משרד עורכי דין ישראל אליאב מלווה דיירים ובניינים בראשון לציון והסביבה בכל ההליך של הוספת מרפסות וממ"ד: מגיבוש ההסכמות בין בעלי הדירות, דרך ניסוח ההסכמים עם הקבלן, בדיקת הבטוחות והערבויות, ועד הסדרת הרישום בטאבו ותיקון צו הבית המשותף. המשרד דואג להגן על האינטרסים של הדיירים, לצמצם סיכונים משפטיים וכלכליים, ולהוביל את הפרויקט לסיום בטוח ומוסדר.
בשנים האחרונות משרדי מלווה יותר ויותר בניינים בראשון לציון ובערים נוספות במרכז, שדייריהם בוחרים לבצע הוספת מרפסות או ממ"דים לדירות קיימות; חשוב לי לציין כבר במעמד זה שמדובר בבניינים שאינם בהכרח עוברים פרויקט תמ"א 38.
עבור דיירים רבים זהו מהלך שמייצר שיפור ממשי באיכות החיים, מגדיל את שטח הדירה ומעלה את ערכה, אך חשוב להבין שמדובר בתהליך מורכב מבחינה משפטית, תכנונית וחוזית.
הוספת מרפסות או ממ"דים איננה פעולה טכנית בלבד. זהו פרויקט משותף לכל בעלי הדירות בבניין, כזה שמחייב תיאום, הסכמות ברורות וליווי משפטי נכון כבר מהשלב הראשון.
נכון שלא חייבים תמ"א 38, אבל כן חייבים סדר משפטי
תוספת מרפסות או ממ"דים יכולה להתבצע גם שלא במסגרת תמ"א 38.
בפועל, מבחינת המבנה המשפטי, מדובר בתהליך דומה מאוד. נדרש רוב מינימלי של בעלי הדירות לצורך קידום הפרויקט, כאשר שיעור ההסכמה משתנה בין תוספת ממ"דים לבין תוספת מרפסות, בשל החשיבות הביטחונית של ממ"ד לעומת מרפסת.
בשלב זה יש לגבש הסכמות בין הדיירים עצמם: מה בדיוק מבוצע, מה לוחות הזמנים, מי תשמש כנציגות הבניין, ואילו החלטות מתקבלות במשותף. ההסכמות הללו מעוגנות בהסכם משפטי בין בעלי הדירות; מסמך מחייב, בדומה להסכמים הנערכים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
ההתקשרות עם הקבלן: נקודת מפתח בהגנה על הדיירים
לאחר גיבוש ההסכמות הפנימיות, מגיע שלב ההתקשרות עם הקבלן המבצע. זהו שלב קריטי, שבו עלולים להיווצר פערים משמעותיים בין האינטרסים של הדיירים לבין האינטרסים של הקבלן.
הסכם הקבלן חייב לכלול מנגנוני הגנה ברורים:
- לוח תשלומים מדורג,
- ערבויות בנקאיות,
- ביטוחים מתאימים
- והגדרה מדויקת של מה נחשב כהשלמת הפרויקט.
יש לבחון מראש תרחישים בעייתיים, כמו מצב שבו קבלן נקלע לקשיים באמצע העבודות, ולוודא שהדיירים אינם נותרים חשופים לנזק כספי או לבניין לא גמור.
ללא הסכם מאוזן, גם פרויקט שנראה פשוט עלול להפוך למורכב ומתסכל.
לא כל בניין עם מרפסות עבר תמ"א 38
אחת הטעויות הנפוצות היא ההנחה שכל בניין שבו נוספו מרפסות או ממ"דים עבר תמ"א 38. בפועל, אם לא נוספו קומות חדשות לבניין, וברור שמדובר במעטפת המקורית שלו – סביר שמדובר בתוספות שבוצעו ביוזמה עצמאית של הדיירים.
יש לא מעט מצבים שבהם תמ"א 38 כלל אינה אפשרית: בניינים שנבנו לאחר המועד הקובע בחוק, בניינים עם מגבלות תכנוניות, או מקרים שבהם אחד הדיירים, למשל בעל דירת הגג, אינו מוכן לוותר על זכויות הבנייה שלו. במצבים כאלה, תוספת מרפסות או ממ"דים ביוזמה עצמאית היא פתרון ריאלי ונפוץ.
למה לבחור בהוספת מרפסות וממ"דים על חשבון הדיירים?
אין ספק שמדובר בהשקעה כספית מצד בעלי הדירות. עם זאת, במקרים רבים מדובר בהשקעה שמחזירה את עצמה. הרחבת הדירה משפרת את איכות החיים, מעלה את שווי הנכס ולעיתים מאפשרת מכירה עתידית במחיר גבוה משמעותית מהשווי המקורי.
בנוסף, בניגוד לפרויקטים של חיזוק והרחבה הכוללים תוספת קומות ודיירים חדשים, כאן הבניין נשאר באותו היקף אוכלוסייה, ללא העמסה נוספת על החניות, השטחים המשותפים והתשתיות.
בדיקות היתכנות לפני שמתחייבים
לפני חתימה על הסכם, נדרש לבדוק את התב"ע החלה על המגרש ואת עמדת הרשות המקומית. בדיקה ראשונית יכולה להיעשות בשלבים מוקדמים, אך הבדיקה המחייבת והמדויקת מתבצעת בדרך כלל על ידי הקבלן, לפני ההתקשרות הסופית.
לא נכון להיכנס לפרויקט כזה לפני שקבלן מנוסה מצהיר בצורה ברורה שיש היתכנות לקבלת היתר בנייה. קבלנים העוסקים גם בפרויקטים של תמ"א והתחדשות עירונית מכירים היטב את המדיניות המקומית ויודעים מה אפשרי בכל עיר ובכל שכונה.
הליווי המשפטי לא מסתיים עם סיום הבנייה
עם השלמת העבודות, יש להסדיר גם את ההיבטים הרישומיים. תוספת ממ"דים ומרפסות מחייבת תיקון של צו רישום הבית המשותף, הכנת תשריט חדש ורישום הבניין בהתאם למצבו בפועל.
המדידות נעשות על ידי מודד או אדריכל, אך הפעולה המשפטית של שינוי הרישום מבוצעת באמצעות עורך דין. זהו שלב חיוני להבטחת זכויות בעלי הדירות בטווח הארוך, והוא נמשך לעיתים מספר חודשים.
תהליך ארוך שמצריך ליווי מקצועי
הוספת מרפסות או ממ"דים לבניין קיים היא תהליך שנמשך לרוב כשנתיים ואף יותר, מרגע קבלת ההחלטה ועד לסיום הבנייה והרישום. זהו תהליך שמערב דיירים רבים, קבלן, רשויות מקומיות וגורמים מקצועיים נוספים.
ליווי משפטי נכון, שקיפות מלאה מול הדיירים והסכמים שמגנים על האינטרסים שלהם הם אלו שעושים את ההבדל בין פרויקט שמסתיים בהצלחה, לבין כזה שמותיר תחושת החמצה.
משרד עורכי דין ישראל אליאב מלווה בניינים ובעלי דירות בראשון לציון ובאזור המרכז לכל אורך הדרך; משלב גיבוש ההסכמות, דרך ההתקשרות עם הקבלן ועד להשלמת הרישום המשפטי של הבניין.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: