הדירה הישנה פונתה ונהרסה, בעלי הדירות עברו למגורים זמניים, אך מועד קבלת הדירות החדשות נדחה שוב. היזם מסביר שהעיכוב נובע ממחסור בעובדים, מקשיים מול הרשויות או מנסיבות אחרות שאינן בשליטתו, ומפנה לסעיפים בהסכם המאפשרים את הדחייה.
עבור בעלי הדירות, המשמעות היא המשך חיים בשכירות וחוסר ודאות בנוגע לחזרה הביתה. אלא שלא כל הסבר לעיכוב מקנה פטור מאחריות, ולא כל סעיף שנכלל בהסכם שולל את הזכות לפיצוי.
מי אחראי כלפי בעלי הדירות כשהמסירה מתעכבת?
בפרויקט פינוי־בינוי או בפרויקט אחר הכולל הריסה ובנייה מחדש, ההתחייבות למסירת דירות התמורה מוטלת בדרך כלל על החברה היזמית שעמה התקשרו בעלי הדירות. הקבלן המבצע הוא הגורם שמבצע את עבודות הבנייה, אך לא תמיד הוא הצד החוזי שהתחייב כלפיהם. לכן, כאשר המסירה מתעכבת, יש לזהות תחילה מי נושא בהתחייבות לפי ההסכם ומי הגורמים הנוספים שהעמידו ערבויות או התחייבויות רלוונטיות.
טענה של היזם שלפיה הקבלן המבצע אינו עומד בלוחות הזמנים אינה פוטרת אותו כשלעצמה מהתחייבויותיו לבעלי הדירות. מערכת היחסים שבין היזם לקבלן אינה זהה למערכת היחסים שבין היזם לבעלי הזכויות. על כן, יש לבדוק את אחריות היזם לפי ההסכם והדין, ולא להסתפק בהפניית בעלי הדירות לגורם המבצע את העבודות.
כיצד קובעים מהו מועד המסירה המחייב בפרויקט?
בהסכמי התחדשות עירונית, מועד המסירה אינו תמיד תאריך קלנדרי שנקבע מראש. לעיתים הוא מוגדר כמספר חודשים ממועד פינוי הדירות, ממסירת החזקה ליזם או מהתקיימות אירוע אחר שנקבע בהסכם. כדי לברר אם קיים איחור, יש לזהות את נקודת ההתחלה המוסכמת ולחשב ממנה את תקופת הביצוע, תוך בדיקת התנאים וההארכות הרלוונטיים.
הודעה של היזם על מועד מסירה חדש אינה משנה בהכרח את המועד המחייב. יש לבחון אם קיימת עילה תקפה לדחייה, אם התקיימו התנאים להפעלתה ואם משך ההארכה תואם את העיכוב שנגרם בפועל. כמו כן, יש לבדוק מה נדרש לצורך מסירה לפי ההסכם והדין: סיום עבודות הבנייה כשלעצמו אינו מעיד בהכרח שניתן למסור לבעלי הדירות דירות הראויות לאכלוס כדין.
האם בעלי הדירות זכאים לפיצוי לפי חוק המכר?
בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, בעלי הדירות מוסרים זכויות במקרקעין ומקבלים כנגדן דירות חדשות ושירותי בנייה. העובדה שהתמורה שהם מעבירים אינה תשלום כספי רגיל אינה שוללת כשלעצמה את תחולת חוק המכר (דירות). במסגרת בדיקת הזכאות יש לבחון את מבנה העסקה ואת תחולת סעיף 5א, העוסק בפיצוי בגין איחור במסירה, לצד הוראות הפיצוי שנקבעו בהסכם.
יש להבחין בין פרויקט כזה לבין פרויקט חיזוק ותוספות, שבו הבניין הקיים אינו נהרס ובעלי הדירות עשויים להמשיך להתגורר בו. במקרה האחרון, המחלוקת עשויה לעסוק באיחור בהשלמת העבודות או במסירת התוספות, ואין להעתיק אליו אוטומטית את כללי הפיצוי החלים על מסירת דירה חדשה. גם קיומה של ערבות המכונה ״ערבות חוק מכר״ אינו מכריע לבדו את שאלת הפיצוי: חוק הבטחת השקעות וחוק המכר (דירות) מסדירים נושאים שונים.
כיצד משפיע מועד חתימת ההסכם על הפיצוי?
כאשר חל סעיף 5א לחוק המכר (דירות), יש להבחין בין הנוסחים החלים לפי מועד כריתת ההסכם. בהסכמים שעליהם חל תיקון מספר 9, שנכנס לתוקף ב-7 ביולי 2022, הזכאות לפיצוי מתחילה ככלל מתום חודש מהמועד החוזי. שיעור הפיצוי מבוסס על דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה: 100% בחודשים השני עד הרביעי, 125% בחודשים החמישי עד העשירי ו-150% מהחודש ה-11 ואילך, בכפוף להוראות החוק ולחריגיו.
בהסכמים שעליהם חל ההסדר הקודם, איחור העולה על 60 ימים עשוי לזכות בפיצוי מהמועד החוזי עצמו, בשיעור של 150% בשמונת חודשי האיחור הראשונים ו-125% לאחר מכן. בהתחדשות עירונית יש לבדוק את מועד כריתת ההסכם הרלוונטי ואת הוראות התחולה; אין להניח שמועד הפינוי, קבלת ההיתר או תחילת הבנייה הוא הקובע איזה נוסח יחול. כמו כן, יש לבחון אם ההסכם מעניק לבעלי הדירות זכויות טובות יותר מאלו שבחוק.
האם המשך תשלום שכר הדירה מחליף את הפיצוי על האיחור?
בפרויקט הכולל פינוי, מימון המגורים הזמניים הוא רכיב מרכזי בהתקשרות. במדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מומלץ לכלול מימון שכר דירה בתקופת הביניים ועד לאכלוס בבניין החדש. לכן, יש לבדוק אם ההסכם מחייב את היזם להמשיך בתשלום עד למסירה בפועל, כיצד מתעדכן הסכום ומה קורה אם תקופת הבנייה מתארכת. gov.il
המשך תשלום שכר הדירה אינו מוכיח שהיזם מילא את מלוא חובותיו בגין האיחור. לצד התשלום השוטף עשויה להתקיים זכאות לפיצוי מכוח החוק או ההסכם. עם זאת, אין להניח שכל הסכומים מצטברים במלואם: יש לבדוק מה נועד כל תשלום לכסות, אילו סכומים כבר שולמו והאם קיימת חפיפה בין ראשי הפיצוי. החישוב צריך לשקף את הזכויות המגיעות לבעלי הדירות, בלי ליצור כפל פיצוי בגין אותו נזק.
האם נסיבות שאינן בשליטת היזם פוטרות אותו מאחריות?
הביטוי ״נסיבות שאינן בשליטת היזם״ אינו פטור גורף. כאשר חל הנוסח החדש של סעיף 5א, החריגים מתמקדים באיחור שנגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או בנסיבות המקיימות את תנאי הסיכול לפי חוק החוזים (תרופות). בנוסח הקודם ניתן היה להסכים על חריג ביחס לנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. בכל מקרה, נדרשת בחינה משפטית ועובדתית של התנאים הרלוונטיים.
בהתחדשות עירונית חשוב לבחון בנפרד גם את ההשפעה על כל התחייבות. אפילו אם נסיבה מסוימת מצדיקה הארכה של תקופת הביצוע, אין פירוש הדבר שהיא פוטרת אוטומטית את היזם מהמשך מימון השכירות או מקיום יתר התחייבויותיו. יש לקרוא את סעיפי הדחייה לצד סעיפי הדיור החלופי, הבטוחות והפיצויים, ולבדוק כיצד הם משתלבים זה בזה.
כיצד בודקים את הסיבה שהיזם מציג לעיכוב?
יש לדרוש הסבר המתייחס לפרויקט המסוים: מה אירע, מתי החלה ההפרעה, אילו עבודות נפגעו וכמה זמן התעכבה המסירה בגללה. יש לבדוק גם אם הפרויקט כבר היה באיחור לפני האירוע הנטען, ואם נעשו פעולות סבירות לצמצום הפגיעה בלוח הזמנים. רשימה כללית של קשיים בענף אינה מחליפה תשתית עובדתית.
הבדיקה המשפטית נעזרת לעיתים גם במפקח מטעם בעלי הדירות או באיש מקצוע אחר, המסוגל לבחון את השפעת האירועים על התקדמות הבנייה. בין היתר, יש להתייחס לנימוקים הבאים:
עיכובים ברישוי ובחיבור לתשתיות
טיפול באישורים ובתשתיות הוא חלק מההיערכות למסירת הדירות. בעמדת ממונה חוק המכר משנת 2021 הובהר כי עיכובים הנובעים מהתנהלות רשויות ציבוריות וחברות תשתית אינם מצדיקים פטור לפי החריג שנדון בנוסח החוק דאז. אין לקבל כמובן מאליו טענה שכל המתנה לאישור מאפשרת לדחות את המסירה ללא פיצוי. www.gov.il
מחסור בעובדים או קשיים עם הקבלן המבצע
יש לברר מה מקור הקושי, מתי נוצר ומה הייתה השפעתו בפועל. קשיים ניהוליים, מחלוקת עם קבלן או אי־עמידה של בעל מקצוע בלוחות הזמנים אינם הופכים אוטומטית לסיכון שעל בעלי הדירות לשאת בו.
מלחמה או מצב חירום
אירוע חירום עשוי להשפיע על הביצוע, אך יש לבדוק את המגבלות שחלו על האתר, משכן והקשר שלהן לאיחור. אין להסיק מעצם קיומו של מצב חירום שכל תקופת הדחייה מוצדקת או שכל התחייבויות היזם מושעות.
האם סעיף בהסכם שמאפשר דחיות רבות בהכרח מחייב?
לא כל תניית דחייה תקפה רק משום שבעלי הדירות חתמו עליה. ככל שחוק המכר (דירות) חל על העסקה, אין לגרוע מהוראותיו אלא לטובת הקונה. סעיף המאפשר לדחות מסירה בשל נסיבות רבות, ללא בחינה של אחריות היזם ושל השפעתן בפועל, מחייב בדיקה. גם הוראה הקובעת שהיזם או גורם מטעמו יכריעו לבדם אם מגיע פיצוי אינה מסיימת את הדיון המשפטי. איחור במסירת דירות
מנגד, אין להסיק שכל הארכה שנקבעה בהסכם בטלה. עשוי להיות תוקף להסדר מסוים ומוגדר התואם את הדין, או להסכמה אמיתית על שינוי מועד בעקבות שינוי מוסכם בפרויקט. יש לבחון את תוכן ההוראה ואת נסיבות הפעלתה, ולהבחין בין שינוי לגיטימי של לוח הזמנים לבין ניסיון לעקוף את הזכות לפיצוי באמצעות ניסוח חוזי.
מה כדאי לבעלי הדירות לעשות כשהמסירה נדחית שוב?
ראשית, יש לרכז את הסכם ההתחדשות העירונית ונספחיו, הודעות הפינוי, מסמכי מסירת החזקה, הודעות הדחייה ודוחות ההתקדמות. באמצעות עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ניתן לדרוש מהיזם עמדה מפורטת בנוגע למועד המסירה המחייב, סיבות הדחייה והמשך התשלומים. פעולה משותפת עשויה לסייע בבירור העובדות, לצד בחינת זכויותיו הפרטניות של כל בעל דירה.
נוסף על כך, יש לבדוק שהערבויות הרלוונטיות ממשיכות לעמוד בתוקף, ובפרט את ההסדר להבטחת דמי השכירות. לפני חתימה על נספח המאריך את מועד המסירה או כולל ויתור על תביעות, חשוב לברר מה משמעותו. גם סמכות הנציגות להסכים לשינויים בשם בעלי הדירות טעונה בדיקה; אין להניח שכל הסכמה שלה מאפשרת לוותר על זכויות אישיות של כלל הבעלים.
התייעצות משפטית בנושא איחור במסירה בהתחדשות עירונית
עיכוב במסירת דירת תמורה מחייב לבחון יותר מתאריך המסירה בלבד. יש לבדוק את אחריות היזם, תחולת מנגנוני הפיצוי, המשך מימון המגורים הזמניים ותוקף סעיפי הדחייה. בחינה משולבת מאפשרת לברר אילו דרישות ניתן להפנות ליזם וכיצד לשמור על זכויות בעלי הדירות בתקופת ההמתנה.
משרד עורכי דין ישראל אליאב מלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ובמחלוקות הנוגעות לקיום ההסכם. אם מסירת דירתכם נדחתה והיזם טוען לפטור מאחריות, השאירו פרטים באתר לקבלת ייעוץ משפטי ובדיקת זכויותיכם.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: