מהו רישום מקרקעין?
"רישום מקרקעין" פירושו רישום עסקת מקרקעין בטאבו, קרי, לשכת רישום המקרקעין.
מהי עסקה במקרקעין?
סעיף 6 לחוק המקרקעין קובע כי "עסקה במקרקעין היא הקניָה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה."
כלומר, עסקה במקרקעין הינה הקניה מרצון של אחת מחמש הזכויות במקרקעין שהחוק מכיר בהן: בעלות, שכירות, זיקת הנאה, זכות קדימה, ומשכנתא.
כיצד מבצעים רישום במקרקעין (רישום עסקה בטאבו)?
רישום מקרקעין מתבצע באמצעות הגשת מסמכים שונים לטאבו ותשלום אגרה, כאשר לכל עסקה במקרקעין יש את מסמכי הרישום והאגרה שלה.
לדוגמא, לצורך רישום עסקת מכר זכות בעלות בדירה, יש להגיש בדרך כלל שטר מכר, אישור מס שבח, אישור מס רכישה, אישור עיריה בדבר העדר חובות, וקבלה בגין אגרת רישום המכר.
למה צריך לרשום את עסקת המקרקעין בטאבו?
סעיף 7(א) לחוק המקרקעין קובע שכאשר עורכים עסקה במקרקעין, יש להשלים את ביצועה באמצעות רישומה בטאבו: "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום."
ואילו סעיף 7(ב) לחוק קובע כי "עסקה שלא נגמרה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה."
כלומר, כדי לבצע עסקה במקרקעין באופן מלא, אין די לכאורה בעריכת חוזה בין הצדדים, אלא יש להשלים את ביצוע העסקה גם באמצעות רישומה בטאבו. כל עוד העסקה לא נרשמה בטאבו, מדובר בהתחייבות בלבד לעריכת עסקה, להבדיל מעסקה מוגמרת.
ההבדל בין עסקה מוגמרת להתחייבות לעשות עסקה איננו הבדל סמנטי, כי אם הבדל שיש לו משמעות רבה, וזאת במקרה של עסקאות נוגדות, כלומר, כאשר בעל זכות כלשהי במקרקעין התחייב במקביל למכור אותה לשני קונים נפרדים. זאת, לאור סעיף 9 לחוק המקרקעין, שקובע כך:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה."
כלומר, סעיף זה קובע שכאשר בעל זכות במקרקעין, כגון בעל זכות בעלות בדירה, התחייב למכור את הדירה לקונה ראשון (נערך ביניהם חוזה מכר), ועוד לפני שהעסקה הזו נרשמה בטאבו, הוא שב והתחייב למכור את אותה דירה לקונה שני (נערך חוזה מכר נוסף, בין המוכר לקונה השני, תוך הפרת חוזה המכר שבין המוכר לקונה הראשון), אזי זכותו של הקונה הראשון תגבר במקרה כזה (לקונה הראשון תהיה את הזכות לאכוף על המוכר את החוזה שנכרת ביניהם), וזאת למעט במקרה בו הקונה השני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לטובתו אף נרשמה בטאבו בשעה שהיה עדיין תם לב.
כדי למנוע את המצב הבעייתי של עסקאות נוגדות, היה על הקונה הראשון להזדרז ולרשום בטאבו הערת אזהרה לטובתו על הזכויות בדירה, דבר שהיה מונע את עריכת העסקה בין המוכר לקונה השני.
סיכום שאלות נפוצות
רישום מקרקעין הוא תהליך משפטי המבטיח שהזכויות על נכס מקרקעין (כגון דירה, מגרש, או בניין) יירשמו באופן חוקי ומוסדר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מנהל מקרקעי ישראל, או חברה משכנת.
רישום מסודר מגן על זכויות הקניין ומאפשר להימנע מסכסוכים משפטיים בעתיד.
להלן עיקרי המקרים:
- רכישה או מכירה של נכס.
- רישום דירה חדשה מקבלן.
- העברת בעלות במתנה או בירושה.
- תיקון טעויות ברישום.
- רישום פרצלציה (חלוקת מקרקעין).
- רישום הערת אזהרה לטובת קונה.
טאבו הוא רישום זכויות בעלות פרטיות או משותפות.
מנהל מקרקעי ישראל הוא רישום זכויות חכירה (שכירות ארוכת טווח) על קרקעות המנוהלות על ידי המנהל.
עורך הדין מוודא שהרישום יתבצע במוסד המתאים בהתאם לסוג הנכס.
משך התהליך תלוי במורכבות הרישום, זמינות המסמכים הנדרשים, וסוג הרישום (בטאבו, במנהל או בחברה משכנת).
תהליך רישום סטנדרטי עשוי לארוך בין מספר שבועות למספר חודשים.
המסמכים הנדרשים הינם:
- נסח טאבו מעודכן.
- חוזה מכר או העברת בעלות.
- אישורי תשלום מיסים (מס שבח ומס רכישה).
- אישור עירייה על תשלום חובות ארנונה ומים.
- טפסי זיהוי של הצדדים המעורבים.
במקרים שבהם נדרש להסדיר נכסים שנבנו ללא היתר או בחריגות, עורך הדין יכול לסייע בהליך הסדרת המעמד המשפטי של הנכס מול הרשויות, כולל בדיקות תכנוניות ורישום לאחר קבלת אישורים נדרשים.
לייעוץ בנושא רישום עסקה בטאבו, התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה: