ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

בדיקות לפני מכירת דירה

עורך דין ישראל אליאב

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

מכירתו של נכס מקרקעין דוגמת בית או דירה, לרוב איננו עוטה על עצמו כל חשש שמא עלינו לבחון אותו בטרם הצעתו לקהל הרוכשים הפוטנציאלי. אולם האם זהו הצעד הנכון ביותר?

אם הגעתם אל מדריך זה, הרי שוודאי והבנתם כי ישנם כמה צעדים מקדימים שעלינו לבצע, בטרם נקפוץ על אתרי הנדל"ן ונפרסם את נכסנו ברבים.

הנטייה הטבעית היא לחשוב שעל הקונים בלבד מוטלת מלאכת הבדיקות המקדימות שמטרתה לוודא כי אכן מדובר בנכס 'כשר' שאיננו טומן בחובו אי אלו בעיות והפתעות. אולם וודאי שגם אנו המוכרים, נרצה לדעת בבטחה כי מה שאנחנו מציעים אין בו ולו פגם או רבב אחד. זה גם מחזק את עמדתנו בזמן המשא ומתן, וזה גם מונע עוגמת נפש רבה אל מול הרוכשים הפוטנציאליים כאשר העסקה תבשיל.

חשיבותה של בדיקה מקצועית

לצד השקט הנפשי שלנו כי מה שאנו מציעים לרוכשים איננו מסתיר דבר, הרי שבדיקה מעמיקה ויסודית תאפשר לנו להבין במדויק מה יהיה גובה ההכנסות הצפוי לנו כתוצאה מן המכירה.

דוגמה לכך אוכל למצוא בחריגות בנייה. זוהי אמנם דוגמה מאוד חריגה, אך היא יכולה לבטא את חשיבות הבדיקה המקדמית.

חריגת בנייה היא איננה עניין של מה בכך; זוהי עבירה לכל דבר ועניין שעלולה לגרור עמה הליכים משפטיים. באם נמצא חריגת בנייה רק בעת הליך המשא ומתן עם הרוכשים, הרי שהם ידרשו את הסדרת הנושא.

הסדרתה של חריגת בנייה יכולה להגיע למאות אלפי שקלים, וזוהי הפתעה כלכלית שבהחלט לא נרצה לפגוש בה בעת שכבר נרכוש דירה חלופית. מידע בנושא זה, תוכלו למצוא במאמר שכתבתי בנושא איתור חריגות בנייה בנכס למכירה.

עם זאת, לרוב סביר שנמצא נורות אדומות פחות משמעותיות:

  • צו עיקול שעודנו רשום על הנכס – הרוכשים לא ירצו בכך, ועלינו לטפל בנושא ולוודא שאכן העיקולים הוסרו.
  • בדק בית – תקלות שונות שעלולות לטרפד את העסקה, דוגמת נזילה שאיננה מטופלת.

מתן תחזית מס מדויקת

היבט נוסף שראוי לקבל את התייחסותנו ושנערך על-ידי עורך דין לענייני מקרקעין הוא המס המוטל על המוכרים.

להלן המיסים המוטלים על המוכרים:

מס שבח

זהו מס המוטל על השבח, קרי ההפרש שבין עלות הדירה שאנו מוכרים בעת הנוכחית אל מול עלותה ההיסטורית.

כאשר אנו נהנים מתשואה לאור העלייה במחירי הנדל"ן, הרי שאנו נדרשים לשלם מס על ההפרש בין השניים.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס נוסף אך בשונה ממס שבח המשולם למדינה, הרי שהיטל ההשבחה משולם לרשות המוניציפלית בה ממוקם הנכס.

התשלום בגין השבחה תלוי באם אנו עונים על אחד מבין שני המקרים הבאים:

  • השבחת נכס נדל"ן – קרי, הוספת יחידה לבית, סגירת מרפסת וכן הלאה.
  • השבחת קרקע – השבחתה של הקרקע יכולה לבוא לידי ביטוי בהגדלתן של זכויות הבנייה עליה.

עורך דינכם יבחן באם ישנה האפשרות לקבל פטור מהיטל השבחה, או לחילופין הקלה בגובה התשלום. כך גם לגבי מס השבח.

מדריכים שאני מאמין שיעניקו לכם מידע רחב יותר בעניין הם:

מיסים במכירת דירה | מכירת דירה שהתקבלה בירושה – פטור ממס שבח

לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

זכויות קנייניות

היבט נוסף וחשוב לא פחות היא לבצע שורה של בדיקות מקדמיות הנערכות גם על-ידי הרוכשים (ראו ערך עורך דין קניית דירה).

בין הבדיקות הבולטות, תהא הפקת וסקירת נסח הטאבו של הדירה אשר מגולל מידע מפורט אודותיה: גוש וחלקה, תת-חלקה, שטח הדירה, האם מוצמדת לדירה זו חנייה, מי הם בעלי הזכויות על הדירה, האם רשומים עיקולים או שעבודים על הדירה וכן הלאה.

כך למשל, באמצעות נסח זה נוכל לאתר אם רובץ משכון על הנכס, אז נדאג לכך במבעוד מועד.

ביצוע בדק בית

בדיקות לפני מכירת דירה יכולות לבוא לידי ביטוי לא רק בהיבט המשפטי, כי אם על-ידי גורמים מקצועיים נוספים לרבות חברת בדק בית (ראו גם מאמר מהו בדק בית).

חברות חיצוניות אלו, כוללות מהנדסים ואנשי מקצוע נוספים אשר פוקדים את הנכס ובודקים שאין בו כל תקלה או בעיה אשר תידון במסגרת המשא ומתן אל מול הרוכשים. 

התייעצות משפטית עם עו"ד

ברוכים הבאים למשרדי,

שמי ישראל אליאב, עורך דין מכירת דירה בעל ניסיון של למעלה מ-25 שנים בליווי לקוחות פרטיים ועסקיים בתחום המקרקעין.

נמצאים לפני מכירת נכס ומעוניינים לבצע את כל הבדיקות הנדרשות למען עסקה בריאה וכלכלית? אני מזמין אתכם לייעוץ משפטי ראשוני ביצירת קשר טלפוני עמי או השארת פנייה באתר. כמו כן, ניתן לכתוב לי בוואטסאפ.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

לוגו עורך דין ישראל אליאב

לקבלת שיחה חוזרת: