לשכת רישום מקרקעין ("טאבו") הינה יחידה ממשלתית במשרד המשפטים שאחראית על רישום וניהול פנקסי המקרקעין ותיקי הפעולה שמכילים את כל אוסף התעודות והמסמכים ששימשו יסוד לרישומי המקרקעין.
כיום, נכון לשנת 2023, קיימות בארץ 9 לשכות רישום מקרקעין בערים: ירושלים, תל-אביב, חיפה, באר-שבע, חולון, רחובות, נצרת, נתניה, ופתח תקווה. בנוסף להן, קיימות גם 3 שלוחות רישום מקרקעין בערים: עכו, חדרה,
תהליך הסדר רישום המקרקעין החל בארץ כבר מאמצע המאה ה-19, בשלהי תקופת השלטון העותומאני. תהליך זה נמשך בתקופת שלטון המנדט הבריטי בארץ, והוא כמובן ממשיך גם כיום, מלאחר הקמת המדינה.
מקור הכינוי "טאבו" ללשכת רישום המקרקעין בארץ כיום נובע, איפוא, משמה ההיסטורי של הלשכה בתקופת השלטון העותומאני בארץ, אז היא נקראה בטורקית "טאפו", ובוטאה בערבית "טאבו".
פעילות רישום המקרקעין מהווה אחד מארבעת תחומי הפעילות העיקריים של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין. שלושת תחומי הפעילות הנוספים כוללים מפקחים על רישום מקרקעין, הסדר זכויות במקרקעין, ולשכה ארצית לרישום תשתיות לאומיות ופרצלציות.
מהן הפעולות שמתבצעות בלשכות רישום המקרקעין?
הפעולות שמתבצעות בלשכות רישום המקרקעין הינן רבות ומגוונות, וכוללות בעיקרן פעולות רישום, הפקת נסחי מקרקעין, ועיון במסמכי רישום המקרקעין. זהו גם אחד מן השלבים הבסיסיים ביותר אותו מבצעים עורכי דין למקרקעין בעת ליווי עסקאות רכש ומכר נכסים.
פעולות אלו מתבצעות לפי הוראות דברי חקיקה שונים, לרבות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, ותקנות המקרקעין (אגרות), תשל"ה-1974.
(א) פעולות רישום
- רישום עסקאות מקרקעין וזכויות במקרקעין (רישום נכס בטאבו), כגון עסקאות מכר, חכירה, משכנתא, זיקות הנאה, זכויות קדימה, הסכמי שיתוף, ועוד.
- רישום בתים משותפים.
- רישום הסכמי שיתוף במקרקעין.
- רישום ירושות במקרקעין.
- רישום הערות*
*ככלל, מטרת רישום ההערות הינה ליצור הגבלה או חסם מפני רישום זכויות במרשם המקרקעין, או ליידע בעניין מסוים שנוגע למקרקעין, וכפי שיודגם להלן:
הערת אזהרה
על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין, לשם מניעת עסקאות נוגדות באותו המקרקעין. כל עוד הערת האזהרה רשומה, לא ניתן לרשום עסקה שסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי לפי ההערה או לפי צו בית המשפט.
הערה על צורך בהסכמה
של צד שלישי כתנאי לעשיית עסקה במקרקעין. ביצוע עסקה במקרקעין יכול לעתים להיות מותנה בהסכמתו של צד שלישי כלשהו, כאשר הצורך בהסכמה שלו יכול לנבוע מחיקוק, צו של בית משפט או מהתחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין. במקרה כזה, כל עוד הערה זו רשומה, לא ניתן לרשום עסקה במקרקעין שמותנית בה ללא הצגת הסכמת הצד השלישי.
הערה על הגבלת כשרות
משפטית של בעל זכות במקרקעין. ככלל, כדי לבצע פעולות משפטיות כלשהן, לרבות פעולה במקרקעין, כמו עסקת מכר מקרקעין, נדרשת כשרות משפטית למבצע הפעולה. כאשר כשרותו המשפטית של בעל זכות במקרקעין נשללה או הוגבלה, ניתן לרשום הערה על כך לפי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה.
הערה לפי צו בית משפט
או רשות שיפוטית אחרת. כל בית משפט מוסמך "בכל הליך שלפניו בעניין זכות במקרקעין, להורות על רישום הערה כפי שיקבע". גם רשם לשכת ההוצאה לפועל רשאי להורות על רישום הערה במרשם המקרקעין, ולמשל כאשר הוא מטיל צו עיקול על מקרקעין של חייב הוצל"פ. בנוסף ניתן גם לרשום הערה על חוב מסים לפי פקודת המסים (גביה).
הערה על אתר עתיקות
מנהל רשות העתיקות רשאי להכריז שמקרקעין כלשהו הינו בגדר "אתר עתיקות", ובמקרה כזה על ההכרזה להתפרסם ברשומות ויש לרשום הערה אודותיה בפנקסי המקרקעין.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
(ב) הפקת נסחי מקרקעין
נסח מקרקעין הינו מסמך שמהווה העתק רישום בפנקסי המקרקעין לגבי נכס מקרקעין מסויים ואשר כולל מידע מרוכז בדבר כל הנתונים שרשומים לגביו.
מדובר במסמך מאד חשוב ואף קריטי לצורך בירור זכויות במקרקעין וביצוע עסקאות מקרקעין, וכפי שיוסבר בהרחבה בהמשך הדברים להלן.
(ג) עיון בתעודות ומסמכי המקרקעין השונים
שירות העיון מאפשר להזמין העתקי מסמכים מתיקי רישום, הסדר, ותיקון הסדר באמצעות שיגור טופס בקשה מקוון ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית, וללא צורך בהגעה פיזית ללשכות.
בהזמנת מסמכים מתיק הסדר, לא ניתן לקבל העתק מלוח הזכויות, אלא נדרש להזמין נסח מקרקעין היסטורי סרוק. במקרה ולא קיים נסח היסטורי סרוק, יש לפנות ללשכת ההסדר הרלוונטית.
אופן רישום המקרקעין בפנקסי המקרקעין
המקרקעין בארץ רשומים בלשכות רישום המקרקעין במסגרת שלושה סוגים שונים של פנקסי מקרקעין:
- פנקס הזכויות
בפנקס הזכויות רשומים מקרקעין מוסדרים אשר אינם רשומים כבית משותף.
מקרקעין מוסדרים הינם מקרקעין שעברו הליכים של פרצלציה והסדר זכויות קניין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969.
לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, הרישום בפנקס הזכויות לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראייה חותכת לתוכנו. - פנקס הבתים המשותפים
בפנקס הבתים המשותפים רשומים נכסים שנרשמו כבית משותף, הן במקרקעין מוסדרים (הרוב) והן במקרקעין לא מוסדרים. - פנקס השטרות
בפנקס השטרות רשומים מקרקעין לא מוסדרים, כלומר, מקרקעין שטרם עברו הליכים של פרצלציה והסדר זכויות קניין. לפי סעיף 125(ב) לחוק המקרקעין הרישום בפנקס השטרות לגבי מקרקעין לא מוסדרים מהווה רק ראייה לכאורה לתוכנו. כאשר מקרקעין לא מוסדרים עוברים הליך של הסדר זכויות במקרקעין, יתבטל רישומם בפנקס השטרות, והם יירשמו במקום זאת בפנקס הזכויות או פנקס הבתים המשותפים.
כיום פנקסי הזכויות כוללים למעשה כ- 95% מכלל שטחה של המדינה, וככל שמתקדמות פעולות ההסדר כך גם מתמעטים הרישומים בפנקסי השטרות ובמקביל מתרבים הרישומים פנקסי הזכויות.
הפקת נסחי מקרקעין
מזה נסח מקרקעין?
נסח מקרקעין (או "נסח טאבו") הינו מסמך שמהווה העתק רישום בפנקסי המקרקעין לגבי נכס מקרקעין מסויים (למשל, בית פרטי צמוד קרקע, או דירה בבית משותף), אשר כולל מידע מרוכז בדבר כל הנתונים שרשומים לגביו. נתונים אלו כוללים בעיקרם את תיאור נכס המקרקעין, פירוט הפעולות והזכויות שרשומות לגביו ופרטי בעלי הזכויות הללו, והערות שרשומות לגבי הנכס, ככל שישנו כאלו.
ההגדרה הפורמאלית של נסח מקרקעין מופיעה בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, וקובעת כך: "נסח" – העתק מרישום בפנקסי המקרקעין המאושר על ידי לשכת רישום."
למה חשוב בכלל להוציא נסח מקרקעין?
חשוב להוציא נסח מקרקעין בכל מקרה שבו מעוניינים לברר את פרטי המקרקעין ולבצע בהם פעולה כלשהי, ובמיוחד לפני פעולת רכישת מקרקעין, וזאת כדי לוודא מי הם בעלי הזכויות שרשומות במקרקעין, מהן הזכויות שרשומות במקרקעין, והאם מי שמציג את עצמו כבעל הזכויות במקרקעין אכן רשום ככזה בטאבו.
איך ניתן להוציא נסח מקרקעין?
בעקבות המחשוב של כל רישומי המקרקעין בארץ, ניתן כיום להוציא נסח מקרקעין באמצעות אתר האינטרנט, בכפוף לתשלום אגרה. נסח הטאבו מופק כקובץ PDF, ומוחתם בחתימת דיגיטלית של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.
כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים, ניתן להפיק את הנסח שלהם ניתן לפי מספרי גוש וחלקה, או לפי מספרי גוש, חלקה, ותת חלקה לגבי מקרקעין שרשומים במסגרת בתים משותפים.
כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים, ניתן לחפש את הנסח לפי ספר ודף.
מהם הסוגים של נסח מקרקעין שניתן להוציא?
קיימים מספר סוגי נסחים:
- נסח רגיל: הנסח הסטנדרטי, שמציג את כל המידע המלא והעדכני שרשום לגבי נכס מקרקעין מסויים.
- נסח היסטורי: נסח שמתאר את כל ההיסטוריה הרישומית של נכס מקרקעין מסויים, וכולל הן מידע עדכני (כמו נסח רגיל) והן מידע לא עדכני, שכולל רישומים שכבר בוטלו ונמחקו. קיים גם נסח היסטורי סרוק, לא ממוחשב, שכולל רישומים שבוטלו לפני שנת 1991.
עקרונית, כאשר נכס מקרקעין מועבר מבעלים אחד לבעלים אחר, פרטי הבעלים הקודמים נמחקים מנסח טאבו רגיל, ורק פרטי הבעלים החדשים מופיעים בו. אולם, בנסח ההיסטורי, ניתן לראות גם את פרטיו של הבעלים הקודמים, בצירוף פרטים לגבי אופן מחיקת זכויותיו בנכס (מספר השטר המבטל, מהות פעולת הביטול (מכר, הורשה, וכיו"ב). לפיכך, הנסח ההיסטורי משמש בעיקר לצורך בירור מידע על שרשרת הבעלים הקודמים שהיו לנכס בעבר. - נסח מרוכז: נסח טאבו מרוכז הינו נסח שרלוונטי לבתים משותפים בלבד, ומכיל מידע מרוכז ומקוצר (לא מלא) לגבי כל היחידות (תתי החלקות) שמופיעות בבית משותף כלשהו, כולל מידע לגבי הרכוש המשותף.
- נסח חלקי: נסח שכולל מידע חלקי ולא מלא על חלקה שקיימים בה מעל 50 בעלי זכויות בלבד, וניתן להפיק אותו רק לגבי זכויות הבעלות או החכירה בלשכת רישום המקרקעין שבה רשומים המקרקעין (לא ניתן לקבל נסח זה באופן מקוון דרך האינטרנט).
לייעוץ עם משרדנו ניתן להשאיר פניה באתר, לכתוב לנו בוואטסאפ או ליצור קשר טלפוני ישיר.