תקציר:
עסקת מקרקעין בין בני משפחה דורשת זהירות מיוחדת, גם כשיש אמון מלא בין הצדדים. חשוב להסדיר הכול בהסכם כתוב ומפורט, לבדוק את השלכות המס, לבחון את שווי העסקה האמיתי, לוודא רישום תקין של הזכויות ולהתחשב גם בהשפעה האפשרית על ירושה עתידית. ליווי של עורך דין מקרקעין מסייע למנוע טעויות, מחלוקות משפחתיות ובעיות מול רשויות המס.
לעתים אנשים טועים לחשוב כי עסקת מקרקעין בין בני משפחה פשוטה יותר מעסקה "רגילה" בין זרים. ההיכרות רבת השנים, האמון, והרצון הטוב והכן לסייע. בין אם מדובר בילד שרוכש דירה ראשונה, להורה שמעביר נכס או לאח המעוניין לקנות חלק מדירה. אבל, האמת היא, שדווקא הקרבה המשפחתית היא זו שעלולה להפוך ענייני מקרקעין למורכבים במיוחד. כאשר רגשות, ירושות עתידיות וציפיות שבשתיקה מעורבים, חשוב לעצור לרגע ולבחון את העסקה בצורה מקצועית, בליווי עורך דין מקרקעין שמכיר את ההיבטים המשפטיים ומודע לרגישות המשפחתית.
מדוע עסקאות משפחתיות מורכבות יותר?
בעסקאות בין זרים – הכול מוגדר וברור מראש: המחיר, התנאים ולוחות הזמנים.
בעסקאות משפחתיות, לא אחת, מתגלה נטייה "להסתדר בינינו". אנחנו משפחה, לא? דווקא חוסר הפורמליות עלול ליצור מחלוקות בהמשך, ובמיוחד במקרים בהם מתרחש שינוי כל שהו במצב המשפחתי. כמו גירושין, פטירה או קושי כלכלי מתמשך.
מאחר ומדובר בזכויות קנייניות בעלות ערך כלכלי משמעותי, כל טעות עלולה לעלות ביוקר.
חשוב לדעת ולזכור כי ענייני מקרקעין אינם מסתכמים בקטע הטכני היבש של הרישום בטאבו.
סוגי עסקאות נפוצות בתוך המשפחה כוללות:
- מכירת דירה במחיר מופחת מהורים לילדים
- העברת נכס ללא תמורה
- רכישה בין אחים של חלק מדירה
- רישום דירה על שם ילד מסיבות כגון תכנון עתידי או מיסוי
כל אחת מהעסקאות הללו מעלה שאלות רבות הנוגעות לזכויות עתידיות, שווי עסקה וכמובן מיסוי. ליווי של עורך דין מקרקעין יסייע בהתאמת ההסכם לנסיבות הספציפיות.
חשיבות הסכם כתוב ומפורט
כל עסקה, בין זרים או בין קרובי משפחה (כן, גם אם מדובר בעסקה בין הורים לילדים) – מחייבת הסכם כתוב וחתום. ההסכם צריך לכלול:
- פירוט מלא של הנכס
- מחיר ותנאי תשלום
- חלוקת מיסים והוצאות
- הצהרות לגבי הזכויות בנכס בהווה ובעתיד
- מועדי מסירה
מטרת ההסכם היא למנוע פרשנות עתידית תוך כדי מתן הגנה משפטית לכל הצדדים.
סוגיות מיסוי ושווי עסקה
זאת עליכם לדעת, גם כשמדובר בעסקאות משפחתיות הן מבחנות על ידי רשות המסים.
עסקה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק עלולה להיחשב כעסקה לפי שווי שוק לצורכי מס שבח ומס רכישה. כלומר, רשות המסים מחשבת את המס לא לפי המחיר שסוכם בפועל בין הצדדים, אלא לפי שווי הנכס הריאלי בשוק החופשי – גם אם העסקה בוצעה במחיר נמוך יותר (למשל בין בני משפחה).
על עסקאות ללא תמורה חלים כללים ייחודיים. למשל: כאשר הורה מעביר דירה לילד ללא תמורה, עשוי הילד ליהנות מהקלה במס רכישה (תשלום של שליש מהמס הרגיל, בכפוף לתנאים), ואילו ההורה לרוב יהיה פטור ממס שבח בהעברה לקרוב משפחה כהגדרתו בחוק. אך צריך לזכור ולדעת כי קיימת תקופת צינון המגבילה מכירה עתידית בפטור ממס.
תכנון נכון מראש, בליווי מקצועי, יכול לחסוך סכומים משמעותיים ולמנוע מחלוקות מול רשויות המס.
השפעת ירושה עתידית
כאשר נכס מועבר לילד אחד בלבד עלולים בעתיד, אחיו האחרים, לטעון לקיפוח. חשוב מאד לוודא את תכנון העיזבון.
האם יש צוואה? האם העברת הנכס תחשב כמתנה על חשבון הירושה? לכן חשוב לשלב בין ענייני מקרקעין לבין חשיבה משפחתית כוללת ותכנון העיזבון.
הגנה על כל הצדדים
כל עסקת מקרקעין וגם כזו הנעשית בתוך המשפחה חייבת להגן על שני הצדדים. למשל:
- מה קורה במקרה של גירושין של הצד המקבל? – האם לבן או בת הזוג שלו ישנן זכויות על הנכס?
- האם יש צורך בהערת אזהרה?
ליווי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין יבטיח את שמירת זכויותיהם של הצדדים ורישומן הנכון למניעת סכסוכים אפשריים בהמשך.
טעויות שכיחות
- ויתור על הסכם כתוב וחתום
- אי-בדיקת חובות או שעבודים על הנכס
- התעלמות מהשלכות מס בהווה ובעתיד
- רישום חלקי או שגוי בטאבו
- חוסר תיאום בין העסקה לצוואה קיימת
טעויות כאלה עלולות להפוך בעתיד לסכסוך משפחתי קשה ומיותר
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: