ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

עורך דין חוזה דירה

עורך דין ישראל אליאב

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

רכישת או מכירת דירה לרוב תהא אחת מן העסקאות החשובות ביותר אותן נערוך. ברכישתה של דירה הרי שמדובר בצעד שישנה את הסטטוס הכלכלי שלנו; השקעה שכמעט תמיד תתברר כמוצלחת לטווח הארוך. במכירתה של דירה הרי שלרוב אנו עושים זאת כדי להשיג את ההון הנדרש לשיפור ושדרוג הנכס ואיכות חיינו.

אולם כאשר אנו ניגשים לעסקת מכר או רכש של דירה (או בית יש לציין), הרי שמומלץ יהיה וההסכם בין הצדדים יהיה מנוסח באופן מפורט ההולם את נסיבות העסקה ואשר יבהיר את כלל ההסכמות שעלו במהלך המשא ומתן.

עלינו לזכור שלצד ההתרגשות הרבה, זהו עודנו צעד ענק שיש בכוחו להפוך למפח נפש אם לא נעשה אותו נכונה.

ראשית, האם אני מוכרח לרתום לשם כך עו"ד?

חשוב לי להבהיר זאת עוד עתה כי אין כל חובה על אדם לרתום לצדו עורך דין מקרקעין לצורך ביצועה של עסקת נדל"ן. זוהי המלצה בלבד ועליה אדון בהמשך.

גם לשם ניסוח חוזה המכר, אין האדם המצוי בעיצומה של עסקה, מחויב בשכירת עורך דין.

למעשה, השלב היחידי בו אדם מוכרח להיעזר בשירותים משפטיים הוא במעמד החתימה על חוזה המכר/רכש, אז הדבר מצוין במסגרת תחיקותיה של מדינת ישראל.

לעסקה בריאה וכלכלית

מציאת הדירה שעליה חלמנו או כימיה טובה בין הרוכשים למוכרים היא איננה מספקת, וברור לכול כי יש לבצע שורה של בדיקות מקדמיות שונות לרבות: בדיקת נסח הטאבו, בדיקת תיק בניין, ביצוע בדיקות הנדסיות לדירה/הבית וכן לבניין המשותף, קיומה של הערת אזהרה בטאבו, בחינת סביבתו של הנכס מבחינת היבטי תשתית והיבטים סוציו-אקונומיים ועוד.

כל אלו, והיבטים רבים נוספים שעולים במהלך השיח בין הצדדים, מוכרחים לקבל ביטוי הולם ומפורט בחוזה המכר.

למעשה, חוזה המכר מוכרח להיות מפורט ככל הניתן ושלא להותיר ולו 'שטח אפור' אחד. זכרו, שכל מקום הנתון לפרשנות, עלול גם להוביל לאי-הסכמה בין הצדדים. לצד מפח נפש גדול, הרי שדבר שכזה עלול להוביל לנקיטת הליכים משפטיים ולהפסדים כלכליים אדירים.

להלן מספר היבטים אליהם נתייחס בניסוחו של החוזה:

1. מצבו של הנכס

מצב הנכס הוא סטטוס שמתברר על-ידי מגוון בדיקות מקדמיות הנערכות על-ידי עורך דין ובדיקות שמומלץ לעשותן על-ידי אנשי מקצוע נוספים דוגמת שמאי מקרקעין וחברת בדק בית.

מטרתנו הוא להבין את הסטטוס התכנוני והמשפטי של הנכס, וכן לסקור אותו מבחינה פיזית כדי לאתר באם ישנן נורות אדומות המצריכות התייחסות מיוחדת.

היבטים אלו יכולים להיבדק על-ידי עו"ד חוזה דירה מנוסה, ולקבל את ביטויים בחוזה:

  • סטטוס משפטי – האם הדירה או הבית כפי שהם מוצגים לנו, אכן תואמים את הכתוב במסמכים הרשמיים? בבדיקת נסח הטאבו נבחן שאכן כל בעלי הזכויות על הדירה מצוינים בו. נבחן אם קיימת הערת אזהרה על עסקה קיימת מקבילה ואם ישנן אי אלו סוגיות שיכולות לעכב או להזיק לעסקה דוגמת עיקולים או שעבודים קיימים.
  • סטטוס תכנוני – נסח הטאבו הוא מסמך יעיל וחשוב, אולם כדי לקבל את התמונה המלאה עלינו לעשות צעד אחד נוסף ולעיין באופן מעמיק בתיק הבניין בו מצוי הנכס. בדיקה מעמיקה שמשווה בין הכתוב לקיים, יכולה להסיר לנו כל ספק באם ישנה חריגת בנייה כזו או אחרת. זכרו שהחזקה על התנהלות עבריינית שכזו עלולה לעבור אלינו.
  • סטטוס הנכס – בדיקת הנכס הלכה למעשה אף היא צעד חשוב, ומוטב במרבית המקרים אף לרתום חברת בדק בית. חברות אלו מספקות שירותים מקצועיים על-ידי מהנדסים.

כלל ההחלטות שיוסקו כתוצאה מבדיקות אלו, יקבלו תשובה הולמת בחוזה המכר אשר יסדיר את הנושאים בין הצדדים.

דוגמה: 

אם תימצא חריגת בנייה, הרי שיש לבחון אם ניתן להסדירה ולהשיג את הרישוי הנדרש. רישוי שכזה יכול לעלות מאות אלפי שקלים.

האם זהו סכום שהרוכשים יהיו מוכנים לשלמו? ואם כן, האם נקזז זאת מן הסכום שיעבור אל המוכרים? זוהי הסדרה חשובה במערכת היחסים שבין שני הצדדים בעסקה.

אם מדובר ברכישת דירה מקבלן, אשמח להפנותכם למדריך בדיקת מקדמיות ברכישת דירה חדשה.

לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

2. פעימות תשלום והעברת הנכס

שוב אציין שפעולות אלו יכולות להתבצע עצמאית על-ידי הצדדים המצויים בעסקה, אולם זהו שירות שניתן בהחלט גם על-ידי עורך דין חוזה דירה.

במעמד חוזה המכר, יש להסדיר את פעימות התשלום בגין הדירה או הבית ובעבור העברת הזכויות עליה.

במעמד העסקה, יבדוק עורך הדין מטעם הרוכשים שאכן התקבלו האישורים הנדרשים מן הרשות המוניציפלית הרלוונטית לביצוע העברת הזכויות.

מטרת הסדרת נושא העברת בעלות הדירה או הבית, היא להבטיח עסקה בריאה ובטוחה עבור כל הצדדים.

3. חתימה על חוזה המכר

זהו למעשה השלב היחידי בו עורך דין מוכרח להיות נוכח.

חוזה רכישת דירה או חוזה מכירת דירה מחייב את חתימתו של עורך דין, וללא הימצאותו של גורם משפטי, הרי שהחוזה איננו מקבל תוקף הלכה למעשה.

אציין שוב, שכלל המידע שצוין לעיל איננו נסמך על שירותיו של גורם משפטי, וניתן לבצעו לבד.

אם כן, מדוע רבים נעזרים בעורך דין?

אם אנסה לסכם את מטרת תפקידו של עורך דין נדל"ן בעסקה, הרי שפעילותו נועדה להגן על הרוכשים או המוכרים (מי מבין הצדדים אותו הוא מייצג) בהיבט הכלכלי.

שימור האינטרס הכלכלי של הלקוח בא לידי ביטוי בעסקה בריאה, עסקה שנבחנה על כל היבטיה השונים ושהובהר מעל כל צל של ספק, כי אין כל 'נורה אדומה' אשר עלולה להתברר כמכשול או מפח נפש בהמשך הדרך.

התייעצו עמנו

משרד עורכי דין ישראל אליאב מספק מעטפת משפטית מלאה בדיני הנדל"ן. לעורך דין ישראל אליאב ניסיון של למעלה מ-25 שנים בעסקאות מכר ורכש מורכבות ופשוטות ושגורות כאחד.

להתייעצות עם עורך דין חוזה דירה, ניתן להשאיר פנייה באתר או ליצור קשר טלפוני.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לוגו עורך דין ישראל אליאב

לקבלת שיחה חוזרת: