלת המנגנון. מסמכים אלה עשויים להקל על המחיקה, אולם אינם מבטיחים שהיא תתאפשר מיד בכל מקרה, במיוחד אם מתעוררת מחלוקת או ניתן צו שיפוטי המונע אותה.
מה ההבדל בין הערת אזהרה לבין שעבוד לצורך מימון הפרויקט?
הערת אזהרה לטובת היזם נועדה להגן על התחייבות בעלי הדירות כלפיו. לעומתה, שעבוד לטובת בנק או גוף מממן נועד להבטיח את פירעון האשראי שניתן לצורך ביצוע הפרויקט. לשעבוד עשויות להיות השלכות משמעותיות במקרה שהיזם אינו עומד בהתחייבויותיו כלפי המממן, שכן הוא עשוי להקנות למממן אפשרות לפעול למימוש הזכויות המשועבדות, בהתאם למסמכים ולדין.
בפרויקטים הכוללים הריסה ובנייה מחדש, המימון עשוי להיות כרוך בשעבוד נרחב של הזכויות במקרקעין. בפרויקטים של חיזוק ותוספות יש לבחון את מבנה המימון ואת האפשרות להבחין בין זכויות היזם לבין זכויות בעלי הדירות הקיימות. בכל מקרה, נדרשת בדיקה של מסמכי המימון והשעבוד עצמם: הבטחה בהסכם שלפיה ״היזם אחראי להלוואה״ אינה מספיקה אם המסמכים שעליהם חותמים בעלי הדירות מעניקים למממן זכויות רחבות יותר.
אילו הגנות יש להסדיר לפני חתימה על מסמכי שעבוד?
לפני החתימה יש לבחון אילו נכסים וזכויות ישועבדו, אילו חובות יובטחו באמצעותם ומהן התחייבויות בעלי הדירות כלפי המממן. יש לדרוש שהשעבוד יוגבל למימון הפרויקט המסוים, ולבדוק היטב ניסוחים המאפשרים להשתמש בו להבטחת חובות אחרים של היזם. כמו כן, יש לוודא שבעלי הדירות אינם נוטלים על עצמם התחייבות אישית לפירעון הלוואותיו או ערבות לחובותיו.
לצד הגבלת השעבוד, יש להסדיר את ההגנות גם מול הגורם המממן, באופן שיחייב אותו. הבדיקה צריכה להתייחס לבטוחות שיימסרו לבעלי הדירות, לתנאים לשחרור זכויותיהם מהשעבוד ולדרך ההתנהלות במקרה שהיזם נקלע לקשיים. בפרט, חשוב לתת מענה לשלושה נושאים:
התאמת הבטוחות לסוג הפרויקט
בפרויקט חיזוק ותוספות יש לבחון ערבות ביצוע והגנות למקרה שהעבודות יופסקו לפני השלמתן. בפרויקט הריסה ובנייה מחדש, שבו נמכרות ליזם כלל זכויות בעלי הדירות, חלות גם הוראות חוק המכר בדבר הבטחת השקעות. בהתאם להבהרות ממונה חוק המכר, יש להתייחס למועד שעבוד הזכויות לבנק המלווה או למועד הפינוי, המוקדם מביניהם, ולא להמתין בהכרח לפינוי כדי להסדיר את הבטוחה הנדרשת.
הסדרת המצב במקרה שהיזם אינו משלים את הפרויקט
יש לבדוק מהן זכויות המממן אם היזם מפר את הסכם המימון, האם ובאילו תנאים ניתן יהיה להחליפו, וכיצד יישמרו התמורות המגיעות לבעלי הדירות. עצם קיומו של ליווי פיננסי אינו מבטיח שהבנייה תושלם בכל מצב, וגם ערבות לפי חוק המכר כפופה לתנאי המימוש הקבועים בה ובדין.
שחרור דירות בעלי הדירות מהשעבוד
יש לקבוע מהם התנאים והמועדים לשחרור דירות בעלי הדירות מהשעבוד ואילו מסמכי החרגה יימסרו להם. במקביל, יש להסדיר כיצד יטופלו משכנתאות קיימות על הדירות וכיצד תתאפשר מכירת דירה או נטילת משכנתה חדשה במהלך הפרויקט, ככל שהדבר נדרש.
האם ניתן למכור דירה במהלך פרויקט התחדשות עירונית?
ככלל, ניתן למכור דירה גם לאחר שנחתם הסכם התחדשות עירונית ואף במהלך ביצוע העבודות. עם זאת, האפשרות לבצע את העסקה ותנאיה תלויים בהסכם הפרויקט, במצב הרישום ובמסמכי המימון. לעיתים נדרשת הסכמת היזם להעברת הזכויות, ולעיתים גם הסכמת הגורם המממן. יש להבחין בין דרישה חוזית לקבלת הסכמה לבין אישור הדרוש לצורך רישום העסקה בפועל בשל הערה או שעבוד הרשומים על הזכויות.
רצוי להסדיר מראש בהסכם הפרויקט מנגנון המאפשר לבעל דירה למכור את זכויותיו בכפוף לתנאים ענייניים. תנאים אלה עשויים לכלול את כניסת הקונה בנעלי המוכר ביחס להתחייבויות בפרויקט, חתימה על המסמכים הנדרשים והסדרת הבטוחות. כמו כן, רצוי לקבוע מועד למתן תשובת היזם ולהגביל אפשרות לסירוב בלתי סביר או להצבת דרישות שאינן קשורות להעברת הזכויות.
מה חשוב להסדיר בהסכם למכירת הדירה?
מכירת דירה במהלך פרויקט התחדשות עירונית מחייבת להציג לקונה את הסכם הפרויקט, נספחיו והשינויים שנערכו בו, ולמסור מידע מהותי בדבר התקדמותו. יש להבהיר האם ניתן היתר בנייה, האם הוסדר מימון, האם החלו העבודות והאם קיימות הפרות או מחלוקות. בפרויקט הריסה ובנייה מחדש יש לפרט גם את הזכויות בדירת התמורה, את ההצמדות ואת יתר התמורות שהקונה עתיד לקבל.
נוסף על כך, יש להסדיר מי יהיה זכאי לדמי השכירות בתקופת הפינוי, כיצד יחולקו פיצויים ככל שקיימים, ומה ייעשה בערבויות שהונפקו על שם המוכר. יש לתאם את לוח התשלומים עם האישורים הדרושים להעברת הזכויות ועם דרישות הבנק של הקונה, ככל שנלקחת משכנתה. חשוב גם לוודא שהמוכר משתחרר מהתחייבויותיו כלפי היזם בהתאם להסדר מוסכם; התחייבות של הקונה כלפי המוכר לקבל על עצמו את החובות אינה מבטיחה כשלעצמה שחרור כזה.
התייעצות משפטית בנושא זכויות בעלי דירות בהתחדשות עירונית
הסכמה לרישום הערת אזהרה או לשעבוד זכויות צריכה להינתן לאחר בדיקת ההסכם, מסמכי הרישום והבטוחות המוצעות לבעלי הדירות. בחינה משולבת של המסמכים מאפשרת לזהות מגבלות שעלולות להכביד על מכירת הדירה, קשיים במחיקת רישומים וסיכונים הנובעים ממימון הפרויקט.
משרד עורכי דין ישראל אליאב מלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ובעסקאות מקרקעין. לבדיקת הסכם, מסמכי שעבוד או מכירת דירה במהלך פרויקט, השאירו פרטים באתר או צרו קשר עם משרדנו לקבלת ייעוץ משפטי.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: