בעלי דירות עלולים לטעות ולגשת לפרויקט של התחדשות עירונית מתוך השוואה אינטואיטיבית לעסקת מכר רגילה.
על פניו, מדובר בהסכם מקרקעין לכל דבר ועניין: חותמים, ממתינים, אמנם זה כרוך בתהליך שונה, אך בסופו של דבר מקבלים דירה חדשה. בפועל, ההשוואה הזו מטעה. התחדשות עירונית איננה עסקת נדל"ן נקודתית, אלא תהליך מורכב, ארוך ורב שלבי, שבו שורה של גורמים משפיעים על התוצאה הסופית, ולא כולם נמצאים בשליטת הדיירים.
מי שלא מבין את ההבדל כבר בשלב הראשוני, עלול להיכנס לתהליך עם ציפיות לא ריאליות, לפרש לא נכון סעיפים בהסכם, ולהניח הנחות שגויות לגבי לוחות זמנים, ודאות הביצוע והיכולת לשנות דברים בהמשך.
הבנה מוקדמת של אופי העסקה היא תנאי הכרחי לקבלת החלטות מושכלות.
הסכם התחדשות עירונית: תהליך מתמשך ולא נקודת זמן אחת
בניגוד לרכישת או מכירת דירה, שבהן ההסכם מוביל לרוב לביצוע בתוך פרק זמן מוגדר וברור יחסית, הסכם התחדשות עירונית נפרש על פני שנים.
כבר משלב המשא ומתן ועד לשלב שבו, אם בכלל, מתחילים בעבודות הבנייה, עשוי לחלוף זמן רב. במהלך התקופה הזו משתנים נתונים, מתעדכנות תוכניות, ולעיתים אף מתחלפת זהות היזם או משתנים תנאי המימון.
המשמעות היא שהנוסח שעליו חותמים בתחילת הדרך איננו בהכרח הנוסח שייושם בפועל. ההסכם הראשוני משקף כוונה והיתכנות, אך אינו מבטיח תוצאה סופית. מי שמתייחס להסכם כאל מסמך סגור וסטטי, עלול להתאכזב בהמשך, כאשר מתברר שהתהליך כפוף לשינויים שאינם תלויים בדיירים.
ריבוי דיירים, ריבוי אינטרסים, ורמת מעורבות שונה
התחדשות עירונית אינה מתקיימת מול לקוח אחד, אלא מול קבוצה גדולה של בעלי דירות.
לכל דייר נקודת מבט שונה, רמת ידע אחרת, ועניין שונה בפרויקט. יש דיירים שמעורבים מאוד ומבקשים להבין כל פרט, ויש כאלה שמעדיפים "לזרום" עם הרוב ולהסתמך על הנחת היסוד שאחרים שיבדקו עבורם.
הפער הזה עלול לייצר בעיות. כאשר חלק מהדיירים חותמים מבלי להעמיק או לשאול שאלות, הם עשויים להסכים להסדרים שפוגעים גם בדיירים אחרים.
וחשוב להבין: ברגע שנוצר רוב מספק וההסכם מתקדם, היכולת לתקן טעויות כמעט ואיננה בנמצא. לכן, כבר בתחילת הדרך חשוב להבין שלא מדובר רק בהחלטה אישית, אלא בהחלטה קולקטיבית בעלת השלכות רחבות.
תלות בהחלטות הרשויות וחוסר ודאות תכנונית
הסכם התחדשות עירונית כפוף לאישורן של רשויות התכנון. גם אם היזם והדיירים הגיעו להסכמות מלאות, אין ודאות שהתוכניות יאושרו כפי שהן. הרשויות רשאיות לדרוש שינויים, לצמצם היקפים, או להציב תנאים שמשנים את נקודת האיזון הכלכלית של הפרויקט.
במצב כזה, ייתכן שההסכם שעליו חתמו הדיירים כלל לא יתממש, או שייושם באופן שונה מזה שציפו לו.
חשוב להבין מראש שאין תעודת ביטוח לכך שחתימה על ההסכם התחדשות עירונית תוביל בהכרח להריסת הבניין ולבנייתו מחדש בתוך פרק זמן קבוע.
מדובר בתהליך ארוך, דינמי וכפוף לאישורים, ולא בהתחייבות מיידית לביצוע.
קבלת ייעוץ משפטי בנושא התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא הזדמנות, אך גם סיכון.
היא דורשת סבלנות, מעורבות, והבנה עמוקה של כך שמדובר בתהליך מורכב ולא בעסקה רגילה. מי שנכנס אליו עם עיניים פקוחות, מבין את מגבלות ההסכם ואת חוסר הוודאות המובנה בו, יוכל לקבל החלטות שקולות יותר ולצמצם הפתעות בהמשך הדרך.
בכל שאלה והתייעצות, ניתן לפנות למשרד עורכי דין ישראל אליאב המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: