זכות הדיירות המוגנת הינה מעין "זכות שכירות משופרת" לעומת זכות שכירות רגילה, שמעניקה לדייר המוגן מגוון הגנות והטבות, ובעיקר את הזכות להתגורר בנכס המוגן כל חייו ובתמורה לתשלום דמי שכירות נמוכים יחסית.
כידוע, הסכמי השכירות נמנים על ההסכמים הנפוצים ביותר בארץ. רובם המוחלט של הסכמים אלו הינם מסוג של שכירות "רגילה", אולם חלק קטן מהם עדיין מוגדר כהסכם שכירות מוגנת, שכפוף להוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 ותקנותיו.
לפי ההערכות הקיימות, נכון לשנת 2020 קיימים בארץ כ-10,000 נכסים מוגנים שחוסים תחת דיני הגנת הדייר.
תולדות זכות הדיירות המוגנת בארץ
זכות הדיירות המוגנת הוכרה בארץ במקור בשנת 1933, בתקופת משטר המנדט הבריטי, שגם "ייבא" אותה ארצה מבריטניה, שם היא נולדה על מנת לאפשר למי שלא יכול היה להרשות לעצמו לרכוש דירה במחיר מלא לשכור דירה לצמיתות ובדמי שכירות נמוכים יחסית.
זכות הדיירות המוגנת הבריטית "גויירה" בארץ במהלך השנים, ועברה גלגולי חקיקה רבים, הן בתקופת המנדט הבריטי והן לאחר הקמת המדינה, החל משנת 1953 ועד לגלגולה האחרון במסגרת חוק הגנת הדייר משנת 1972.
בעבר הרחוק, ובעיקר במהלך שנות ה-40 שחלפו ועד לשנת 1953, היקף הנכסים המוגנים בארץ היה גדול מאד בקרב כלל הנכסים המושכרים. אולם, החל משנת 1953, דירות חדשות שנבנו לאחר מועד זה לא נכנסו לתחולת חוק הגנת הדייר, ועל כן, מטבע הדברים, היקף הנכסים המוגנים הלך ופחת מאז באופן משמעותי.
סיבות עיקריות נוספות שהובילו לדעיכת היקף הנכסים המוגנים בארץ כוללות את החזרת הדירות המוגנות לבעליהן בשל אי העברת זכות הדיירות המוגנת לקרובי הדייר המוגן; רכישת זכות הדיירות המוגנת על ידי הבעלים מהדייר המוגן; ופינוי הדייר המוגן באופן כפוי מכח עילות הפינוי שלפי דיני הגנת הדייר.
מהו דייר מוגן?
"דייר מוגן" הינו שוכר של נכס מקרקעין, בד"כ דירת מגורים או בית עסק, שהוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 ותקנותיו חלות עליו.
ככלל, החוק חל על "שכירות של בנין או של חלק מבנין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות" (סעיף 2 לחוק).
בנוסף, החוק מפרט גם שורה של נכסי מקרקעין שהוא אינו חל עליהם, ובהם משקים חקלאיים, בתי מלון, נכס שהושכר למטרת הצגת דברי פרסומת או ראווה בלבד, נכס בבניין שבנייתו הושלמה לאחר 1.1.1953 ובכפוף ליתר תנאי החוק, נכס בבניין שבנייתו הושלמה לאחר 20.8.1968, ועוד.
הדייר המוגן זכאי מכח החוק למגוון הגנות וזכויות יתר שאינן חלות על שוכר רגיל, לרבות הזכויות הבאות:
- הזכות להתגורר לצמיתות בנכס המושכר.
- תשלום דמי שכירות נמוכים ומוגנים מפני העלאה מעבר לתקרה שמצויינת בחוק.
- הגנה מפני פינוי מהנכס שלא לפי עילות הפינוי המוגדרות בחוק.
- הזכות להעביר לקרובי משפחה את זכות הדיירות המוגנת, בכפוף לקיום התנאים שמפורטים בחוק.
אולם, למרות ההטבות השונות שגלומות בזכות הדיירות המוגנת, יודגש כי היא עדיין איננה זהה לזכות הבעלות, ואף איננה מוגדרת כלל כזכות במקרקעין, ועל כן לא גם ניתן לרשום אותה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").
כיצד ניתן להפוך לדייר מוגן?
חוק הגנת הדייר קובע מספר דרכים לפיהן ניתן להפוך לדייר מוגן בנכס שחוק הגנת הדייר חל עליו, בהן:
(1) דייר ששילם דמי מפתח
דמי מפתח הינם סכום חד פעמי שהדייר המוגן משלם לבעלים של הנכס עבור רכישת זכות הדיירות המוגנת בו.
סכום דמי המפתח נגזר באחוזים משוויו המלא של הנכס, בד"כ בהיקף של 30%- 50% משווי הנכס (ואף יותר, באזורים מבוקשים במיוחד).
יודגש כי דמי המפתח אינם מחליפים את תשלום דמי השכירות לבעלים של הנכס, כך שהדייר המוגן עדיין יצטרך אף הוא לשלם לו גם דמי שכירות, אם כי מופחתים ומוגנים כאמור.
(2) דייר שלא שילם דמי מפתח
אך מחזיק בדירה לפני יום 20.8.1968 מכח הסכם שכירות שאינו כולל הוראות ששוללות את תחולת חוק הגנת הדייר.
(3) העברת דירת מגורים לקרובי משפחה של הדייר המוגן
ככלל, הדייר המוגן זכאי להתגורר בנכס ביחד עם בני משפחתו, ואף להעביר להם את זכות הדיירות המוגנת בנכס בכפוף לקיום התנאים שמפורטים בסעיפים 20 – 25 לחוק הגנת הדייר (לא ניתן לבצע יותר משתי העברות כאלו).
יודגש כי זכות הדיירות המוגנת איננה ניתנת להורשה לבני משפחתו של הדייר המוגן לפי הוראות חוק הירושה, אף לא בצוואה, כך שהיא יכולה לעבור אליהם רק לפי הוראות חוק הגנת הדייר, ולרבות כמפורט להלן:
- (א). בן זוג של דייר מוגן שנפטר או שזנח אותו, יהפוך לדייר מוגן בדירה בתנאי שהוא היה בן זוגו של הדייר המוגן לפחות חצי שנה לפני הפטירה/זניחה, והתגורר עמו בדירה במהלך תקופה זו.
- (ב). ילדיו של דייר מוגן שנפטר או שזנח אותם, יהפכו לדיירים מוגנים בדירה בתנאי שלדייר המוגן לא היה בן זוג, וכן בתנאי שגם הם התגוררו איתו בדירה לפחות חצי שנה לפני הפטירה/זניחה, ולא הייתה להם בזמן הפטירה/זניחה דירה אחרת למגוריהם.
- (ג). בן זוג גרוש או פרוד של דייר מוגן זכאי להפוך לדייר מוגן בדירה מכח הסכם גירושין/פרידה שייערך בין הצדדים או פסק דין שלפיו הם התגרשו/נפרדו, אף זאת בתנאי שהם גרו יחדיו בדירה לפחות חצי שנה לפני הגירושין/פרידה.
(4) העברת דירת מגורים למי שאינו קרוב משפחה של הדייר המוגן
אם הדייר המוגן יבחר לצאת מהנכס ולהעביר את זכות הדיירות המוגנת שלו בנכס למי שאינו בן משפחה שלו, עליו לקבל לשם כך את הסכמת הבעלים, וגם לתת לו עדיפות וזכות קדימה לרכישת הזכות ממנו.
ככל שהבעלים לא יהיה מעוניין לרכוש את זכות הדיירות המוגנת, יהיה הדייר המוגן רשאי להעביר אותה לדייר אחר, שאף הוא יצטרך לשלם דמי מפתח.
דמי המפתח של הדייר הנכנס יחולקו בין הבעלים של הנכס לדייר היוצא, וזאת גם אם הדייר היוצא לא שילם בעצמו דמי מפתח לבעלים כשהוא נכנס לנכס.
שיעורי חלוקת תשלום דמי המפתח של הדייר הנכנס בין הבעלים לדייר היוצא נקבעים בהתאם לקריטריונים הבאים: האם הדייר היוצא שילם בעצמו דמי מפתח לבעלים; משך תקופת מגוריו בנכס; ומועד כניסתו לנכס (לפני או לאחר 14.8.1958).
לדוגמא: דייר מוגן יוצא שנכנס לנכס לאחר 14.8.1953, ושהתגורר בנכס מעל 5 שנים, בין אם הוא שילם בעצמו דמי מפתח ובין אם לאו – יהיה זכאי ל-60% מדמי המפתח, בעוד הבעלים יהיה זכאי ל-40% מדמי המפתח.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
דמי שכירות מוגנים
אחת הזכויות העיקריות שמוענקות לדייר מוגן הינה תשלום דמי שכירות שמוגנים מפני העלאה מעבר לתקרה שקבועה בסעיף 52א לחוק.
חישוב סכום דמי השכירות המוגנים מבוסס על סכום דמי השכירות המקורי ועדכונו המירבי אחת לשנה בהתאם לעליית המדד.
כלומר, הסכום הבסיסי של דמי השכירות המוגנים הינו הסכום המקורי, "ההיסטורי", שנקוב בהסכם השכירות.
עדכון הסכום הבסיסי נעשה לפי עליית המדד בלבד, אחת לשנה, ולא ניתן להעלות אותו מעבר לכך.
על מנכ"ל משרד השיכון להודיע ברשומות בתחילת כל שנה אזרחית על שיעור העלאת דמי השכירות. ניתן למצוא את שיעור העלאה גם באתר האינטרנט של משרד השיכון.
עם זאת, יש לשים לב להבדל בעניין העלאת דמי שכירות בין דירת מגורים לבין בית עסק:
דייר מוגן ששילם דמי מפתח עבור דירת מגורים, זכאי להפחתת 1/3 מכל עלייה בדמי השכירות במשך 15 השנים הראשונות.
דייר מוגן ששילם דמי מפתח עבור בית עסק, זכאי להפחתת 1/4 מכל עלייה בדמי השכירות במשך 8 השנים הראשונות.
בנוסף, בהתאם לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983, ישנם בתי עסק מסויימים שעליהם כלל לא חלה הגבלת העלאת דמי השכירות, ובהם בנקים, חברות ביטוח, בית עסק שלא שולם עבורו דמי מפתח, משרד של בעל מקצוע חופשי, בתי קולנוע ותיאטראות, עסק שמושכר לממשלה או לרשות מקומית, ועוד.
ביצוע תיקונים בנכס מוגן
סעיף 68 לחוק הגנת הדייר מטיל על הבעלים של הנכס המוגן את החובה לבצע את התיקונים שדרושים להחזקת הנכס במצב תקין וראוי (למעט תיקונים בחלקי הנכס שנמצאים בשימושו הייחודי של הדייר המוגן).
הוצאות התיקונים שחובת ביצוען חלה על הבעלים יחולקו שווה בשווה בין הבעלים לדייר המוגן.
לפי תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל"א-1971, מדובר בתיקונים שחיוניים לשמירת מבנה הנכס ותשתיותיו, כגון תיקון פגמים במבנה הנכס, סדקים בקירות, שקיעת רצפות, ליקויים במערכות האינסטלציה והחשמל, ועוד.
עילות פינוי של דייר מוגן
ככלל, הדייר המוגן זכאי להתגורר בנכס לצמיתות, למשך כל חייו, וכל עוד הוא חפץ בכך.
עם זאת, דיני הגנת הדייר קובעים מספר עילות שלפיהן הבעלים יהיה זכאי בכל זאת לפנות לבית המשפט בתביעה לקבל פסק דין שיורה על פינוי הדייר המוגן מהנכס המושכר.
רוב עילות הפינוי של דייר מוגן מעוגנות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, למעט עילת הנטישה, שהינה עילת פינוי יציר הפסיקה.
חלק מעילות הפינוי לפי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר מותנות בנכונות להעמדת סידור דיור חילופי על ידי הבעלים לדייר המוגן.
בנוסף, גם במקרים שבהם התקיימה לכאורה עילת פינוי לגבי הדייר המוגן, ייתכן שהוא יהיה זכאי לקבלת "סעד מן הצדק" מבית המשפט לפי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר. מדובר בסעד מאפשר לבית המשפט לסרב להורות על מתן צו פינוי למרות קיום עילת הפינוי, ככל שבית המשפט ישתכנע שלא יהיה זה צודק להורות על פינוי הנכס נוכח נסיבות המקרה.
עיקרי עילות הפינוי של דייר מוגן לפי החוק
- הדייר הפסיק לשלם את דמי השכירות.
- הדייר הפר תנאי מתנאי השכירות שאי קיומו מעניק לבעלים את הזכות לפנותו.
- הדייר גרם בזדון נזק ניכר לנכס המושכר.
- הדייר השתמש בנכס למטרה בלתי חוקית (לא חל על שימוש בנכס ללא רישיון שדרוש לו לפי הדין).
- הדייר נוהג להטריד או להרגיז את שכניו דרך קבע.
- הדייר השכיר את הנכס באופן שהניב לו רווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שעליו לשלם ויתר נסיבות העניין (לא חל על השכרת הנכס למטרת ניהול עסקי אירוח).
- הנכס דרוש לבעלים לצרכים שלו, ובכפוף להודעתו לדייר על נכונותו להעמיד לו סידור חילופי. עם זאת, כאשר מדובר בבית העסק, הבעלים יהיה רשאי לפנות את הדייר המוגן ממנו רק אם בית העסק דרוש לבעלים לקיומו. בנוסף, בית המשפט רשאי לדחות את תביעת הפינוי אם היא הוגשה על ידי הבעלים כדי להפיק באמצעות הפינוי תועלת מהמוניטין שהדייר רכש לעצמו באותו בית העסק, וההפסד במוניטין אלה לא ניתן לפיצוי.
- הנכס שייך למדינה או לרשות מקומית ודרוש להם לצורך ציבורי חיוני, ובכפוף להודעתם לדייר על נכונותם להעמיד לו סידור חילופי.
- הנכס שייך לגוף ציבורי ששר המשפטים אישר לענין חוק הגנת הדייר, ובנוסף הוא מיועד להשכרה למעוטי אמצעים, דרוש לאותו גוף ציבורי למטרה זו, התנאים שהביאו להשכרתו לדייר חדלו להתקיים, והגוף הציבורי הודיע לדייר על נכונותו להעמיד לו סידור חילופי.
- הבעלים רוצה להרוס את הנכס או את הבנין שבו הוא נמצא כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את הנכס שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, וגם הודיע לדייר על נכונותו להעמיד לו סידור חלופי.
- הנכס הינו חצר או גינה של דירה או של בית עסק, שדרוש לבעלים לצורך הקמת בנין או תוספת לבנין, ובנוסף הבעלים קיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר על נכונותו להעמיד לו סידור חילופי.
עילת נטישת הנכס
עילת נטישת הנכס הינה עילת פינוי של דייר מוגן יציר הפסיקה (ע"א 76/58 עזבון המנוח פרייאר נ' באומן; ע"א 477/67 רבינוביץ נ' ארגש, ועוד), וזאת בשונה מיתר העילות שמעוגנות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.
הרציונאל שעליו מבוססת עילת הנטישה מתבסס על ההנחה לפיה מטרת חוק הגנת הדייר הינה להבטיח לדייר המוגן קורת גג בטוחה מעל ראשו. לפיכך, ככל שהדייר המוגן בחר לנטוש את הנכס, ולא לקיים עוד את מטרת השכירות שלשמה הוא נכנס אליו, אזי ברור שמטרת החוק איננה מתקיימת עוד לגביו, ושהדייר איננו נזקק עוד להגנות החוק, ועל כן ניתן להורות על פינוי הנכס. כלומר, ככל שנכס מוגן חדל מלשמש עוד את הדייר, אין עוד כל הצדק להמשיך ולהעניק לו הגנה מכוח החוק.
לפי הפסיקה, כדי לבסס את עילת הנטישה, על הבעלים של הנכס להוכיח את קיומם שני התנאים המצטברים הבאים: הדייר המוגן אינו מחזיק עוד בנכס (רכיב פיזי), וגם אין לו כל כוונה לשוב ולהחזיק בו (רכיב נפשי).
לגבי הרכיב הנפשי, בדבר הכוונה לחזור לנכס, קבעה הפסיקה שהכוונה לחזור מורכבת משני יסודות מצטברים: רצון לחזור לנכס + קיום סיכוי ממשי להתממשות הרצון. כלומר, אין די ברצון ערטילאי לחזור לנכס ביום מן הימים, אלא יש גם צורך ברצון ממשי, שאף מלווה במעשים גלויים.
עוד קבעה הפסיקה כי יש להבדיל בין כוונת נטישה לאילוץ נטישה. כאשר עזיבת הנכס ואי החזרה אליו נעשו מרצונו החופשי של הדייר, אזי המדובר בכוונת נטישה שמקימה את עילת הפינוי. אולם, כאשר עזיבת הנכס אירעה שלא מרצונו החופשי של הדייר, אלא עקב אילוץ מתמשך שכפה עליו לעזוב את הנכס וגם מונע ממנו לשוב לנכס (למשל, מאחר שהנכס הפך למסוכן או לא ראוי למגורים), אזי אין המדובר בכוונת נטישה שמקימה את עילת הפינוי.
סעד מן הצדק
סעד מן הצדק לפי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, מקנה לבית המשפט את הסמכות לסרב להורות על מתן צו פינוי למרות קיום עילת הפינוי, ככל שבית המשפט ישתכנע שלא יהיה זה צודק להורות על פינוי הנכס נוכח נסיבות המקרה.
וכך קובע סעיף 132 לחוק:
"132. סייג כללי לפינוי
- (א) על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת.
- (ב) ניתן פסק דין בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק הדין.
בפסיקה נקבע כי השיקולים שיש לבחון לגבי מתן סעד מן הצדק הינם התוצאה הנובעת מפינוי הדייר אל מול מידתה וחומרתה של ההפרה שלו (ע"א 439/73 רמת חולון בע"מ נ' בנימיני), וכי כאשר מדובר בפינוי של דירת מגורים יש לנהוג ברגישות מובנת ובעדינות (רע"א 272/05 הרשקוביץ נ' חוריה).
לדוגמא, בפסק דין שדן בתביעת פינוי בהתבסס על עילת אי תשלום דמי השכירות, החליט בית המשפט להורות על מתן סעד מן הצדק בהתחשב בשיקולים הבאים: תשלום דמי מפתח ע"י הדייר, מדובר בנכס שמשמש מקום מגורים יחיד, מצבו הסוציו אקונומי של הדייר, העובדה שהבעלים לא פנה לאורך השנים בדרישה לתשלום דמי השכירות, ועוד.
התייעצות משפטית
ברוכים הבאים לאתרי, עורך דין ישראל אליאב, מתמחה בדיני המקרקעין על סוגיהם.
במסגרת שירותיי אני מלווה מגוון רחב של עסקאות והליכים בתחומי הנדל"ן לרבות שכירות מוגנת. בכל שאלה והתייעצות, ניתן ליצור איתי קשר טלפוני, לכתוב לי בוואטסאפ או להשאיר פניה באתר.