כידוע לכולנו, פרוייקטים של תמ"א 38, שעוסקים בשיפור ושדרוג בתים משותפים ישנים, נעשו יותר ויותר פופולאריים בשנים האחרונות בתחום ההתחדשות העירונית
ליתר דיוק, למעשה קיימים שני סוגים של פרויקטים כאלו: תמ"א 38.1 – שיפוץ, חיזוק, והרחבה של בניין משותף, ותמ"א 38.2 – הריסה ובניה מחדש של בניין משותף.
בכל פרוייקט כזה משתתפים שלושה גורמים מרכזיים: הדיירים (בעלי הדירות בבניין המשותף), היזם (שמבצע בפועל את בניית הפרוייקט), והרשות המקומית (שאחראית על מתן היתרי הבניה לפרוייקט וחיבורו לתשתיותיה).
מבחינה משפטית, פרויקטים של תמ"א 38 מתבססים על הסכמי מכר לכל דבר ועניין, לפיהם הדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה שלהם בבניין המשותף, בתמורה לקבלת שירותי בנייה מהיזם, שגם נושא בכל עלויות הבניה.
כדי להגן את זכויות הדיירים בפרוייקט, לרבות במצב שבו הם ימצאו את עצמם לפתע מתגוררים בתוך אתר בניה מבולגן ובעיצומו של פרוייקט בנייה לא גמור, וזאת מאחר שהיזם פשט את הרגל, חשוב להקפיד על מתן בטוחות לדיירים במסגרת ההסכם שביניהם ליזם. מנגד, מן הראוי, כמובן, לתת גם בטוחה ליזם, על מנת להגן על זכויותיו שלו בפרוייקט למקרה שאחד הדיירים יפר את ההסכם מולו, והכל כפי שיפורט להלן.
בטוחת היזם
כדי להגן על זכויות היזם בפרוייקט, מקובל לקבוע בהסכם הפרוייקט שהיזם יהיה זכאי לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") על התחייבות הדיירים כלפיו לפי ההסכם.
מטרת הערת האזהרה כאמור הינה להגן על זכויות היזם בפרוייקט (במיוחד בדירות החדשות שהוא יבנה בפרוייקט עבור עצמו) מפני הפרת ההסכם על ידי הדיירים או מי מהם. מדובר, למשל, במקרה שבו אחד הדיירים יחזור בו מהתחייבותו לפי ההסכם ללא כל צידוק, או שהוא יחתום על הסכם לביצוע עסקה סותרת עם יזם אחר, וכיו"ב.
זכאות היזם לרישום הערת האזהרה לטובתו מותנית בנקודות הבאות:
- קבלת הסכמתם של אחוזים מסויימים מקרב הדיירים לפרוייקט. בד"כ מדובר בקבלת הסכמת הרוב החוקי של הדיירים שמאפשר הגשת תביעה כנגד דייר סרבן (60% מהדיירים לגבי פרוייקט 38.1, ו-80% מהדיירים לגבי פרוייקט תמ"א 38.2).
- מתן יפוי כח למחיקת הערת האזהרה מטעם היזם לב"כ הדיירים, שייפה את כוחו של ב"כ הדיירים למחוק את הערת האזהרה במקרה שהיזם יפר את ההסכם, או שההסכם יבוטל כדין עקב קיום תנאי מפסיק, או שההסכם לא ייכנס לתוקף עקב אי קיום תנאי מתלה, וכיו"ב.
- רישום הערת האזהרה מתבצע רק על זכויות הדיירים ברכוש המשותף של הבנין בלבד, ולא על הדירות עצמן, כך שהיא אינה מונעת מהם ביצוע דיספוזיציה בדירות עצמן.
בטוחות הדיירים
בעניין בטוחות הדיירים יש להבדיל בין בטוחות שניתנות בהסכמים לביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38.1 (חיזוק, שיפוץ, והרחבת הבניין המשותף) לבין בטוחות שניתנות בהסכמים לביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש של הבניין המשותף).
בטוחות דיירים בפרוייקט תמ"א 38.1 (חיזוק, שיפוץ, והרחבה)
כאשר מדובר בפרוייקט תמ"א 38.1, ניתנות לדיירים שתי בטוחות:
- ערבות ביצוע.
- ערבות בדק.
(1) ערבות ביצוע
ערבות הביצוע ניתנת לפני ובסמוך למועד תחילת ביצוע העבודות בפרוייקט על ידי היזם, לידיו הנאמנות של ב"כ הדיירים, שרשאי להחזיק בה עד למועד סיום ביצוע העבודות בפרוייקט.
ערבות ביצוע הינה ערבות כספית שנועדה להבטיח את השלמת ביצוע העבודות בפרויקט במידה שהיזם יפסיק את ביצוע הבניה לפני סיומה.
במקרה כזה, הדיירים יוכלו לפדות את סכום הערבות ולהשתמש בו לצורך מציאת קבלן חילופי שיבצע את עבודות השלמת הפרוייקט, ולשלם לו את התשלומים המגיעים לו בגין עבודות אלו.
סכום ערבות הביצוע הינו 15% – 40% בלבד מעלויות הבניה, והיא גם הולכת ופוחתת בהתאם לקצב התקדמות העבודות בפרוייקט, לפי אישורו של מפקח הבניה מטעם הדיירים, עד שהיא מגיעה לסכום מינימום, שמהווה את למעשה את הסכום של ערבות הבדק. עם סיומו של הפרויקט ערבות הביצוע תוחלף בערבות בדק.
(2) ערבות בדק
ערבות הבדק ניתנת לדיירים לאחר סיום בניית הפרוייקט ובמועד מסירת הדירות המחוזקות/חדשות לידיהם, ולמשך 12 חודשים.
ערבות הבדק הינה ערבות כספית שנועדה להבטיח את תיקון ליקויי הבניה שיתגלו בפרוייקט על ידי היזם.
גובה הערבות נקבע במסגרת המו"מ לחתימת ההסכם בין היזם לדיירים, בד"כ בסדר גודל של מאות אלפי ₪, ואופן מימושה נקבע אף הוא לפי הוראות ההסכם.
כאשר מדובר בערבות בדק שנמסרת לגבי פרוייקט תמ"א 38.1, יש לשים לב לנקודות הבאות:
- הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 אינן חלות בכל הנוגע לתקופות בדק ואחריות על תוספות הבניה, ועל כן חשוב לקבוע בהסכם הפרוייקט הוראות מפורשות לעניינים אלו ולמימוש ערבות הבדק.
- ערבות הבדק איננה משמשת לתיקון ליקויי בנייה שהתגלו במבנה המקורי של הדירות כי אם רק לגבי ליקויי בנייה שיתגלו בהרחבות שלהן, בקטעי ההשקה, ובחלקי הרכוש המשותף שבהם בוצעו עבודות על ידי היזם במסגרת הפרוייקט.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
בטוחות דיירים בפרוייקט תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש)
כאשר מדובר בפרוייקט תמ"א 38.2, ניתנות לדיירים חמש בטוחות:
- ערבות חוק המכר.
- ערבות דמי שכירות.
- ערבות מס שבח.
- ערבות בדק.
- ערבות רישום.
(1) ערבות חוק המכר
ערבות חוק המכר הינה ערבות שניתנת לדיירים לפני ובסמוך לפינוי דירתם בבניין המשותף שעומד להריסה ועד למועד קבלת דירתם החדשה בבניין שייבנה תחתיו, ובהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974.
ערבות חוק המכר הינה ערבות בנקאית שנועדה להבטיח את מסירת הדירה החדשה לדיירים במידה שהיזם יפסיק את ביצוע הפרוייקט לאחר הריסת הבניין הישן, ולפני סיום בניית הבניין החדש.
גובה סכום הערבות נקבע לפי שווי הדירה החדשה שאמורה להינתן לדיירים, לפי הערכת שמאי.
תנאי מימוש ערבות זו הינם לפי הוראות חוק המכר, וזאת בדומה לתנאים שניתנים לרוכשי דירות חדשות מקבלנים.
ניתן לנהל מו"מ עם היזם כדי לקבל את הערבות לפי תנאי מימוש שיטיבו את מצבם של הדיירים ביחס להוראות חוק המכר, אולם יש לקחת בחשבון שערבות כזו יותר יקרה ליזם, וגם הבנקים לא נוטים להסכים בקלות לתת ערבות בעלת תנאים מקלים מדי.
עוד יש לקחת בחשבון שככל שהבנק יידרש לממש את הערבות במקרה שבו הפרוייקט נתקע ולא הושלם, הוא יעדיף בתחילה לחפש דרכים להשלמת הפרוייקט לפני שהוא יסכים לממש את הערבות.
(2) ערבות דמי שכירות
במסגרת הסכמי תמ"א 38.2, מקובל שהיזם מעניק לדיירים דמי שכירות, בסכום מוסכם, לצורך מימון שכירת דירת מגורים חילופית במהלך תקופת ביצוע הפרוייקט ועד למועד מסירת הדירות החדשות לדיירים.
לפיכך, ועל מנת להבטיח את המשך תשלום דמי שכירות אלו במקרה שבו היזם יפסיק במפתיע לשלם אותם, לרבות עקב קריסת הפרוייקט, מקובל לבקש מהיזם לתת לדיירים ערבות דמי שכירות בגובה דמי השכירות המוסכמים לכל משך תקופת הבנייה ועד למועד מסירת הדירות החדשות לדיירים.
גם ערבות דמי השכירות הינה ערבות שפוחתת בהתאם לקצב התקדמות עבודות הפרוייקט לפי אישור מפקח הבניה מטעם הדיירים.
(3) ערבות מס שבח
לעתים מוטל על הדיירים חיוב בתשלום מס שבח בגין מכירת זכויות הבניה שלהן ליזם לפי ההסכם.
כאמור, היזם מתחייב לשאת בכל עלויות הפרוייקט במסגרת ההסכם, ועל כן הוא נוטל על עצמו גם לשאת בתשלום מס השבח שמוטל על הדיירים לפי החוק. אולם, חשוב גם להבין שככל שהיזם יפר את התחייבותו לשלם את תשלום מס השבח, אזי רשויות מיסוי מקרקעין ינקטו בהליכים כנגד הדיירים בלבד, ולא כנגד היזם, מאחר שהחיוב החוקי חל כאמור על הדיירים בלבד, וכן מאחר שרשויות מיוסי המקרקעין אינן מהוות צד להסכם שבין היזם לדיירים.
כדי להימנע מסיכון זה, מקובל שהדיירים יקבלו מהיזם גם ערבות מס שבח, למקרה שהוא לא ישלם לרשויות מיסוי מקרקעין את מס השבח שמוטל עליהם, וזאת בגובה חשיפתם למס השבח שצפוי להיות מוטל עליהם בגין הפרוייקט. לשם כך, מומלץ להיעזר בעו"ד בקי ומנוסה במיסוי מקרקעין, אשר יקבע את גובה החשיפה למס שבח לפי שאלונים שהדיירים יימלאו עוד לפני חתימתם על ההסכם.
בעניין זה יש לקחת בחשבון שמועד סגירת שומות מס השבח לפי החוק הינו 8 חודשים לאחר הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על ההסכם, ואילו מועד תשלום מס השבח הינו רק לאחר קבלת היתר הבניה. אולם, ממועד החתימה על ההסכם והדיווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין ועד למועד פינוי הדירות הישנות עוברים בדרך כלל יותר מ-8 חודשים. כתוצאה מכך, סכום שומת מס השבח הסופית בדרך כלל כבר ידוע לצדדים עוד לפני מועד פינוי הדירות, ולרוב היזם גם משלם בפועל את סכום מס השבח במועד, לאחר קבלת היתר הבניה. לפיכך, הצורך במתן ערבות מס שבח מתעורר למעשה רק במקרים מעטים יחסית.
(4) ערבות בדק
ערבות הבדק ניתנת לדיירים לאחר סיום בניית הפרוייקט ובמועד מסירת הדירות המחוזקות/חדשות לידיהם, ולמשך 12 חודשים.
ערבות הבדק הינה ערבות כספית שנועדה להבטיח את תיקון ליקויי הבניה שיתגלו בפרוייקט על ידי היזם.
גובה הערבות נקבע במסגרת המו"מ לחתימת ההסכם בין היזם לדיירים, בד"כ בסדר גודל של מאות אלפי ש"ח, ואופן מימושה, במקרה שהיזם אינו מבצע את תיקון ליקויי הבניה, נקבע אף הוא לפי הוראות ההסכם.
כאשר מדובר בערבות בדק שנמסרת לגבי פרוייקט תמ"א 38.2, יש לשים לב לנקודות הבאות:
- הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 חלות על הדירות החדשות שנמסרות לדיירים, ומכיוון שמדובר בחוק קוגנטי, שלא ניתן להתנות עליו לרעת הדיירים, אזי ערבות הבדק שנמסרת לדיירים איננה יכולה לגרוע מהוראות חוק זה, לרבות בכל הקשור הנוגע לתקופות הבדק והאחריות של היזם כלפי הדיירים.
- תוקף ערבות הבדק הינו אמנם ל-12 חודשים (שנה אחת) בלבד, אבל חשוב לשים לב שסעיף 4 לחוק המכר (דירות) מטיל על היזם תקופות אחריות ארוכות הרבה יותר, לפי הסוג של ליקוי הבניה. לפיכך, ככל שהתגלה ליקוי בניה לאחר סיום תקופת הבדק בת השנה, והמדובר בליקוי בניה שכפוף לתקופת אחריות ארוכה יותר משנה, והיזם מסרב לתקן אותו בהתאם לחובה שחלה עליו לפי החוק, אזי ניתן עדיין להגיש תביעה כנגד היזם בפני בית המשפט, על מנת לאכוף עליו את החוק.
(5) ערבות רישום
ערבות רישום הינה ערבות כספית, בסכום של עשרות אלפי ש"ח בד"כ, שניתנת לב"כ הדיירים בנאמנות לאחר מועד השלמת הפרויקט ומסירת הדירות החדשות לדיירים, ועד למועד השלמת רישום הבית המשותף החדש ורישום הזכויות של הדיירים בדירות הבית המשותף, וזאת כדי להבטיח רישום זה.
ככל שהיזם (באמצעות באי כוחו) לא יבצע את רישום הזכויות הללו בתוך פרק הזמן הקצוב שייקבע בהסכם הפרוייקט, הדיירים יהיו רשאים לחלט את ערבות הרישום ולבצע את הרישום בעצמם (ובאמצעות באי כוחם).
התייעצות משפטית
ברוכים הבאים לאתרי, שמי ישראל אליאב, ואני עו"ד דיני מקרקעין בראשון לציון.
בחיפושכם אחר עורך דין מומחה תמ"א 38 אשר ייצג אתכם אל מול הקבלן / היזם, הינכם מוזמנים להשאיר לי פניה באתר, לפנות אלי בוואטסאפ או ליצור איתי קשר טלפוני ישיר.