רכישת דירה היא עסקה מהותית וגדולה, ולרוב היא הרכישה הכלכלית החשובה ביותר בחיי אדם. על כן, אין פלא שכל פרט בהליך חייב להיבחן לעומק.
אחת הסיטואציות המורכבות ביותר שעלולות להתגלות ממש ברגע האחרון, לפני החתימה על חוזה המכר, היא גילוי כי רשום עיקול על הדירה. עיקול כזה עלול למנוע את השלמת העסקה ואף לסכן את כספי הקונה אם לא מטפלים בו בצורה נכונה.
במקרים כאלו חשוב לדעת: לעולם אין למהר לחתום על החוזה או להעביר כספים בטרם נבדקה הסוגייה וטופלה כראוי.
עיכוב חתימת החוזה עד להסרת העיקול
האופציה הראשונה והברורה ביותר היא פשוט לעצור את ההתקדמות בעסקה עד להסרת העיקול. עיקול הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשם המשכונות מהווה מגבלה משפטית ממשית על יכולת המוכר להעביר זכויות נקיות בדירה.
במצב כזה, עורך הדין של הקונה ידרוש מהמוכר להסיר את העיקול בטרם החתימה. רק לאחר שיוצג אישור רשמי על מחיקת העיקול ניתן יהיה לחתום על החוזה ולהמשיך בתהליך.
היתרון בגישה זו הוא פשטות ובטיחות מלאה; הקונה יודע שהוא נכנס לעסקה נקייה לחלוטין. החיסרון: עיכוב בעסקה, שעלול להימשך שבועות ואף חודשים בהתאם להליך ההסרה.
טיפול בביטול העיקול לפני החתימה
במקרים רבים ניתן לטפל בהסרת העיקול באמצעות פנייה לבית המשפט או לגוף שביקש אותו (למשל, רשות המסים או בנק). לעיתים מדובר בחוב שהמוכר סילק אך לא עודכן ברישום, ולעיתים מדובר במחלוקת משפטית שדורשת הכרעה.
במסגרת ניהול המשא ומתן, עורך הדין של המוכר יכול להציג לוחות זמנים מדויקים להסרת העיקול, ובכך לאפשר לצדדים לדעת מתי ניתן יהיה לחתום בפועל על החוזה.
חשוב מאוד שכל צעד כזה יתועד ויוסכם בכתב, תוך התחייבות מפורשת של המוכר להסרת העיקול בתוך פרק זמן קבוע מראש.
יצירת מנגנון הגנה בתוך החוזה
כאשר יש אינטרס לשני הצדדים לא לעכב את החתימה, ניתן לשלב בחוזה מנגנוני הגנה משפטיים. המשמעות: החוזה נחתם אך נקבעים בו תנאים מתלים ברורים, כלומר, התחייבות שהעיקול יוסר לפני מועד התשלום הראשון מצד הקונה.
כך, לדוגמה, ניתן לקבוע שהתשלומים הראשונים יופקדו בנאמנות אצל עורך דין ולא יועברו למוכר עד שיוצג אישור רשמי על הסרת העיקול.
מנגנון זה מאפשר לקדם את ההסכם ולשמור על לוחות זמנים מתוכננים (למשל, קבלת משכנתא או מכירת דירה אחרת), אך במקביל מעניק לקונה רשת ביטחון מלאה.
אין להעביר כספים לפני הסרת העיקול
הנקודה המרכזית היא כלל יסוד בעסקאות מקרקעין: אין להעביר כל תשלום למוכר כל עוד העיקול רשום.
מדובר בסיכון בלתי סביר שכן אם הכסף יועבר והמוכר לא יצליח להסיר את העיקול, הקונה עלול למצוא את עצמו ללא דירה וללא יכולת להשיב את כספו.
הקפדה על כלל זה היא הדרך הבטוחה ביותר להבטיח את זכויות הקונה ולמנוע הפסדים חמורים.
לסיכום
גילוי עיקול על הדירה רגע לפני חתימת החוזה הוא מצב מלחיץ אך בר טיפול. ניתן לבחור בעיכוב העסקה עד להסרת העיקול, לטפל בביטולו באופן יזום, או לחתום על חוזה הכולל מנגנוני הגנה מחמירים. בכל מקרה, אסור להעביר תשלום כלשהו לפני שהעיקול נמחק מהרישום.
ליווי משפטי מקצועי בעסקאות מקרקעין מבטיח שהקונה לא ייפול למלכודות כאלה, ושגם אם מתגלה מכשול, תימצא הדרך הנכונה להתגבר עליו בלי לפגוע בזכויותיו.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: