המפקח על רישום מקרקעין הינו גורם ממשלתי בעל סמכות מנהלית וסמכות שיפוטית בכל הקשור לרישום מקרקעין, אשר מכהן בכל אחת מלשכות רישום המקרקעין (טאבו) בארץ.
בעיקרו של דבר, המפקח על המקרקעין מוסמך לפקח על לשכת רישום המקרקעין, להורות על מתן צו בית משותף, ולדון בסכסוכים ותביעות בין בעלי דירות בבית משותף. זו גם הסיבה מדוע הוא מכונה גם "המפקח על הבתים המשותפים".
כיצד ממנים מפקח על רישום המקרקעין?
הסמכות למנות מפקח על רישום המקרקעין מוקנית לשר המשפטים, בהתאם לסעיף 117 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שקובע כך:
"117. מפקחים.
- (א) שר המשפטים ימנה אנשים הכשירים להיות שופטי בית משפט שלום למפקחים על רישום מקרקעין ויקבע את אזור סמכותם; אזור סמכותו של מפקח יכול שיהיה שטח המדינה כולו או חלק או חלקים ממנו.
- (ב) מפקח רשאי ליטול לעצמו כל סמכות הנתונה לרשם שבאזור סמכותו."
כלומר, מפקח על רישום מקרקעין הינו מי שכשיר להתמנות כשופט בבית משפט השלום. כאשר המפקח דן בתביעה בין בעלי דירות בבית משותף, יש לו גם את כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום שדן בתביעה אזרחית (סעיף 74 לחוק המקרקעין).
היכן יש מפקח על רישום המקרקעין?
כיום יש ברחבי הארץ 9 לשכות רישום מקרקעין (טאבו) שבהן מתנהלת פעילות המפקח על רישום המקרקעין: נצרת, חיפה, נתניה, תל אביב, חולון, פתח תקווה, ירושלים, רחובות, ובאר שבע.
(בנוסף ל-9 הלשכות הללו, קיימות גם 3 שלוחות בערים: עכו, חדרה ואשדוד).
מהי הסמכות המנהלית של המפקח על רישום המקרקעין?
הסמכות המנהלית של המפקח על רישום המקרקעין כוללת ביצוע מגוון פעילויות והליכים מנהליים בהתאם להוראות חוק המקרקעין ותקנותיו השונות, ולרבות:
- פיקוח מינהלי ומקצועי על לשכת רישום המקרקעין.
- מתן יעוץ מקצועי לעובדי לשכת רישום המקרקעין בסוגיות רישומיות מורכבות
- מתן החלטות שונות לפי הוראות חוק המקרקעין ותקנותיו, כגון תיקוני טעויות סופר, ביטול זכויות, אישור רישום זיקת הנאה, אישור הסכם לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקת המקרקעין בעין; מתן חוות דעת לביהמ"ש בעניין פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין, ועוד.
- טיפול בבתים משותפים, כגון מתן צווים לרישום בתים בפנקס הבתים המשותפים, ביטול צווי רישום, תיקון צווי רישום, הכרעה בהתנגדויות לתיקונים, מתן צווים לרישום תקנונים מוסכמים, מינוי נציגות בית משותף בשכר ("ועד בית") בהתאם לתנאי חוק המקרקעין, ועוד.
עורכי דין למקרקעין לעתים נוהגים להגיש ערעור על החלטותיו המנהליות של המפקח על רישום המקרקעין בפני הממונה על מרשם המקרקעין.
מהי הסמכות השיפוטית של המפקח על רישום המקרקעין?
הסמכות השיפוטית של המפקח על רישום המקרקעין כוללת סמכות לדון בתביעות שמוגשות בפניו בשל סכסוכים שונים בין בעלי דירות בבתים משותפים, שמכונים בקיצור "סכסוכי שכנים", וזאת בהתאם להוראות סימן ד' לפרק ו' לחוק המקרקעין, ובעיקר סעיף 72 לחוק.
מהם הסכסוכים שהמפקח על רישום המקרקעין מוסמך לדון בהם?
סכסוכי השכנים שהמפקח מוסמך לדון בהם הינם רבים ומגוונים, לרבות סכסוכים בדבר הסגת גבול.
הסכסוכים בדבר הסגת גבול הינם גם הסכסוכים היחידים שנמצאים בסמכות מקבילה של המפקח ובית משפט השלום, לפי בחירת התובע. כל יתר הסכסוכים נמצאים תחת סמכות השיפוט הייחודית של המפקח, כך שניתן לפנות רק אליו בעניינם על מנת שהוא יכריע בהם.
יחד עם זאת, אין מניעה לדון בכל הסכסוכים שהמפקח מוסמך לדון בהם גם במסגרת הליך בוררות, ככל שקיים הסכם בין השכנים לפיו יש למסור אותם להכרעת בורר.
להלן פירוט הסכסוכים שהמפקח על רישום המקרקעין מוסמך לדון בהם:
- כל סכסוך שקשור בזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות לפי התקנון המצוי או התקנון המוסכם (אם ישנו) והחוק.
- סכסוכים לגבי השתתפות בעלי הדירות בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהול הבניין.
- סכסוכים לגבי מתקני הבית המשותף כגון דוד שמש, מערכת ההסקה המרכזית (למשל, התנתקות ממנה), מתקני גז (למשל, החלפת ספק גז); התקנת מעלית, מעלית שבת, מעליון, התקנת כבלים וצלחות לווין, ועוד.
- סכסוכים לגבי ביצוע התאמות ברכוש המשותף לצורך שימושו של בעל דירה שהוא אדם עם מוגבלות.
- סכסוכים לגבי הרחבת דירה בבית המשותף.
- סכסוכים לגבי חיזוק הבית המשותף בפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38.
- תביעה בעניין בית משותף שנהרס.
- סכסוכים בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף (כאמור, זהו הסוג היחידי של סכסוך שכנים שבגינו ניתן לפנות גם לבית משפט השלום ולא רק למפקח, לפי בחירת התובע).
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
כיצד מתנהלת תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין?
- כל בעל דירה, מחזיק דירה מטעם בעל הדירה, מתחזק, וחוכר או חוכר משנה של הדירה לתקופה שמעל 25 שנה, וכן נציגות הבית המשותף ("ועד הבית"), רשאים להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין, בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. ותקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018.
- יש להגיש את התביעה בלשכת רישום המקרקעין שבה רשום הבית המשותף שלגביו התעורר הסכסוך.
- הגשת התביעה כרוכה בתשלום אגרה, שזהה לסכום האגרה שמשולמת לצורך הגשת תביעה אזרחית בבית משפט השלום, בהתאם לתקנות בית המשפט (אגרות), תשס"ז-2007.
- במסגרת כתב התביעה, יש לציין את הפרטים הבאים: פרטי התובע, לרבות שם, מספר תעודת זהות, כתובת, כתובת להמצאת מסמכים, ומספר טלפון; פרטי הבית המשותף שבו התעורר הסכסוך (מספרי גוש חלקה); תיאור העובדות; נימוקי התביעה; ואת הסעד המבוקש. כאשר מבקשים סעד כספי, יש לציין גם את הסכום שנתבע לגבי תקופת התביעה לפי סוגי הוצאות וחודשים, וכן את פירוט חלקו היחסי של הנתבע בכל הוצאה והוצאה, והבסיס לחישוב חלקו של הנתבע.
- יש לצרף לכתב התביעה את המסמכים הבאים:
(א) העתק מכל מסמך מהותי לתביעה.
(ב) אם התביעה מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות, יש לצרף את התקנון המוסכם.
(ג) אם התביעה מוגשת על ידי נציגות הבית המשותף, יש לצרף את פרוטוקול אסיפת בעלי הדירות בדבר מינוי נציגות.
(ד) אם התביעה עוסקת בתשלום הוצאות, יש לצרף את פרוטוקול האסיפה הכללית בדבר שיעור ההשתתפות בהוצאות של בעל הדירות, וכן את הפירוט של שטח כל דירה שמעורבת בסכסוך וסך כל שטחי הדירות בבית המשותף.
(ה) אם התביעה מסתמכת על חוות דעת מומחה, יש לצרף גם את חוות הדעת. חוות דעת של מומחה שיש כוונה להסתמך עליה במהלך המשפט.
(ו) אם התובע מיוצג על ידי עו"ד, יש לצרף את יפוי הכח שניתן על ידו לעוה"ד. - לכתב התביעה יש לצרף את נסח רישום הטאבו של הדירה או הדירות שמעורבות בסכסוך, התקנון, פרוטוקול מאסיפת בעלי הדירות בדבר מינוי נציגות, במידה שהתביעה מוגשת ע"י הנציגות, וכן החלטת האסיפה הכללית בדבר שיעור ההשתתפות בהוצאות של בעל הדירות. בנוסף, פירוט של שטח כל דירה נשוא הסכסוך וסך כל שטחי הדירות בבית.
- כתב התביעה צריך להיות חתום על ידי התובע. אם התביעה מוגשת על ידי נציגות הבית המשותף – ועד הבית, עליה להיות חתומה על ידי שני חברי הועד.
- על מזכירות הלשכה להמציא כדין את כתב התביעה לנתבע, ועל התובע לברר אצלה האם הוא אכן הומצא על ידה כדין לנתבע לאחר 45 יום ממועד הגשת התביעה.
- על הנתבע להגיש כתב הגנה תוך 60 יום ממועד המצאת כתב התביעה.
- למפקח יש את כל הסמכויות שיש לבית משפט שלום בתביעה אזרחית (סעיף 74 לחוק המקרקעין). בהתאם לכך, הוא מוסמך להורות על צווים שונים, לרבות צווים זמניים, ובניהם צו כספי (כגון צו שמורה על תשלום חובות דייר בגין מסי ועד הבית), צו עיקול זמני, צו עשה (למשל צו לסילוק ציוד פרטי מהרכוש המשותף), צו אל תעשה/צו מניעה (למשל, צו להימנעות מהצבת ציוד פרטי בתוך הרכוש המשותף).
- הדיון בתביעה בפני המפקח כפוף לסדרי הדין ודיני הראיות שנוהגים בבית המשפט, אולם המפקח רשאי לסטות מהם אם הוא משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק, ובמקרה כזה עליו לרשום את הטעמים לכך.
- ניתן לאכוף את הביצוע של ההחלטה בתביעה וצו ביניים שניתנו על ידי המפקח כשם שאוכפים פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום על ידי נקיטת הליכי הוצל"פ או לעניין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט.
- ניתן להגיש ערעור על החלטותיו השיפוטיות של המפקח על רישום המקרקעין בפני בית המשפט המחוזי.
לייעוץ עם משרד עורכי דין ישראל אליאב ניתן להשאיר פניה באתר, לכתוב לנו בוואטסאפ או ליצור קשר טלפוני ישיר.