עסקת קומבינציה בנדל"ן הינה סוג של עסקת חליפין במסגרתה בעל מקרקעין מוכר ליזם את המקרקעין שברשותו בתמורה לקבלת חלק מיחידות הדיור שהיזם יבנה על המקרקעין.
מדובר בעסקה מורכבת למדי, בעלת יתרונות וחסרונות משלה, וכמובן היבטי מיסוי, וזאת כפי שיוסבר להלן.
מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין מורכבת שנערכת בין בעל מקרקעין ליזם (או קבלן בניה), במסגרתה בעלים של מקרקעין עם זכויות בניה מוכר ליזם את המקרקעין, על מנת שהיזם יממש את זכויות הבניה של המקרקעין ויבנה עליה יחידות דיור (או חנויות/משרדים/ וכיו"ב) ובתמורה יתן לבעל המקרקעין חלק מסויים מיחידות הדיור (חלק זה מכונה "אחוז הקומבינציה").
כלומר, מדובר בעיסקה שבעיקרה בעל המקרקעין מוכר את המקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בניה, ועל כן היא מגלמת למעשה שני סוגים של חוזים: חוזה מכר מקרקעין + חוזה למתן שירותי בניה.
בדרך כלל נהוג לערוך עסקת קומבינציה כאשר לבעל המקרקעין אין את המשאבים, הכספים, הידע, והניסיון שנדרשים על מנת שהוא יבצע בעצמו את הבניה, ועל כן הוא מוסר את הפעולות הללו ליזם, בעוד היזם חוסך לעצמו את עלויות רכישת המקרקעין ומתרכז בבניית יחידות הדיור ושיווקן.
אילו סוגים קיימים?
קיימים שני סוגים של עסקת קומבינציה, מכר מלא ומכר חלקי:
עסקת מכר מלא
הינה עסקת הקומבינציה הקלאסית כפי שהיא תוארה לעיל, לפיה בעל המקרקעין מוכר את כל המקרקעין שלו ליזם, בתמורה לכך שהיזם בונה יחידות דיור על המקרקעין ומוסר לבעל המקרקעין חלק מהן.
עסקת מכר מלא
הינה עסקה לפיה בעל המקרקעין מוכר רק חלק המקרקעין שלו ליזם, בתמורה לקבלת שירותי בניה מהיזם על יתרת המקרקעין שנותרת בידיו של בעל המקרקעין.
בנוסף, קיימים שני מודלים של עסקת קומבינציה, עסקת אחוזים ועסקת נטו:
מודל עסקת אחוזים
הינו המודל של עסקת הקומבינציה הקלאסית, לפיו בעל המקרקעין מוכר ליזם את המקרקעין שלו בתמורה לקבלת אחוזים מסויימים מיחידות הדיור שהיזם יבנה על המקרקעין.
לדוגמא, ניתן לקבוע בהסכם הקומבינציה שבעל המקרקעין יקבל 30% מיחידות הדיור שהיזם יבנה בעוד היזם יקבל 70% מהן. היקף אחוזי יחידות הדיור נקבע בעיקר לפי שווי המקרקעין, שמושפע במיוחד ממיקומו. ככל שהשווי גבוה יותר, כך בעל המקרקעין יקבל מספר גדול יותר של יחידות דיור.
מודל עסקת נטו
הינו מודל זה לפיו בעל המקרקעין מוכר ליזם את המקרקעין שלו בתמורה לקבלת סכום כספי נטו, בעוד היזם מתחייב לשאת בכל תשלומי המסים שהעסקה כרוכה בה. מודל זה נפוץ יותר במצבים של אי וודאות תכנונית, כאשר לא ידוע מראש בוודאות כמה יחידות דיור היזם יבנה על המקרקעין, ועל כן לא ניתן לקבוע את מספר יחידות הדיור שיימסר לבעל המקרקעין (למשל כאשר עסקת הקומבינציה נערכת עוד לפני שאושרה התב"ע שמכוחה ניתן לממש את הפרוייקט).
מבחינת בעל המקרקעין לעסקה זו יש יתרון מובהק, מאחר שהוא לא נדרש כלל לשלם מסים, אולם שווי התמורה שהוא יקבל במסגרת עסקה מסוג נטו יהיה בדרך כלל נמוך יותר משווי התמורה שהוא עשוי לקבל בעסקת אחוזים.
מה ההבדל בין עסקת קומבינציה לעסקת תמורות?
קיים סוג נוסף של עסקת חליפין בנדל"ן, שמכונה "עסקת תמורות". עסקת תמורות הינה עסקה שלכאורה דומה לעסקת קומבינציה, אך מבחינת המיסוי קיים ביניהן שוני.
בעסקת קומבינציה מסוג מכר מלא בעל המקרקעין מוכר את כל המקרקעין שלו בתמורה לקבלת חלק מסויים מיחידות הדיור שייבנו עליה, ואילו במכר חלקי הוא מוכר רק חלק מהמקרקעין שלו בתמורה לקבלת שירותי בניה על חלק המקרקעין שנותר בידיו.
לעומת זאת, בעסקת תמורות, בעל המקרקעין מוכר את כל המקרקעין שלו בתמורה לקבלת חלק מסויים מההכנסות ("התמורות") ממכירת יחידות הדיור.
ניתן להתחיל עסקה כלשהי כעסקת קומבינציה ובהמשך להחליט להפוך אותה לעסקת תמורות, אולם הדבר מצריך דיווח מעדכן לרשות המסים מאחר שהוא כרוך בהיבטי מיסוי שונים (פסק דין נאות דברת בע"א 10793/08).
מהם היבטי המיסוי של עסקאות אלו?
כמו בכל עסקת מקרקעין, גם בעסקת קומבינציה חשוב להכיר את היבטי המיסוי שכרוכים בה לאורך שלביה השונים, וזאת מבחינת שני הצדדים.
מדובר בנושא מורכב בעל ניואנסים שונים, שבין היתר מבדיל בין עסקת מכר מלא לעסקת מכר חלקי, ועל כן חשוב להתייעץ לגביו עם עו"ד ורו"ח שבקיאים בנושא זה.
ככלל, על היזם לשלם מס רכישה עבור המקרקעין, היטלים ואגרות בניה ופיתוח לרשות המקומית.
על בעל המקרקעין לשלם מס שבח בגין חלק המקרקעין הנמכר עם העברתו ליזם, מע"מ עבור קבלת שירותי הבניה מהיזם, היטל השבחה לרשות המקומית, ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל (ככל שחלים כאלה). יחד עם זאת, למרות שהחבות החוקית במסים אלו חלה על בעל המקרקעין, במסגרת הסכם הקומבינציה ניתן לקבוע שהיזם ישתתף גם בהם.
יתרונות וחסרונות
לעסקת הקומבינציה ישנם יתרונות וחסרונות מבחינת שני הצדדים, שחשוב לשקול ולקחת אותם בחשבון לפני שמחליטים לערוך אותה.
יתרונות
פוטנציאל הרווח של בעל המקרקעין בעסקת קומבינציה, שבה ניתן לקבל תמורת המקרקעין דירות או סכום כספי, הינו גבוה יותר מהרווח בעסקת מכר מקרקעין רגילה, שבה מקבלים תמורת המקרקעין סכום כספי בלבד. בנוסף, הוא איננו צריך לממן את עלויות הבניה ולפקח עליה, מאחר שכל "כאב הראש" שכרוך בכך נמסר לאחריותו של היזם.
לעומת זאת, היזם פטור מהצורך לגייס הון כדי לממן את רכישת הקרקע, והוא יכול להתרכז במימון עלויות הבניה בלבד ושיווק יחידות הדיור.
חסרונות
אחוז הקומבינציה, שמשקף את החלק מיחידות הדיור שיימסר לבעל המקרקעין, מהווה את אחד הרכיבים החשובים ביותר במסגרת העסקה. אחוז זה נקבע כאמור בהתאם לשווי המקרקעין, ועל כן הערכה לא נכונה של שווי זה עלולה לפעול לטובת/לרעת כל אחד מהצדדים.
בנוסף, בעל המקרקעין נוטל סיכון במובן זה שהוא איננו מקבל את התמורה עבור המקרקעין באופן מיידי, כמו בעסקת מקרקעין רגילה, אלא רק עם תום הבניה, מה שעלול להתארך למשך מספר שנים, ולעתים אף להיות כרוך בסיבוכים ועיכובים, לרבות כאשר היזם פושט את הרגל או נעלם לפני סיום הבניה. כמו כן, עליו להיכנס לעסקת שותפות במקרקעין שלו עם יזם, שלא פעם הוא איננו מכיר כלל ולא יודע עד כמה ניתן לסמוך עליו.
ברוכים הבאים לאתרי, שמי ישראל אליאב עורך דין מקרקעין בעל 25 שנות ניסיון. לכל התייעצות בנושא עסקת קומבינציה בנדלן, אני מזמין אתכם ואתכן ליצור איתי קשר טלפוני או להשאיר פנייה באתר, ואשוב אליכם בהקדם האפשרי.