מדריך קניית קרקע חקלאית
באמצעי התקשורת השונים ניתן לא פעם להיחשף לפרסומים הנוגעים לרכישה של קרקעות חקלאיות הנמצאות בשלבים שונים של שינויי ייעוד. עבור לא מעט ישראלים, מהוות קרקעות אלו עניין רב כאפיק השקעה אותו ניתן למנף לרווח בתקופה הנחשבת לקצרה יחסית.
עסקות נדל"ן, ובתוכן גם קנייה של קרקעות חקלאיות, מהוות תהליך מורכב ולא פשוט כשחברות נדל"ן, משקיעים וכמובן אנשים פרטיים שצברו הון מקדמים יחד עם עורך דין מקרקעין שמלווה אותם בכל צעד.
עבור אלו המעוניינים בקנייה של קרקע חקלאית חשוב לוודא כי עורך הדין שמייצג אתכם מכיר תחום זה לעומק. במקרים רבים, עורכי דין להם ידע רחב בתחום הנדל"ן, לא יוכלו לסייע לכם במקרים ובהם מדובר בקנייה של קרקע חקלאית, כשלה מאפיינים ייחודיים.
קרקעות חקלאיות בישראל
עם הקמת המדינה שימשה החקלאות בישראל ככלי משמעותי בהתרחבות היישוב היהודי בחלקים נרחבים לאורכה של המדינה. כך, לאורך שנים רבות עודדו ודחפו ממשלות ישראל בפעילות חקלאית ענפה שהובילה לכך שלא מעט שטחים הוגדרו כקרקע חקלאית.
נכון להיום תחום הקרקעות החקלאיות בישראל נחשב לתחום דינמי ומשתנה ומהווה בעצם ככלי משמעותי ליעילות כלכלית, התפתחות של שווקים והתקדמות טכנולוגית. לא פעם, מתקבלות החלטות על הפשרת קרקעות חקלאיות למיזמם ומטרות חדשות, מה שהופך עבור משקיעים רבים הזדמנות בלתי חוזרת בקנייה של קרקע חקלאית ככלי עסקי חשוב ומשמעותי.
מגבלות משפטיות על קרקע חקלאית
אחד מהנושאים החשובים אותם יבדוק עבורכם עורך הדין הוא האם קיימות מגבלות משפטיות על הקרקעות החקלאיות שאתם מעוניינים בהן.
בדיקה זו של עורך הדין תאפשר לכם לגלות כי ישנן קרקעות חקלאיות שהקרקע בהן משועבדת, מעוקלת ואף מקרים בהם הקרקע יועדה כבר למטרה שאיננה אמורה לשרת את מטרתכם העסקית.
על מנת לקבל מידע מהימן אודות כל קרקע חקלאית פונה עורך הדין לאחד מסניפי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין על מנת לקבל לידיו את נסח הקרקע ובכך לקבל מידע מהימן ותקף אודות מצבה המשפטי והמגבלות הקיימות.
רכישת קרקע חקלאית ובה זכות בעלות
בקנייה של קרקע חקלאית קיימת הבחנה בין זכות חכירה לזכות בעלות. משקיעים מנוסים ועורכי דין ימליצו לכם כמובן לרכוש קרקע חקלאית שתעניק לכם זכות בעלות וזאת למול העובדה כי בקניית קרקע חקלאית שלה זכות חכירה, אותה הקרקע תשוב בשלב מסוים לידי המדינה.
בקניית קרקע ובה זכות בעלות תוכלו ליהנות ממרחב תמרון גדול יותר, לסבול פחות מהליכים בירוקרטיים סבוכים ומייגעים מול גורמים רשמיים ובכך להיות בעלים של קרקע חקלאית ובה מספר אפשרויות לאפיקי שינוי וזאת בהתאם לתוכנית העסקית אותה בניתם.
סוגי קרקעות חקלאיות ומה ההבדל ביניהן
בעת בחינת השקעה בקרקע חקלאית חשוב להבין כי לא כל הקרקעות החקלאיות זהות, וכי קיימים סוגי בעלויות וזכויות שונים המשפיעים באופן ישיר על שווי הקרקע, על יכולת ההשבחה שלה ועל דרכי ההתנהלות מול הרשויות. קרקע חקלאית יכולה להיות בבעלות פרטית מלאה, להימצא בבעלות רשות מקרקעי ישראל, להיות חלק מנחלה במושב או להשתייך לאגודה חקלאית. כל אחת מהמסגרות הללו מכתיבה מערכת כללים שונה לחלוטין, ובמקרים רבים משקיעים שאינם מודעים להבדלים עלולים לרכוש קרקע שאינה ניתנת למימוש או שינוי כפי שציפו.
קרקע פרטית נחשבת לנוחה ביותר מבחינת זכויות, משום שהיא מאפשרת רישום בעלות מלאים ופחות תלויה במדיניות של גופים ציבוריים. לעומתה, קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל כפופה לחוזי חכירה, תקנות ולעיתים גם מגבלות פיתוח. קרקע חקלאית במושבים וקיבוצים מורכבת אף יותר — פעמים רבות מדובר בזכויות שימוש ולא בבעלות, ומסירת הקרקע לצד שלישי מוגבלת או אסורה לחלוטין. לכן, לפני כל עסקה יש לוודא את מבנה הזכויות המדויק, את זהות הגוף המחזיק בקרקע ואת רמת החופש המשפטי המאפשרת שינוי עתידי.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
תשלומי מיסים על קרקע חקלאית
בקנייה של קרקע חקלאית תהיו מחויבים לתשלום של מס שבח – תשלום יחסי מהרווח אותו קיבלתם שבא לידי ביטוי בהפרש בין הסכום שקניתם הקרקע לבין הסכום אותו מכרתם. בקנייה של קרקע חקלאית אחרי 2014 מס השבח יהיה כ-25% מהרווח על הקרקע כשאותו תצטרכו לשלם בעת המכירה.
תשלום נוסף שיש לשלם הוא היטל השבחה עבור עליית ערך השווי של הקרקע וזאת לאחר שאושרו לבצע בה תוכניות בנייה שונות. היטל ההשבחה הינו כ-50% מערך השבחת הנכס. אם למשל, קרקע חקלאית הייתה שווה כ-600 אלף שקלים ואחרי השבחתה שוויה עלה ל-700 אלף שקלים, אזי השבחת הנכס התבטאה בהפרש של 100 אלף שקלים, כשעל בעל הקרקע לשלם היטל של חצי מהסכום – כ-50 אלף שקלים.
רשויות המס ידעו להזכיר לכם גם לגבי תשלום של מס ערך מוסף, גם כאשר מדובר באדם פרטי שקנה קרקע חקלאית. רשויות המס בישראל יגדירו עסקאות אלו כ"עסקת אקראי". אז, אדם פרטי שקנה קרקע חקלאית, השביח אותה ולאחר מספר שנים מכר אותה – יחול עליו תשלום מע"מ וזאת מכיוון שמדובר בפעילות עסקית.
איפה אפשר "ליפול" בהשקעה בקרקע חקלאית?
התחום של מכירת קרקעות חקלאיות מושך אליו משקיעים רבים, אך לצערנו גם לא מעט גורמים המוכרים חלומות ורודים ללא בסיס תכנוני.
אחת הטעויות הנפוצות היא רכישת קרקע חקלאית המוצגת כ"בדרך להפשרה" או "מיועדת למגורים" ללא תב"ע תקפה או ללא תהליך תכנוני ממשי. במקרים כאלה הקרקע עשויה להישאר חקלאית במשך שנים רבות, ללא יכולת פיתוח אמיתית, בעוד המשקיע מוצא את עצמו כבול לנכס שאינו מזנק בשוויו כפי שפורסם לו.
כדי להימנע ממלכודות חשוב לבדוק כל הצהרה שמוצגת על ידי משווקים בשטח. יש להיזהר ממכירת קרקעות שמחולקות ל"מגרשים" קטנים שלא ניתן לרשום בפועל, מהבטחות לתשואה מהירה שאינן מגובות במסמכי תכנון, מרישום חלקי או לא תקין בטאבו, ומקרקעות שמיועדות לשימושים ציבוריים או לשמורות טבע בתוכניות עתידיות, גם אם בשטח הן נראות "פתוחות".
הדרך להימנע מהטעויות הללו היא לבצע בדיקה משפטית ותכנונית מלאה מול עורך דין מקרקעין המכיר את התחום לעומק ויודע לזהות סיכונים עוד לפני החתימה.
פנו אלינו לייעוץ משפטי
משרד עורכי דין ישראל אליאב מתמחה ברכישת נכסי נדל"ן ומציע מעטפת משפטית מלאה.
לייעוץ טלפוני ראשוני עם עורך דין רכישת קרקע חקלאית, השאירו פניה באתר או צרו עמנו קשר טלפוני ישיר.
עשוי לעניין אתכם:
שאלות נפוצות
כיצד משרדכם יכול לסייע לי?
לעסקאות מסוג זה מאפיינים ייחודיים משלהן, ולכן באם החלטתם לשכור את שירותיו של יועץ משפטי, הרי שהניסיון והבקיאות בתחיקות הרלוונטיות, הם חשובים ומהותיים.
מהו ניסיונכם בתחום?
שמי עו"ד ישראל אליאב, אני מספק את שירותיי בדיני המקרקעין למעלה מ-25 שנים.
אני עובד עם לקוחות פרטיים וכן עם לקוחות עסקיים.
השירות הוא בגובה העיניים, בז'רגון נהיר וברור, ומטרתי לספק שירות אישי, נעים ומסביר פנים תוך שמירה על האינטרס הכלכלי של הלקוח/ה.
היכן המשרד יושב?
משרדי יושב במרכז ראשון לציון, רחוב רוטשילד 78 – בית גוליברודה.