ראשון לציון מצויה בשנים האחרונות בתנופה נדל"נית משמעותית המשקפת לא רק ביקושים גוברים למגורים במרכז הארץ אלא גם מגמה רחבה של התחדשות עירונית ושדרוג תשתיות כמו גם אזורים מסחריים רבים דוגמת מתחם האלף.
כמשרד עורכי דין המלווה עסקאות נדל"ן ברחביה של העיר ובהתחדשות עירונית, אני פוגש לא אחת בעסקאות מורכבות או פשוטות ברחביה של העיר החל מדירות חדשות בפרויקטים יוקרתיים ועד עסקאות פינוי-בינוי בשכונות ותיקות.
העיר משלבת בין מרקם עירוני ותיק לבין תכנון חדשני, וזו בדיוק הסיבה שהיא מושכת אליה גם יזמים, גם משקיעים וגם משפחות צעירות.
מבחינה משפטית, ראשון לציון מהווה דוגמה מובהקת לאתגרי שוק הנדל"ן בישראל: חוזים מורכבים, סוגיות של רישום זכויות, פיקוח על פרויקטים של תמ"א 38 שעודם מתקיימים, והצורך בליווי משפטי הדוק לכל צד בעסקה.
ביקוש גובר ופרויקטים חדשים בכל רחבי העיר
ראשון לציון נמצאת כיום בראש רשימת הערים המבוקשות למגורים בגוש דן.
זוגות צעירים נמשכים אליה בזכות נגישותה לערים הסובבות ברחבי המרכז, איכות מוסדות החינוך והתפתחותה הכלכלית. מנגד, יזמים מזהים כאן פוטנציאל עצום להקמת מתחמי מגורים חדשים, מרכזי מסחר ובנייני משרדים.
משרדנו שמח לספק שירות מקיף החל מניסוח חוזים מול יזמים, דרך בדיקות סטטוטוריות בתיק הבניין ועד בחינת הערבויות הבנקאיות. מי שרוכש דירה "על הנייר" בפרויקט חדש חייב לוודא כי חוזה המכר עומד בדרישות חוק המכר (דירות), כי הערבות הבנקאית מגנה עליו במקרה של אי-מסירה, וכי כל פרסום שיווקי מגובה במסמכים רשמיים.
ההתחדשות העירונית fמנוע הצמיחה של ראשון לציון
בשכונות כמו נחלת יהודה, קריית גנים והרקפות, אפשר לראות את אחד ממוקדי ההתחדשות העירונית הגדולים בישראל. פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 לא רק משנים את פני השכונות, אלא גם מעלים משמעותית את ערך הנכסים.
עם זאת, מאחורי כל תוכנית פינוי-בינוי מסתתרת מערכת משפטית מורכבת.
חשוב להבין את ההבדל בין יזם המחזיק בזכויות לבין קבלן הביצוע, לבדוק את תוקף ההסכמים מול הדיירים, את תנאי הפיצוי, ואת מנגנוני הפיקוח.
דיירים רבים חותמים על הסכמים מבלי להבין לעומק את המשמעות המשפטית של סעיפים כמו לוחות זמנים, אחריות, או תנאים מתלים, וזו בדיוק הנקודה שבה ליווי של עורך דין מנוסה הוא חיוני.
תחבורה, תשתיות והשפעה על ערך הנכסים
התוכניות להרחבת הרכבת הקלה ולשיפור מערך התחבורה הציבורית בעיר הפכו את ראשון לציון ליעד נדל"ני נחשק עוד יותר. נכסים בקרבת תחנות מתוכננות נהנים כבר עתה מביקוש גבוה ועליית ערך צפויה.
עם זאת, שינויי תשתית יכולים לעיתים להוביל גם למחלוקות משפטיות. בעלי נכסים הסמוכים לתוואי תחבורה חדשים עלולים למצוא עצמם נדרשים להתמודדות עם הפקעות, הגבלות בנייה או ירידת ערך מקרקעין. במקרים כאלה יש מקום להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, המאפשרת לבעלי נכסים לקבל פיצוי בגין פגיעה תכנונית.
שוק השכירות והתשואה למשקיעים
שוק השכירות בראשון לציון ממשיך להיות פעיל מאוד, בעיקר סביב מוקדים כמו קניון הזהב, נחלת יהודה והמרכז החדש. שכר הדירה בעיר עלה בכ-3-4 אחוזים בשנה האחרונה, אך התשואה נטו להשקעה נותרת ממוצעת ביחס למרכז הארץ.
משקיעים צריכים להביא בחשבון לא רק את פוטנציאל ההשבחה, אלא גם את ההיבטים החוזיים והרגולטוריים: חוזי שכירות שנערכים ללא ליווי מקצועי עלולים להותיר את המשכיר ללא הגנה במקרה של הפרת חוזה או נזקים בנכס.
מומלץ לעגן בחוזה מנגנוני פיצוי, ערבויות והתחייבויות לתחזוקה, ולוודא שהחוזה תואם את חוק שכירות הוגנת.
מחירים, מימון וזהירות מהתחייבות יתר
למרות העלייה המתונה במחירי הדירות בעיר, יש לזכור שהשוק נעשה זהיר יותר. רוכשים רבים מממנים את רכישתם באמצעות משכנתאות גבוהות, לעיתים מעבר ליכולת ההחזר שלהם.
במובן המשפטי, חשוב לוודא שכל עסקת רכישה נעשית בליווי עו"ד נדל"ן שאינו מייצג את היזם או את הקבלן. יש לבחון היטב את מסמכי המימון, את רישומי הנכס בטאבו או ברמ"י, ואת מצב הזכויות של המוכר.
זכרו: טעויות בשלב זה עלולות לעלות ביוקר ולחשוף את הרוכש להפסדים משפטיים וכלכליים משמעותיים.
נדל"ן בראשון לציון הוא לא רק השקעה, אלא גם אחריות משפטית
ראשון לציון ממשיכה להוביל את אזור המרכז במגמות נדל"ן מרשימות, אך מאחורי כל דירה, מגדל או פרויקט עומדים חוקים, תקנות, חוזים והתחייבויות שיש להבין לעומק.
בין אם מדובר בפרויקט התחדשות עירונית או ברכישת דירה ראשונה, ההמלצה שלי היא אחת: אל תסתפקו בבדיקות שטחיות.
ליווי משפטי מקצועי הוא לא רק ביטוח נגד טעויות, אלא תנאי בסיסי לעסקה בטוחה. בראשון לציון, כמו בכל עיר גדולה, מי שמבין את השוק ואת החוק, יוצא נשכר גם כלכלית וגם משפטית.