יפוי כח הינו מתן הרשאה למיופה הכח לבצע פעולה משפטית מסויימת בשם מייפה הכח כלפי צד שלישי.
ככלל, ישנם סוגים שונים של יפויי כח, כגון יפוי כח כללי לביצוע מגוון פעולות משפטיות, יפוי כח ספציפי לביצוע פעולות משפטיות מסויימות בלבד (כגון טיפול בעסקה למכר או קניית נכסים, ביצוע פעולות בחשבון בנק, ייצוג בהליכים משפטיים, הצבעה באסיפת ועד בית, וכיו"ב), יפוי כח מתמשך לטיפול בעניינים אישיים, רכושיים, ורפואיים, יפוי כח בלתי חוזר, ועוד.
במאמר זה נסביר תחילה מהו יפוי כח באופן כללי, ולאחר מכן נתמקד ספציפית ברשימת ייפוי הכח שמקובלים לצורך ביצוע עסקאות במקרקעין, לרבות עסקה לרכישת דירת מגורים.
מהו יפוי כח?
יפוי כח הינו מתן הרשאה למיופה הכח לבצע פעולה משפטית מסויימת בשם מייפה הכח כלפי צד שלישי, וזאת בהתאם לסעיף 1 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965, שקובע כך:
"1. השליחות ונושאה.
- (א) שליחות היא יפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי.
- (ב) כל פעולה משפטית יכולה לשמש נושא לשליחות, חוץ מפעולה שלפי מהותה או על פי דין יש לבצעה אישית."
ככלל, אין חובה שמיופה הכח יהיה בהכרח עו"ד, אולם כאשר יפוי הכח עוסק בביצוע פעולות משפטיות שיוחדו לעו"ד בלבד, כגון ביצוע עסקאות מקרקעין, אזי ניתן ליפות רק את כוחם של עו"ד לשם כך.
על מנת שליפוי הכח יהיה תוקף מחייב, חשוב להקפיד על ניסוחו באופן מפורט ומדוייק. לפיכך, כאשר מדובר ביפוי כח שניתן לצורך ביצוע עסקת מקרקעין, חשוב להקפיד, בין היתר, על ציון פרטיו המלאים של נכס המקרקעין, שכוללים את פרטי הגוש, החלקה, ותת החלקה שלו (ככל שישנה כזו) וכתובתו, ואת מהות הפעולה נשוא יפוי הכח, וזאת על מנת שליפוי הכח יהיה תוקף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
מי רשאי לאמת חתימות על גבי יפוי הכח?
סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים, התשל"ו-1976 קובע כי "יפוי-כוח כללי ויפוי-כוח לביצוע עסקאות במקרקעין הטעונות רישום במרשם המקרקעין, לא יהיו בני-תוקף אלא אם ערך אותם נוטריון או אימת את החתימות שעליהם, כאמור בחוק זה ובתקנות על פיו; הוראה זו אינה גורעת מסעיף 91 לחוק הלשכה."
סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961 קובע כי "יפוי כח שניתן בישראל לעורך דין לפעול בתחום הפעולות שיש להן קשר לשירות המקצועי שנותן עורך דין ללקוח, לרבות קבלת כספים ודברים אחרים בשביל לקוחו בענין כזה, שחתימת הלקוח עליו אושרה בכתב על ידי עורך הדין, אינו טעון אישור אחר, על אף האמור בכל דין."
מן האמור לעיל עולה ש סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים קובע באופן כללי שרק נוטריון יכול לערוך או לאמת חתימות על יפוי כח כללי או יפוי כח לביצוע עסקאות במקרקעין שטעונות רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אולם כאשר לקוח נותן לעורך דינו יפוי כח כדי לייצגו בעניין מקצועי מסויים, לרבות טיפול בעסקת מקרקעין, אזי עורך הדין יכול לאמת בעצמו את החתימות על גבי יפוי כח זה, ואין צורך בנוטריון לשם כך, וזאת כאמור בסעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין
מתי פוקע תוקפו של יפוי הכח?
כאשר מדובר בייפוי כח שאינו בלתי חוזר, קרי, יפוי כח שלא נועד להבטיח זכויות של צד שלישי, אזי יפוי הכח יפקע בנסיבות הבאות: ביטול יפוי הכח על ידי המייפה או המיופה, מות המייפה או המיופה, אובדן הכשירות המשפטית של המייפה (למעט לגבי יפוי כח מתמשך), וזאת בהתאם להוראות סעיף 14(א) לחוק השליחות.
בנוסף, יפוי הכח יכול לפקוע עם סיום תקופתו המוגבלת, ככל שנקבעה כזו, או כעבור 10 שנים ממועד מתן יפוי הכח, וזאת בהתאם לסעיף 6(א) לחוק להגנת רכוש מופקד, התשכ"ה-1964 שקובע: "לא תרשם בפנקס מקרקעין, או בכל פנקס אחר המתנהל על פי חיקוק, פעולה שתקפה תלוי ברישום, אם צד לפעולה מיוצג על ידי ממונה או על ידי מורשה על פי מינוי או הרשאה הניתנים לחזרה, ומיום המינוי או ההרשאה עברו עשר שנים, אלא אם הוגשה בכתב הסכמת הממנה או המרשה לפעולה ולא עברה שנה מיום מתן ההסכמה, או אם בית המשפט התיר את הרישום".
כאשר מדובר ביפוי כח בלתי חוזר, אשר נועד להבטיח זכויות של צד שלישי, אזי לא ניתן לבטל אותו בנסיבות הללו, וזאת לפי הוראות סעיף 14(ב) לחוק השליחות.
כעת נפנה לפירוט יפויי הכח שמקובלים לצורך עריכת הסכם מקרקעין.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
יפוי כח מטעם הקונה לבא כוחו
יפוי כח מטעם הקונה בעסקת מקרקעין לבא כוחו הינו יפוי כח לפיו הקונה מייפה את עוה"ד שמייצג אותו בעסקה לטפל עבורו בעל העניינים הדרושים לצורך עריכת העיסקה והוצאתה לפועל, ולרבות בכל הקשור לעריכת המו"מ לחתימת הסכם המקרקעין לרכש הנכס עבור הקונה ורישום הזכויות בנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
ככל שיפוי הכח הנ"ל הוגבל לצורך ביצוע עסקת המקרקעין בלבד אזי המדובר בסוג של יפוי כח ספציפי. בנוסף, מדובר ביפוי כח שאינו בלתי חוזר, ולכן כוחו יפקע בכל אחד מהמקרים הבאים: ביטול יפוי הכח על ידי הקונה או עורך דינו, פטירת הקונה או עורך דינו, אובדן הכשירות המשפטית של הקונה או של עורך דינו, סיום התקופה המוגבלת שלה הוא ניתן (ככל שישנה כזו), או בחלוף 10 שנים ממועד מתן יפוי הכח.
יפוי כח מטעם הקונה למחיקת הערת אזהרה
יפוי כח מטעם הקונה למחיקת הערת אזהרה הינו יפוי כח שניתן על ידי הקונה לב"כ המוכר לצורך מחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובת הקונה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) במקרה שהסכם המקרקעין יבוטל ע"י המוכר עקב הפרתו היסודית ע"י הקונה.
בפרקטיקה מקובל להחתים את הקונה על יפוי כח זה במעמד חתימת הסכם המקרקעין ע"י הצדדים ולהפקיד אותו בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר. על ב"כ המוכר להחזיר את יפוי הכח כנגד ביצוע תשלום יתרת התמורה עבור הנכס למוכר ומסירת החזקה בנכס לידי הקונה.
בנוסף, מקובל להסמיך את ב"כ המוכר לעשות שימוש ביפוי כח זה בכפוף לקיומם של שני התנאים המצטברים הבאים:
- הקונה הפר את ההסכם הפרה יסודית, וב"כ המוכר שלח התראה קצובה בזמן לתיקון ההפרה היסודית לקונה ולבא כוחו, והקונה לא תיקן את ההפרה בתוך תקופת הזמן הקצובה. במקרה כזה המוכר זכאי להודיע לקונה על ביטול ההסכם.
- המוכר החזיר לקונה את כל הסכומים שהקונה שילם למוכר עד למועד ההפרה היסודית, בניכוי סכום הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם.
יפוי הכח מטעם הקונה למחיקת הערת האזהרה הינו יפוי כח בלתי חוזר, מאחר שהוא נועד להבטחת זכויותיו של צד שלישי, הוא המוכר. לפיכך, לא ניתן לבטל את תוקפו של יפוי כח זה, אף אם המוכר נפטר, למעט במקרה שבו הצדדים או בית המשפט יקבעו שהסכם המקרקעין בוטל.
יפוי כח נוטריוני מטעם הקונה לבנק למשכנתאות
כאשר הקונה נוטל הלוואה מובטחת במשכנתא מהבנק לצורך מימון רכישת נכס המקרקעין, עליו לשעבד את הנכס לטובת הבנק לשם הבטחת פרעון ההלוואה לבנק.
לשם כך, הבנק למשכנתאות דורש מהקונה לחתום בפני נוטריון על ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק, אשר מסמיך את נציגי הבנק לפעול לצורך ביצוע פעולות משפטיות שונות לגבי המשכנתא, כגון רישום הערת אזהרה על הנכס הנרכש לטובת הבנק ורישום המשכנתא ע"ש הבנק בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ייצוג הקונה בהליכים שונים לצורך מימוש המשכנתא במקרה של אי פרעון ההלוואה על ידו, ועוד.
גם יפוי כח זה הינו בלתי חוזר, מאחר שהוא נועד להבטיח את זכויותיו של הבנק. לפיכך הבנק נוהג לציין בנוסח יפוי הכח שהקונה לא יהיה רשאי לבטלו אלא בכפוף לקבלת הסכמת הבנק בכתב.
יפוי כח בלתי חוזר מטעם המוכר
יפוי הכח הבלתי חוזר מטעם המוכר הינו יפוי כח לפיו המוכר מייפה את בא כוחו וכן את ב"כ הקונה לחתום בשמו על מסמכים ולבצע את כל הפעולות הדרושות לצורך ביצוע עסקת המקרקעין ורישום העברת הזכויות הנכס הנמכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
מדובר ביפוי כח בלתי חוזר מאחר שהוא נועד להבטיח את זכויות הקונה, ועל כן גם אותו לא ניתן לבטל אלא במקרה שבו הצדדים או בית המשפט יקבעו שהסכם המקרקעין בוטל.
בפרקטיקה מקובל להחתים את המוכר על יפוי כח זה במעמד חתימת הסכם המקרקעין ע"י הצדדים ולהפקיד אותו בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר. על ב"כ המוכר להעביר את יפוי הכח לב"כ הקונה כנגד ביצוע תשלום יתרת התמורה עבור הנכס למוכר ומסירת החזקה בנכס לידי הקונה.
התייעצות משפטית
ברוכים הבאים למשרדי, שמי ישראל אליאב, עורך דין מומחה לדיני הנדל"ן בראשון לציון.
בחיפושכם אחר ייעוץ משפטי מקיף בדיני המקרקעין על סוגיהן, אני מזמין אתכם להשאיר לי פניה באתר, לכתוב לי בוואטסאפ או ליצור עמי קשר טלפוני.