בכל הסכם סטנדרטי לרכישת דירה ניתן למצוא (בין היתר) את הצהרות הצדדים לגבי מצבה של הדירה, וזאת מבחינה משפטית, תכנונית, ופיזית.
במסגרת הצהרת המוכר, המוכר בדרך כלל יצהיר שהדירה הנמכרת שייכת לו בלבד, שהיא נבנתה כדין וללא חריגות בניה, ושלא ידוע לו על פגם נסתר כלשהו בדירה.
ואילו במסגרת הצהרת הקונה, הקונה בדרך כלל יצהיר שהוא ערך את כל הבדיקות שניתן לבצע לגבי מצבה של הדירה, לרבות בדיקה משפטית בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בדיקה תכנונית במחלקת התכנון והבניה של הרשות המקומית, ולעתים גם בדיקה הנדסית- פיזית, ושהוא קונה את הדירה במצבה AS IS, ומוותר על כל טענה כלפי המוכר לגבי מצב הדירה, למעט לגבי פגם נסתר שהיה ידוע למוכר ולא גולה על ידו.
אולם, תארו לכם סיטואציה, שבה לאחר חתימת הסכם הרכישה, הקונה הנכבד, ששילם ממיטב כספו את מלוא התמורה עבור הדירה, ועבר להתגורר בה עם קבלת החזקה בדירה לידיו, מגלה לפתע שהדירה סובלת מבעיות ניקוז וחדירת מי גשמים … או שאחד מחדרי הדירה נבנה ללא היתר בניה, ואף הוצא נגדו צו הריסה ע"י הרשות המקומית … או שעל הדירה רובצת משכנתא או צווי עיקול …..
מה באפשרותו של הקונה לעשות במצב ביש שכזה, ולרבות בהתחשב בעובדה שלו הוא אכן היה טורח לערוך את הבדיקה התכנונית ברשות המקומית, אזי היה נודע לו על אותו צו הריסה, או שאם הוא היה טורח לערוך את הבדיקה המשפטית בטאבו, אזי היה נודע לו על קיומם של המשכנתא או צווי העיקול שהוצא לגבי הדירה?
האם המוכר עדיין נושא באחריות כלפי הקונה לפגמים הללו בנסיבות אלו, או שמא ניתן לפטור אותו מאחריות זו, ולו באופן חלקי בלבד?
על כך נשיב במאמר שלפניכם.
מהו היקף האחריות המוכר לפגם בדירה?
בפסיקה נקבע שלמוכר יש חובת גילוי רחבת היקף כלפי הקונה, אשר מחייבת אותו לגלות לקונה כל פגם שקיים בדירה ושידוע לו עליו, ומטילה עליו אחריות מלאה לגבי כל פגם שהיה ידוע לו ולא גולה על ידו לקונה, וזאת גם במקרים שבהם הקונה התרשל, ולא ביצע בפועל את הבדיקות שהיה עליו לערוך לגבי הדירה, ואף אם הקונה הצהיר במסגרת הסכם הרכישה שהוא ביצע את אותן בדיקות (!)
פסק הדין המנחה בעניין זה ניתן בשנת 2014 על ידי בית המשפט העליון בתיק ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס.
פסק דין זה מסמל את מעבר הפסיקה מגישת "ייזהר הקונה" לגישת "ייזהר המוכר", אשר קובעת כי בכל מקרה שבו יסתבר בדיעבד שבדירה קיים פגם כלשהו שהיה ידוע למוכר ולא גולה על ידו לקונה, אזי הקונה יהיה זכאי לבוא בטענות לגביו כלפי המוכר, מייד לאחר שנודע לו על אותו הפגם, וזאת גם אם הקונה עצמו הצהיר במפורש במסגרת הסכם המכר שהוא ערך בדיקות לגבי הדירה ולא מצא בה כל פגם.
הלכה זו מתבססת על סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אשר מחיל על הצדדים את חובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בשלב המשא ומתן, ומטילה על המוכר את החובה לגלות לקונה כל מידע מהותי שרלבנטי עסקה, ובעיקר על סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, אשר קובע כי "הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."
בית המשפט העליון הבהיר בפסק דין עיני שכוונת המחוקק בסעיף 16 לחוק המכר הינה שאחריות המוכר לכל פגם בדירה שהוא ידע עליו תתגבש באופן מלא ללא קשר לשאלה האם ניתן לגלות פגם זה בבדיקה סבירה או לא, כלומר, ללא קשר לרשלנותו של הקונה לגבי בדיקת מצב הדירה.
עוד נקבע בפסיקה שלא נדרשת ידיעה ודאית וממשית של המוכר על קיומו של הפגם, אלא השאלה היא האם היה עליו לדעת עליו, ועל כן הוא ישא באחריות מלאה כלפי הקונה גם בנסיבות שבהן הוא לא ידע בפועל על אותו פגם אבל היה עליו לדעת עליו (ת"א 58976-01-20 מעודה נ' מאיר סאסי ייזום והשקעות בע"מ).
מה דינה של הצהרת הקונה לפיה הוא ערך בדיקות לגבי הדירה?
בית המשפט העליון קבע בפסק דין עיני שלהצהרת הקונה במסגרת הסכם המכר לפיה הוא ערך בדיקות לגבי הדירה ולא מצא בה כל פגם אין כל תוקף במקרה שבו המוכר לא גילה לו פגם שהיה ידוע לו עליו, ושלא ניתן לחייב את הקונה באשם תורם ולהטיל עליו אחריות חלקית בגין אי בדיקת הדירה לפני רכישה.
חובת הגילוי שמוטלת על המוכר לגבי מצב הדירה הינה חובה אקטיבית, והמוכר איננו יכול לפטור את עצמו ממנה בטענה שהקונים יכלו לגלות את אותו פגם אם הם אכן היו בודקים את הדירה באופן יסודי.
כלומר, המוכר איננו זכאי לפטור את עצמו מכל אחריות למצב הדירה רק בגלל רשלנותו של הקונה, ואף אם מדובר ברשלנות חמורה, מהסיבה הפשוטה שמוכר רמאי אינו זכאי להינצל מתוצאות רמאותו, רק מפני שהקונה היה יכול לגלות את האמת אולם הוא לא גילה אותה בפועל.
מתי בכל זאת המוכר יהיה פטור מאחריות לפגם בדירה?
בפסק דין עיני נקבע כי "רק ידיעה ממשית של הקונה אודות אי ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצדו, אין בה כדי להציל את המוכר…"
כלומר, רק אם הקונה אכן ידע בפועל על קיומו של אותו פגם לגבי הדירה ולמרות זאת הוא החליט לרכוש אותה ולחתום על חוזה המכר, אזי יהיה בכך כדי לפטור את המוכר מאחריותו לגבי אותו פגם.
אולם, אם הקונה לא ידע בפועל על אותו פגם, המוכר ישא באחריות מלאה כלפיו, גם אם הקונה יוכל היה לגולותו אם הוא היה טורח לבדוק את מצב הדירה.
כלומר, טענת "יזהר הקונה" ויכולת הקונה לגלות עובדות אינן פוטרות את המוכר מחובת הגילוי (ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מדורים בע"מ).
אין די בכך שהקונה ראה את הדירה לפני רכישתה על מנת לפטור את המוכר לאחריות במקרה של אי גילוי ליקוי שקוף, וכי על המוכר להראות שהקונה היה מודע לאי ההתאמה (ת"א 79839-12-20 רון פחטר נ' סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע"מ).
את ידיעת הקונה יש לפרש באופן דווקני, קרי, כידיעה ממשית, ולא כמה שהוא היה יכול או צריך לדעת (ת.א 2270-08-07 אלגריה דיבה נ' פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ).
מהם הסעדים שלהם זכאי הקונה בגין הפרת חובת הגילוי של המוכר?
בפסק דין עיני נקבע כי ככל שהוכח שהמוכר הפר את חובת הגילוי שמוטלת עליו, אזי הקונה יהיה זכאי הן לסעדים לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, והן לסעדים המיוחדים של חוק המכר, וזאת לאור סעיף 27 לחוק המכר, שקובע שהוראות פרק התרופות של חוק זה באות להוסיף על כל דין אחר בענין התרופות בשל הפרת חוזה.
הסעדים לפי חוק החוזים (תרופות) כוללים את זכות הקונה לבחור בין אכיפת החוזה לביטול החוזה, בצירוף הזכות לקבל מהמוכר פיצויים בכל מקרה.
הסעדים המיוחדים של חוק המכר כוללים, בין היתר, את זכות הקונה לנכות ממחיר התמורה את הסכום שבו פחת שווי הדירה עקב הפגם שהמוכר לא גילה לעומת שוויה החוזי.
יש לקחת בחשבון שגם הסכם המכר עצמו כולל בדרך כלל סעיף פיצויים מוסכמים, שמחייב את הצד שהפר את החוזה לשלם לצד השני פיצויים שלרוב הינם בגובה 10% משווי הדירה כולה. נטיית הפסיקה הינה שלא להפחית מסכום הפיצויים המוסכמים הנ"ל, למעט במקרה שבו הצד המפר יצליח לשכנע את בית המשפט שאין יחס סביר בין הפיצויים המוסכמים לבין הנזק שנגרם בפועל. במקרה כזה, בית המשפט יקבע שעל המוכר לשלם לקונה פיצויים לפי גובה הנזק שלדעתו נגרם בפועל לקונה עקב הפגם שלא גולה לו.
בנוסף, ייתכן שבית המשפט גם יפסוק לקונה פיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לו עקב אי גילוי הפגם, לרבות בהתאם לחומרת הפגם, מידת השפעתו, ומשך הזמן עד לתיקונו.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
התייעצות משפטית
משרד עורכי דין ישראל אליאב מספק מעטפת משפטית מלאה בדיני הנדל"ן לרבות ליקויי בניה.
בכל שאלה וייעוץ ראשוני משפטי בנושא הסתרת פגם בדירה שנרכשה, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עם משרדנו או להשאיר פניה באתר לקבלת שיחה חוזרת.