בשנים האחרונות ישנן לא מעט דירות שנמצאות בבנייה במסגרת פרוייקט תמ"א 38 ועומדות למכירה לציבור הרחב.
וכמו לפני כל עסקה לרכישת נכס מקרקעין, גם מי מי שמעוניין לקנות דירה מקבלן במסגרת פרוייקט תמ"א צריך לבצע בדיקות מקדימות ולשים לב לשורה של היבטים משפטיים שכרוכים במסגרת העסקה איתו.
באופן עקרוני, החוקים והעקרונות שחלים לגבי רכישת דירה רגילה מקבלן חלים גם לגבי רכישת דירה מקבלן במסגרת תמ"א 38, וזאת לרבות לפי הוראות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. בין היתר, על הקבלן לבנות את הדירה בהתאם לתקן הישראלי, תקנות הבניה, והמפרט הטכני, ולעמוד בתקופות הבדק והאחריות שמוטלות עליו לפי החוק.
יחד עם זאת, רכישת דירה מקבלן בפרוייקט תמ"א 38 הינה מורכבת יותר מרכישת דירה רגילה מקבלן, וזאת בשל ההיבטים הייחודיים לה וכפי שיוסבר להלן.
בירור מערכת ההתקשרות בין הקבלן לדיירי הבניין
בעוד שבעסקת רכישת דירה רגילה מקבלן מעורבים רק שני צדדים בלבד, הקבלן והקונים, אזי בעסקת רכישת דירה מקבלן בתמ"א 38 מעורבים למעשה שלושה צדדים: הקבלן, הקונים, ודיירי הבניין שבו מתבצע הפרוייקט.
כתוצאה ממשולש יחסים זה עלולים להיווצר קונפליקטים בין הצדדים במקרה שבו ההתחייבויות שניתנו לקונים על ידי הקבלן עומדות בסתירה להתחייבויות שניתנו לדיירי הבניין על ידי הקבלן.
לדוגמא: ייתכן שהקבלן יעניק לקונים זכויות בגג הבניין, וזאת בניגוד להתחייבותו לדיירי הבניין לפיו הגג יישאר חלק מהרכוש המשותף לכל הדיירים, או שהקבלן ימכור לקונים דירה שהוא למעשה הקצה קודם לכן לאחד מדיירי הבניין, וכיו"ב.
יתרה מכך: ישנם אף מקרים בהם הקבלן התקשר בהסכם עם הקונים עוד לפני שהוא התקשר בהסכם עם דיירי הבניין שלפיו ניתנה הסכמתם לביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניינם, כנדרש לפי החוק.
לפיכך, על הקונים לוודא בראש ובראשונה שהקבלן אכן חתם על הסכם כדין עם דיירי הבניין, וגם לבדוק היטב את נוסח ההסכם וכל יתר מסמכי ההתקשרות שבין הקבלן לדיירים, וזאת על מנת להבטיח שלא קיימים ניגודי אינטרסים ובעיות פוטנציאליות שעלולות לפגוע בזכויות שלהם לפי ההסכם שבינם לקבלן.
בירור פרטי הקבלן
כמו בכל עסקת רכישת דירה מקבלן, גם בעסקת רכישת דירה מקבלן בתמ"א 38 יש לברר את הפרטים הרלוונטיים לגבי הקבלן וזאת על מנת לברר האם ניתן לסמוך עליו או שמא מדובר בקבלן שמסוכן להתקשר עמו בעסקה.
לשם כך יש לברר איזה מוניטין יש לקבלן, האם הוא קבלן מוכר ואמין, מהו הנסיון המקצועי שעומד לרשותו, איזה פרויקטים הוא כבר הספיק להשלים בעבר, לרבות פרויקטים של תמ"א 38, מהי רמת הגימור של הפרויקטים שלו, מהי רמת שביעות הרצון של הדיירים ממנו, עד כמה הוא חזק ומבוסס מבחינה פיננסית, האם הוא רשום ברשם הקבלנים ובאיזה סיווג, האם הוגשו נגדו תביעות משפטיות (לרבות על ידי קונים, ספקים, ורשויות הממשלה) ומה הייתה תוצאתן, האם הוגשו כלפיו תלונות לגבי ליקויי בניה וכיצד הוא טיפל בהן, האם ועד כמה הוא עומד בתקנות הבנייה והבטיחות, האם הוא מוכר ומקובל על הבנק שממנו אתם מתכוונים ליטול הלוואה שמובטחת במשכנתא (ככל שיש לכם כוונה כזו), ועוד.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
בירור פרטי פרוייקט התמ"א 38
יש לברר פרטים אודות מצבו של פרוייקט התמ"א 38 כשלעצמו, ובאיזה שלב הוא מצוי למעשה. למשל, האם המדובר בפרוייקט שנמצא "על הנייר" בלבד או שמדובר בפרוייקט שנמצא בשלבי בניה מתקדמים. יש לברר האם כבר הוצא לפרוייקט היתר בניה, ואם לא – מתי הוא צפוי להתקבל, אם בכלל, והאם ישנן בעיות כלשהן שעלולות לעכב את קבלת היתר הבניה או אף לסכל את קבלתו. ככל שבנייית הפרוייקט כבר החלה בפועל, יש לברר האם היא נעשית בהתאם להיתר הבניה או שמא קיימות חריגות בניה, האם בניית הפרוייקט עומדת בלוחות הזמנים שנקבעו לביצועו, ועוד.
מטבע הדברים, ככל שהפרויקט נמצא בשלביו המוקדמים יותר, כך גם גדלה רמת הסיכון לגבי סיכויי השלמתו, והדבר צריך לקבל את ביטויו גם במחיר התמורה של הדירה שנרכשת בפרוייקט, באופן לפיו עליו להיות נמוך יותר. בנוסף, יש לקבוע במסגרת ההסכם שבין הקונים לקבלן סעיפים שמטילים על הקבלן סנקציות וקנסות במקרה של איחורים מעבר ללו"ז של הפרוייקט, ואף אפשרות לבטל את ההסכם במקרה שהקבלן אינו מצליח להוציא לפרוייקט היתר בניה בתוך תקופת זמן קצובה שתוסכם על הצדדים.
מהן הבטוחות שהקבלן מעניק לקונים?
אם לקבלן יש ליווי בנקאי, הכספים שהקונים יידרשו לשלם לו לפי הסכם המכר יופקדו אך ורק לחשבון ליווי מיוחד, ובהתאם לפנקס שוברים שמונפק להם על ידי הבנק המלווה. במקביל, הבנק המלווה מחוייב למסור לקונים ערבות בנקאית תוך 14 יום לצורך הבטחת החזר כספיהם.
אם לקבלן אין ליווי בנקאי, הכספים ישולמו ישירות לחשבון נאמנות של הפרוייקט שמנוהל ע"י עוה"ד של הקבלן. במקרה כזה יש לבדוק מהי הבטוחה שהקבלן נותנת לקונים לפי חוק המכר (דירות). סעיף 2 לחוק הנ"ל קובע כי לקבלן אסור לקבל מהקונים תשלום מקדמה בשווי העולה על 7% ממחיר הדירה, מבלי שהוא נתן לקונים אחת מחמש הבטוחות הבאות: ערבות בנקאית לטובת הקונים, פוליסת ביטוח לטובת הקונים, רישום משכנתא בדרגה ראשונה על הדירה על שם הקונים, רישום בעלות בדירה על שם הקונים, או רישום הערת אזהרה לגבי הדירה לטובת הקונים.
התייעצות עם עורך דין
ברוכים הבאים למשרדי, שמי ישראל אליאב, עורך דין מקרקעין בעל ניסיון של למעלה מ-25 שנים.
נמצאים לפני רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38? אנו מזמין אתכם להתייעץ איתי ויחד נבחן את טיב העסקה. ניתן ליצור איתי קשר טלפוני, להשאיר לי פנייה באתר או לכתוב לי בוואטסאפ.
ישראל אליאב, עורך דין קניית דירה מקבלן בפרויקט תמ"א 38.