רכישת נכס היא מהלך משמעותי שמלווה בציפייה גדולה לקבל נכס תקין ובמצב כפי שהובטח בהסכם. אך לעיתים, בין מועד החתימה על החוזה לבין מועד קבלת החזקה בפועל, מתגלה פגם מהותי בדירה או בבית. במקרים כאלה עולה השאלה מהן זכויות הקונה וכיצד עליו לפעול כדי להגן על כספו ועל זכויותיו המשפטיות.
החוק בישראל מעניק לקונה הגנה משמעותית במצבים כאלה, במיוחד כאשר ניתן להוכיח כי המוכר ידע על הפגם מראש ולא גילה אותו בעת החתימה. עם זאת, הדרך למימוש הזכויות מחייבת שיקול דעת משפטי נכון, משום שלא כל פגם מאפשר ביטול של העסקה, ויש לבחון את היקפו ואת השפעתו על השימוש בנכס.
מתי פגם נחשב מהותי ומה המשמעות של ידיעת המוכר?
פגם נחשב מהותי כאשר מדובר בליקוי משמעותי שמשפיע על הערך או על השימוש התקין בנכס. לדוגמה, בעיות חמורות בשלד, רטיבויות נרחבות, או תקלות תשתית שלא ניתן להתעלם מהן. במקרים כאלה, אם מתברר כי המוכר ידע על הפגם ולא גילה אותו, מדובר בהפרת חובת הגילוי שעלולה להוות גם תרמית.
ידיעת המוכר על הפגם מראש משנה את התמונה המשפטית. החוק רואה בכך הטעיה מצד המוכר, והקונה זכאי לבחור כיצד לפעול. ניתן לדרוש ביטול של העסקה והשבת כל הכספים ששולמו, כולל פיצוי מוסכם שנקבע בהסכם, או לדרוש תיקון מלא של הליקוי על חשבון המוכר בצירוף פיצוי כספי נוסף בגין הנזק שנגרם.
אפשרויות הפעולה המשפטיות העומדות בפני הקונה
אם הקונה מגלה את הפגם לפני קבלת החזקה, עומדות בפניו שתי דרכי פעולה עיקריות.
האפשרות הראשונה היא לבטל את העסקה באופן מלא, ולקבל בחזרה את הכספים ששולמו בתוספת הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר. זוהי אפשרות שנבחרת לרוב כאשר מדובר בפגם חמור במיוחד, שהופך את הנכס לבלתי ראוי למגורים או לשימוש.
האפשרות השנייה היא לדרוש מהמוכר לתקן את הפגם המהותי על חשבונו ולפצות את הקונה בגין הנזק שנגרם. במקרים מסוימים, כאשר המוכר מסרב או אינו משתף פעולה, הקונה רשאי לבצע את התיקון בעצמו ולאחר מכן להגיש תביעה כספית כנגד המוכר להשבת ההוצאות ולפיצוי נוסף בגין העוגמה והנזק הכלכלי.
כיצד מומלץ לפעול במקרה של גילוי פגם לפני המסירה?
בעת גילוי פגם מהותי לפני קבלת החזקה, חשוב לפעול בצורה מתועדת ומסודרת. יש לתעד את הליקוי באמצעות תמונות, חוות דעת הנדסית או דו"ח בדק בית, ולפנות למוכר בכתב בדרישה לתיקון או לביטול העסקה. רצוי שכל ההתנהלות תיעשה באמצעות עורך דין מקרקעין, כדי להבטיח שהפנייה תתבצע בהתאם לחוק ותשמור על מלוא הזכויות של הקונה.
עורך הדין יוכל לבחון את לשון ההסכם, להעריך את חומרת הפגם, ולייעץ האם נכון לדרוש ביטול של העסקה או לתקן את הליקוי ולתבוע פיצויים. לעיתים, ניתן להגיע להסדר מוסכם בין הצדדים מבלי לפנות לבית המשפט, אך חשוב שכל צעד ייעשה באופן שמגן על האינטרסים של הקונה לטווח ארוך.
לסיכום
פגם מהותי שמתברר לאחר החתימה על ההסכם אך לפני מסירת הנכס הוא עניין רציני שמחייב טיפול מיידי ומקצועי. החוק מאפשר לקונה לבחור בין ביטול העסקה לבין תיקון הפגם ופיצוי כספי, אך הבחירה הנכונה תלויה בנסיבות ובחומרת המקרה.
לייעוץ משפטי מקצועי וייצוג בעסקאות מקרקעין, פנו למשרד עורכי דין ישראל אליאב, המתמחה בליווי רוכשים ובהגנה על זכויותיהם בעסקאות מכר דירות.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: