תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית נוסדה בעקבות מיקומה הגיאוגרפי של מדינת ישראל על השבר הסורי-אפריקאי, דבר המעמיד אותה בפני סכנת רעידות אדמה קשות. המטרה לשפר את עמידותם של מבנים ישנים שנבנו לפני 1980, שאינם עומדים בתקן המחמיר נגד רעידות אדמה.
עיקרי התמ"א 38 הוא לחזק את המבנה הקיים כך שיהיה עמיד יותר בפני רעידות אדמה. בו-זמנית ולשם התמריץ, תמ"א 38 מעניקה אפשרות ליזמים ולבעלי הדירות לקבל זכויות בנייה נוספות, כגון תוספת קומות או הרחבת דירות, בתמורה לחיזוק המבנה.
יצוין כי במקרים מסוימים, התוכנית מאפשרת הריסת המבנה הקיים ובנייה מחדש (נקראת תמ"א 38/2).
מספידים את התמ"א 38, האם ניתן עדיין לערוך פרויקטים בנושא?
נכון לכתיבת שורות אלו, עדיין ישנה האפשרות לערוך פרויקטים במסגרת תמ"א 38, אך ישנן מגבלות וזמנים ברורים שנקבעו בעקבות החלטות הממשלה והוועדות לתכנון ובנייה.
בשנת 2022 הוחלט לסיים את התוכנית המקורית של תמ"א 38 באופן רשמי ב-1 באוקטובר 2023. עם זאת, ישנם פרויקטים רבים שנמצאים בשלבי תכנון וביצוע שאושרו לפני המועד הזה, ולכן פרויקטים שכבר קיבלו אישור יוכלו להמשיך עד להשלמתם.
מה שחשוב לדעת לגבי פרויקטים חדשים הוא:
- עד סיום התמ"א: אם הוגשה בקשה להיתר בנייה במסגרת תמ"א 38 לפני תום התקופה (1 באוקטובר 2023), היא תמשיך להיות מטופלת וייתכן שתקבל היתר.
- התחדשות עירונית חלופית: הרשויות מקומיות עובדות על תוכניות חלופיות שיתמקדו בהתחדשות עירונית רחבה יותר, שתהיה רלוונטית יותר לפרויקטים עתידיים ותיתן מענה טוב יותר מבחינת תשתיות, תחבורה, וצפיפות בנייה.
- תמ"א 38 בפרויקטים קיימים: אם יש פרויקט שכבר קיבל אישור על סמך תמ"א 38, הוא יכול להמשיך כמתוכנן גם לאחר סיום התמ"א.
כלומר, בעוד שניתן לערוך תמ"א 38 בפרויקטים שכבר החלו או קיבלו אישור, בעתיד הקרוב צפויה להיות הגבלה על פרויקטים חדשים, והחלופה תהיה בהתמקדות בפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית רחבה יותר.
העתיד של תמ"א 38 בישראל
כאמור מעלה, בשנים האחרונות, תמ"א 38 זכתה לביקורת משמעותית ממגוון כיוונים, בהם אי התאמה לתשתיות מקומיות, בעיות תחבורה וצפיפות מוגברת באזורים מסוימים. כתוצאה מכך, ב-2022 הוחלט על סיום התוכנית המקורית ב-2023. עם זאת, הרשויות המקומיות והתכנון הארצי עובדים על חלופה שתתאים יותר לצורכי ההתחדשות העירונית, תוך התמקדות בפרויקטים רחבי היקף יותר.
החלופה המתגבשת נכון לעת עתה לתמ"א 38 מתמקדת בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית כוללת, כך שלא רק מבנים בודדים ישופצו אלא אזורים שלמים יקבלו טיפול כוללני מבחינת תשתיות, מבני ציבור ותחבורה.
מצב הדברים הוא שתמ"א 38 עדיין פועלת בפרויקטים שהחלו לפני סיומה הרשמי, אך בעתיד הקרוב צפויים לראות יותר תוכניות המבוססות על התחדשות עירונית רחבה במקום פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לבין התחדשות עירונית ופינוי בינוי?
תמ"א 38 היא תוכנית המתמקדת בחיזוק מבנים קיימים נגד רעידות אדמה, תוך הוספת זכויות בנייה לבניין כדי לעודד יזמים לבצע את החיזוק.
במסגרת תמ"א 38, אפשר לחזק את המבנה הקיים (תמ"א 38/1) או להרוס את המבנה הקיים ולבנות אותו מחדש (תמ"א 38/2), תוך הוספת קומות ודירות חדשות. התמ"א מתבצעת לרוב ברמת בניין בודד ואינה כוללת שינויים בתשתיות העירוניות סביב המבנה, מה שעלול לגרום לבעיות בצפיפות, תחבורה ותשתיות במקומות מסוימים.
פינוי-בינוי והתחדשות עירונית לעומת זאת, אלו הם פרויקטים רחבי היקף יותר שמטרתם לא רק לשדרג את המבנה עצמו, אלא גם את הסביבה האורבנית כולה.
בפרויקטים אלו, נהוג להרוס אזור שלם ולבנותו מחדש, כולל מבנים חדשים, תשתיות, כבישים, גינות ומבני ציבור. גישת ההתחדשות העירונית מספקת פתרון מערכתי ומקיף יותר לעיר כולה, ומתמקדת ביצירת סביבות מגורים איכותיות יותר, תוך התחשבות בצרכים העתידיים של תושבי האזור.
כיצד עורכי דין המתמחים בתמ"א 38 יכולים לסייע?
במשרדנו תוכלו לקבל ליווי משפטי ומעטפת מלאה בתמ"א 38. לראות עיניי, עורכי דין המתמחים בנושא, ממלאים תפקיד מרכזי בתהליך הפרויקט, וביכולתנו לסייע במספר תחומים חשובים:
- ליווי משפטי לבעלי דירות: ייצוג החל מן המשא ומתן עם היזם, וכן ווידוא הזכויות של בעלי הדירות, דרך ניסוח חוזים ותיווך המידע לבעלי הדירות באשר להיבטים המשפטיים הקשורים לפרויקט, ועד לסוגיות כמו תוספות בנייה, פיצויים במקרה של נזקים, והבטחת זכויות במידה וישנם עיכובים או ביטולים בפרויקט.
- תיאום מול היזם והרשויות: במשרדנו, אנו מספקים שירות נוסף ובמסגרתו אנו מוודאים שהיזם עומד בכל החוקים והתקנות הרלוונטיים לפרויקט, כולל קבלת היתרי בנייה והסדרת עניינים משפטיים מול הרשויות המקומיות. זהו שירות חשוב ובלתי נפרד מן הליווי המשפטי לתמ"א 38. בנוסף, טיפול בבדיקות משפטיות הקשורות לקרקעות, זכויות בנייה, וטיפול בהתנגדויות מצד דיירים או גופים חיצוניים.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
התייעצו עמנו
בחיפושכם אחר עורך דין מקרקעין המתמחה בפרויקטיים תמ"א 38, הינכם מוזמנים לפנות אלינו טלפונית, בוואטסאפ או להשאיר פניה באתר.
משרד עורכי דין ישראל אליאב.