שאלות נפוצות בנושא תמ"א 38

אם הקבלן המבצע בלבד הפסיק לעבוד אך היזם עדיין עומד מאחורי הפרויקט, האחריות להחלפת הקבלן מוטלת בדרך כלל על היזם בהתאם להסכם. אם היזם עצמו חדל לקדם את העבודות, לא ניתן פשוט להכניס יזם או קבלן חלופי כל עוד ההסכם הקיים לא בוטל כדין. יש לפעול לפי מנגנוני ההפרה והביטול שבהסכם, להסדיר את מחיקת הערת האזהרה והזכויות שנרשמו לטובת היזם, ובתמ"א 38/1 ניתן להיעזר בערבות הביצוע שנועדה בדיוק למצב שבו עבודות הבנייה נעצרות.

בתמ"א 38/1 מקובל לדרוש ערבות ביצוע להשלמת העבודות, ערבות בדק לאחר סיומן וערבות לרישום תיקון הבית המשותף; בהתאם לעסקה עשויות להידרש גם ערבויות נוספות. בתמ"א 38/2, שבה הבניין נהרס, ההגנה המרכזית היא ערבות לפי חוק המכר בשווי הדירה החדשה, לצד ערבות שכר דירה, ערבות בדק וערבות רישום. סוג הערבות, סכומה ומועד מסירתה צריכים להיקבע בהסכם לפני שהדיירים נחשפים לסיכון הרלוונטי.

התשובה תלויה בהסכם ובגורם שגרם לנזק, אך מבחינת בעלי הדירות נכון בדרך כלל לפנות תחילה ליזם שעמו נחתם ההסכם ולדרוש את תיקון הנזק. קיומו של קבלן מבצע או ביטוח עבודות קבלניות אינו פוטר את היזם מהתחייבויות שקיבל על עצמו; במקביל עשויה להיות עילת תביעה גם נגד הקבלן שגרם לנזק, וחברת הביטוח תישא בתשלום רק אם האירוע מכוסה בפוליסה ובכפוף לתנאיה.

כן. ניתן לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות במסגרת תמ"א 38, והיא נועדה בין היתר להגן על זכויות היזם ולמנוע עסקאות סותרות. ההסכם צריך לקבוע מראש באילו תנאים מותר לרשום אותה ובאילו נסיבות היא תימחק, ומקובל להפקיד בידי עורך הדין של בעלי הדירות ייפוי כוח ומסמכים שיאפשרו את מחיקתה במקרה שבו ההסכם בוטל או פקע כדין.

אי אפשר לבנות בניגוד להיתר הבנייה, אך ההיתר אינו מוחק כשלעצמו את התחייבויות היזם בחוזה. יש לבדוק האם המרפסת, הממ"ד והחניה הובטחו כהתחייבות מחייבת או שההסכם התנה אותן באישור מוסדות התכנון. אם ההתחייבות הייתה מוחלטת והתכנון שאושר אינו מאפשר לקיימה, עשויה להתעורר טענה להפרת ההסכם או לזכות בתמורה חלופית, בהתאם למנגנונים שנקבעו בו; לכן אין תשובה אחידה ללא קריאת החוזה.

כן, ניתן למכור דירה במהלך פרויקט תמ"א 38. אין כלל חוקי גורף המחייב את הסכמת היזם לכל מכירה, אך הסכם התמ"א בדרך כלל מסדיר את אופן העברת הזכויות ודורש שהרוכש ייכנס להתחייבויות המוכר כלפי היזם ויחתום על המסמכים הנדרשים. אם רשומה הערת אזהרה או קיימים שעבודים ומימון לפרויקט, ייתכן שיידרשו גם אישורים לצורך השלמת הרישום.

אם בעל הדירה חתם על ההסכם והתחייב לאפשר את ביצוע העבודות, סירובו עשוי להיחשב הפרת חוזה וניתן לבקש צו שיחייב אותו לקיים את התחייבותו. אם מדובר בבעל דירה שלא הסכים לפרויקט, חוק המקרקעין מאפשר במקרים מסוימים לפנות למפקח על רישום מקרקעין כאשר הושג הרוב הדרוש לביצוע עבודות לפי תוכנית החיזוק. עם זאת, סמכות לבצע עבודה בתוך שטח הדירה הפרטית תלויה בסוג העבודה, בהסכם ובהחלטת המפקח או בית המשפט, ולכן אין להיכנס לדירה בכפייה ללא בסיס משפטי מתאים.

בתמ"א 38/1 האחריות כלפי בעלי הדירות צריכה להיות מוסדרת בראש ובראשונה בהסכם מול היזם, לרבות תקופות בדק, אופן תיקון הליקויים וערבות בדק; אין להניח באופן אוטומטי שכל הוראות חוק המכר (דירות) חלות על כל תוספת שנבנתה לדירה קיימת. בתמ"א 38/2, שבה בעל הדירה מקבל דירה חדשה לאחר הריסה ובנייה, הוראות חוק המכר חלות על בעלי הדירות הקיימים, לרבות ההגנות הנוגעות לאי-התאמות ולליקויים.

אין להסתפק בהצהרה שהקבלן "מבוטח". לפני תחילת העבודות יש לקבל אישור קיום ביטוחים חתום על ידי חברת הביטוח ולוודא שהוא מתייחס לפרויקט ולכתובת הספציפיים וכולל ביטוח עבודות קבלניות, אחריות כלפי צד שלישי וחבות מעבידים, וכן כיסוי מתאים לרכוש הקיים ולרכוש שעליו עובדים. בפרויקט מורכב רצוי שאישור הביטוח והפוליסה ייבדקו על ידי יועץ ביטוח מטעם בעלי הדירות, משום שאישור הביטוח עצמו אינו מציג את כל החריגים והתנאים שבפוליסה.

שעבוד זכויות לצורך ליווי פיננסי הוא מנגנון מקובל בפרויקטי תמ"א 38, אך יש להגביל אותו לזכויות הדרושות למימון הפרויקט ולהסדיר במפורש כיצד מוגנות דירות הבעלים. בתמ"א 38/2, שבה הזכויות מועברות ומשועבדות במסגרת ליווי הפרויקט, בעלי הדירות זכאים להגנות חוק המכר; בתמ"א 38/1 מקובל ליצור מבנה רישומי שבו זכויות הבנייה או יחידה ייעודית משמשות בטוחה למימון, במקום לסכן ללא צורך את הדירות הקיימות. בכל מקרה יש לבחון מראש את מסמכי המימון, דרגת השעבוד ומנגנון שחרור זכויות הבעלים.