אחד החששות הבולטים של כל מי שמשכיר נכס הינו להיקלע למצב שבו השוכר לא משלם את דמי השכירות ויתר התשלומים שחלים על מי שמחזיק את הדירה (כגון תשלומי החשמל, מים, ארנונה), ועם זאת גם מסרב לפנות את הנכס, ולמעשה "מתבצר" בו וממשיך לגור בו מבלי לשלם דבר. חלק מהשוכרים הבעייתיים אינם מסתפקים בכך, אלא אף מגדילים לעשות, וגורמים לנזקים פיזיים למושכר.
לפיכך, נשאלת השאלה מה יכול לעשות בעל הנכס במקרה כזה. האם באפשרותו לפנות את השוכר בכח מהנכס, תוך עשיית דין עצמי, או שמא עליו להסתפק בנקיטת הליכים משפטיים נגד השוכר, וזאת בלבד?
האם מותר לעשות דין עצמי ולפנות את המושכר בכח?
סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע כי "תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם."
לפיכך, סעיף זה קובע לכאורה שניתן לפנות באופן עצמי שוכר שחדל לשלם ומסרב להתפנות, תוך שימוש בכח סביר, ובלבד שהדבר נעשה תוך 30 יום.
אולם, הפסיקה הבהירה שסעיף 18(ב) לחוק המקרקעין מתייחס לנסיבות שבהן אדם כלשהו נכנס לנכס מלכתחילה באופן חוקי, ולמעשה פלש אליו, וזאת להבדיל משוכר שנכנס לנכס באופן חוקי, בהתאם לחוזה השכירות, אולם בדיעבד הוא חדל לשלם וגם מסרב להתפנות. עוד נקבע שפינוי שוכר בכח תוך עשיית דין עצמי עלול לסכן את הסדר הציבורי ולעודד עשיית אלימות, ועל כן מי שרוצה לפנות שוכר מנכס צריך לפנות לערכאות המשפטיות לשם כך.
ומה קורה כאשר בהסכם השכירות בין הצדדים נקבע במפורש שהמשכיר רשאי לפנות בכח את השוכר מהנכס במקרה שבו הוא לא משלם ו/או מתפנה לפי הוראות ההסכם? ישנם לא מעט הסכמים שהמשכיר יהיה רשאי במקרים אלו להיכנס לנכס בכח, לפנות ממנו את השוכר ורכושו, להחליף את המנעול ומפתחות דלת הכניסה למושכר, ואף לנתק את הנכס מהחשמל, מים, וגז, וזאת בנוסף לזכותו לנקוט בהליכים משפטיים כנגד השוכר.
ובכן, בפסיקה נקבע ששגם סעיף כזה הינו סעיף בלתי חוקי ועל כן הינו חסר תוקף. לפיכך, לא ניתן לפנות שוכר בכח מהנכס, וזאת גם אם קיים סעיף שמתיר לעשות זאת בהסכם השכירות.
כתוצאה מכך, בעל נכס שמעוניין לפנות מהנכס שוכר שאינו משלם ו/או מסרב להתפנות ממנו, אינו רשאי לפנותו בכח מהנכס, אלא עליו להתכבד ולנקוט כנגדו בהליכים משפטיים, ובכללם הגשת תביעה לפינויו מהמושכר.
יחד עם זאת, מומלץ לשלוח לדייר קודם לכן מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, אשר ידרוש מהדייר לפנות את הנכס ולשלם את כל החובות שלו באופן מיידי, וגם יבהיר לו שאם הוא לא יעשה זאת, אזי יינקטו כנגדו הליכים משפטיים. ייתכן שמכתב כזה ידרבן את הדייר לפנות את הנכס ולשלם את חובותיו, ובכך יחסוך מכם את הצורך לנקוט נגדו בהליכים משפטיים.
איזה הליכים משפטיים ניתן לנקוט כנגד דייר שאינו משלם או מפנה?
על מנת לפנות שוכר שלא משלם ו/או לא מפנה את הנכס המושכר, המשכיר יכול לבחור בין שני סוגים של הליכים משפטיים:
(1) תביעה בהליך מהיר לפינוי השוכר:
במסגרת הליך זה ניתן לתבוע רק את פינוי הדייר אם כי באופן מהיר, שיכול להסתיים אף תוך 60 יום (!) ממועד הגשת התביעה. אם יש למשכיר גם עילות תביעה נוספות כנגד השוכר, מעבר לעילת הפינוי, כגון עילה כספית בגין חובות כספיים או פיצוי על נזקים שנגרמו לדירה, עליו להגיש תביעה נפרדת בגין עילות אלו בהליך רגיל, שאינו מהיר. כך קובעת תקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (תקנות סד"א החדשות).
(2) תביעה בהליך רגיל:
במסגרת הליך זה ניתן לתבוע את הדייר בגין כל עילות התביעה הרלוונטיות נגדו, הן בגין עילת הפינוי והן בגין העילות הכספיות. אולם, בניגוד לתביעה בהליך המהיר, שכאמור יכולה להסתיים אף תוך 60 יום ממועד הגשת התביעה, תביעה בהליך הרגיל יכולה להימשך במשך זמן רב יותר, של חודשים רבים ואף שנים.
לפיכך, מי שרוצה בראש ובראשונה לפנות את הדייר מהנכס, מומלץ לו להגיש תביעה לפינוי הדייר בהליך מהיר, ובמקביל להגיש נגדו תביעה כספית בהליך רגיל.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
איך מגישים תביעת פינוי בהליך מהיר?
לצורך הליך הפינוי המהיר, יש להגיש כתב התביעה לפינוי מושכר בפני בית משפט השלום שהנכס המושכר נמצא תחת סמכותו המקומית.
על המשכיר לפרט בכתב התביעה את טענותיו העובדתיות כנגד השוכר ואסמכתאות משפטיות, ולצרף לו תצהיר לאימות העובדות שמופיעות בכתב התביעה, חוות דעת מומחה, אם נדרש, ורשימת מסמכים שנוגעים לתביעה (אם יש לו גם העתקים ממסמכים אלו, עליו לצרפם לכתב התביעה).
על השוכר להגיש כתב הגנה תוך 30 יום מהמועד שבו הומצא לו כתב התביעה, אך הוא אינו רשאי להגיש נגד המשכיר תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי. גם השוכר צריך לצרף לכתב ההגנה שלו תצהיר, חוות דעת, ורשימת מסמכים שנוגעים לנושא.
אם ניתן פסק דין שמורה לדייר לפנות את הנכס, בין בהליך מהיר ובין בהליך רגיל, והדייר אינו מכבד את פסק הדיו ואינו מפנה את הנכס, על המשכיר לפנות ללשכת ההוצל"פ לצורך ביצוע פסק הדין.
התייעצות עם עורך דין
שמי ישראל אליאב, בעל משרד עו"ד מקרקעין בראשון לציון. עם למעלה מ-25 שנות ניסיון בליווי לקוחות בדיני הנדל"ן לרבות הגשת תביעות פינוי.
לכל שאלה והתייעצות בנושא, אני מזמין אתכם להשאיר פניה באתר או ליצור עמי קשר טלפוני.