"/> "/>

עורך דין מכירת דירה

 

עורך דין מכירת דירה ונכסי נדל"ן 

 

 

 

לרוב, אנו נוהגים לראות בצד הרוכש דירה ככזה אשר ימצא עזר וצורך בייעוץ וליווי משפטי, וזאת כדי להבטיח שאכן הוצאתו הניבה לו את הנכס שרצה ושכל זכויותיו מומשו. אולם כל עסקת מקרקעין, משני צדדיה, יכולה להניב תועלת רבה. החלטתם למכור את דירתכם? מוכרים נכס נדל"ן? משרד עורכי דין מקרקעין ישראל אליאב מעניק מעטפת משפטית מלאה, עם ניסיון מקצועי של למעלה מ-25 שנים.

 

 

אחד מן הנושאים החשובים ביותר אותם יש לבחון הוא נושא היבטי המס ומתן תחזית מדויקת באשר לגובה התשלום הצפוי למוכר. מתוקף תפקידו של עורך דינכם הוא לנהל ולהבטיח את תקינות עסקת המכר של הדירה, וכן לברר את מלוא התנאים הסובבים אותה. 

 

 

שלבי מכירת דירה / נכס

 

 

 

השאלות הבסיסיות והחשובות שצריכות להישאל הן: האם הנכס הוא בבעלותו של המוכר והאם יש בידיו יותר מנכס אחד; תנאי שכזה ישליך לגבי תשלום מיסי המקרקעין, וחשוב להכין תחזית מדויקת על גובה הסכום האמתי שיישאר בידיו של המוכר.

 

 

עוה"ד יברר, אם יש היטל השבחה על הדירה. בכללותו, היטל השבחה חל על כל בעל נכס או קרקע אשר ביצע פעולת שיפור דוגמת תוספת בנייה, הוספת מרפסת או אם חלו פיתוחים סביבתיים ועוד. מס זה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ודרגותיו ייבחנו כחלק מניהול תיק המכירה. 

 

 

בין שאר תפקידיו של עורך דין מכירת נכס, הוא סילוק המשכנתא או שעבודה כאשר ללא ביטול המשכנתא, לא ניתן יהיה להשלים את העסקה. 

 

 

כאשר ייחתם חוזה המכר על הדירה, לעוה"ד המייצג את המוכר, נותר להחתים את הקונה על ייפוי כוח בלתי חוזר למטרת מחיקת הערת אזהרה אשר תירשם לטובתו של הקונה. ייפוי כוח זה, יישאר  אצל עוה"ד אשר מייצג את המוכר וימנע מצב שבו הקונה ישלם את הסכום הראשון על חשבון רכישת הדירה וכן, ימהר לרשום הערת אזהרה על שמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). 

 

כיצד יגן עוה"ד המייצג את המוכר מפני המשכנתא הרובצת על הקונה?

 

 

כאשר תבוצע מכירת הדירה וייחתם החוזה, מתוקף תפקידו של עורך דין מכירת דירה, לבקש מן הקונה לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתא וזאת כאשר הקונה מעוניין ליטול הלוואת משכנתא לרכישת הדירה.

 

כתב ההתחייבות למשכנתא יהיה רשום לטובת הבנק למשכנתאות אשר ממנו מתכוון הקונה ליטול את המשכנתא. זהו למעשה צעד המגן על המוכר. כאשר עוה"ד מטעם המוכר יכין את חוזה המכר, הוא ימגן את לקוחותיו בהתבסס על התחייבויותיו החוזיות של הקונה כי הוא אכן מחזיק ביכולת הכלכלית לרכוש את הנכס. למשל, אם הקונה יקבל הלוואה למשכנתא, על עוה"ד לעיין באישור העקרוני שיקבל הקונה מבנק למשכנתאות לפני שיחתום על הסכם המכר.

 

 

 

ייצוג קבלנים ומוכרי דירה יד שנייה

 

 

ככלל, בעסקת מקרקעין למכירת דירה חדשה או יד שנייה, יש להגדיר את מאפייניה ובהתאם לכך לגזור את הפעולות שיש לבצע במסגרת העסקה.

 

 

דוגמה לכך ניתן למצוא בדירה שנמכרת על-ידי הקבלן; הדירה טרם נמסרה לקונה וטרם התקבל טופס 4, או טרם נרשמו הזכויות לבעלות על הדירה על שמו של הקונה, כי אם נרשמה רק הערת אזהרה. עסקה שכזו, הינה בעלת מאפיינים מיוחדים כאשר היא מחייבת התייחסות שונה מזו של עסקת מכירת דירה מיד שנייה.

 

 

בעסקת מקרקעין בין הקבלן לרוכש הנכס, העסקה תהיה מושפעת מהסכם המכר אשר ייחתם בין הקבלן לרוכש הדירה במה שנקרא בשפת המשפט: "העסקה הראשונה". השלב הבא, יהיה ניסוח הסכם המכר, אשר מטרתו הינה הסדרת הנושאים המשפטיים, החוזיים והקניינים הרלוונטיים למימוש עסקת הנדל"ן. הסכם המכר, חייב יהיה לכלול, להגדיר ולתחם את הזכויות, החובות, והתנאים בחוזה שיהיו רלוונטיים לשני הצדדים, ושיבטיחו את האינטרס הכלכלי שלהם.

 

 

 

יש לציין, כי עורך דין מכירת דירה, ידאג שבהסכם המכר יוגדרו התנאים לנטילת המשכנתא, רישום זכויות הבעלות בדירה, קביעת מועד המסירה של הדירה לקונה, פעימות התשלום ועוד. 

 

 

חישוב מס השבח שעל המוכר לשלם בעת מכירת הדירה

 

לפי חוק 15 לחוק מיסוי המקרקעין, אשר מתייחס למס שבח ורכישה התשכ"ג 1963, מס שבח ישולם ע"י אדם המוכר נכס נדל"ן.

 

 

 

מס השבח, נגזר בשל מס רווח הון של המוכר בגין ההפרש שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות בניכוי הוצאות ותוספת הפחת.

 

 

 

במידה ורובצת משכנתא על הדירה, על המוכר לקבל מכתב כוונות לסילוק המשכנתא, וזאת על מנת שניתן יהיה לדעת את סכום החוב ואם ישנן קנסות בגין פירעון מוקדם של ההלוואה. ישנן הוצאות שמותרות בניכוי לפי סעיף 39 א' לחוק ואלה הן:

 

 

הוצאות שכ"ט עו"ד

 

מס רכישה ששולם בזמן רכישת הדירה

מס מכירה במידה והנכס חייב במס זה

אגרת רישום ירושה (במידה והנכס ניתן בירושה)

דמי תיווך

דמי הסכמה אם המקרקעין אינם מהוונים

דמי השבחה

 

 

על מנת להפחית את גובה מס השבח, יש להוסיף את ההוצאות אשר מותרות בניכוי והפטורים השונים.

 

על עורך דין מכירת נכס להגיש שומת מס למס שבח. מטרתנו היא לדעת מראש מה תהיינה ההוצאות אשר יחולו על מוכר הדירה. באופן הזה, ולפי נתוני הנכס, יוכל עוה"ד לחשב מראש את ההוצאות ולהבטיח שלא תהיינה הפתעות לא נעימות בדמות הוצאות נוספות של אלפי ואף עשרות אלפי שקלים.

 

 

מתפקידו של עוה"ד מקרקעין המייצג עסקת מכירה, לבחון ולספק ייעוץ משפטי, וכן לפעול למען האינטרס הכלכלי של לקוחותיו דוגמת בחינת האופציות שעומדות בפני המוכר להפחתת המיסים השונים על פי חוק.

 

 

 

טעויות נפוצות

 

 

טעות היא לשער שעורך דינו של הצד השני, הוא בעד אותם האינטרסים ונכון לייצג שווה בשווה את שני הצדדים. כך לדוגמה, מטרתו של עורך דין קניית דירה היא לייצג את הקונים ותו לא, ואין זה מתפקידו לבחון או למגן את האינטרס הכלכלי של המוכר. מתוקף תפקידו של עורך דין המייצג את מוכרי הדירה, הוא לבחון את החוזה בקפידה על כל סעיפיו, ולאשרם רק לאחר שהגיעו הצדדים לעמק השווה, וכל זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים, גולמו בסעיפיו השונים.

 

 

 

כמו כן, רבים מן המחזיקים במספר נכסים, מחליטים לבצע את עסקת המקרקעין ללא כל ליווי משפטי. זכרו שעין משפטית מקצועית נועדה לספק לכם את השקט הנפשי שלכם בליווי עסקת מכר מתחילתה עד סופה. גם אם ניסיונכם עומד לזכותכם, הרי שעין נוספת שתבחן ותניב היבטים נוספים לבדיקה, יכולה לשנות את כל מהלך העסקה.

 

 

 

למידע נוסף והתייעצות עם עורך דין, השאירו פניה באתר או צרו עמנו קשר טלפוני. 

ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

ניתן להתכתב איתי בווטסאפ